廈門地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)及策劃設(shè)計淺析

□ 楊 軻

地鐵作為城市重要的交通樞紐，不僅負(fù)擔(dān)著緩解地面交通擁堵壓力的重任，還與城市的規(guī)劃建設(shè)息息相關(guān)。好的地鐵上蓋物業(yè)策劃設(shè)計，不僅能發(fā)揮地鐵作為交通樞紐帶來的地產(chǎn)效用，還能帶動城市發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)地鐵減少政府補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)規(guī)?；找娲蛳禄A(chǔ)。地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，需要政府部門、軌道交通集團(tuán)和設(shè)計單位結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一研究，才能發(fā)揮帶動城市發(fā)展，發(fā)揮城市公共客運(yùn)交通物業(yè)作用。如何做好城市地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，已經(jīng)成為城市地鐵建設(shè)中亟須解決的問題。

1 廈門地鐵上蓋的開發(fā)情況

廈門地鐵開通運(yùn)行以來，其沿線開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃早、建設(shè)進(jìn)展快、效果好。地鐵1、2、3、4、6號線綜合開發(fā)規(guī)劃總用地面積315hm2，其中再造土地面積208hm2，總建筑面積1203萬m2，策劃項(xiàng)目近百個，商品住宅、大型綜合體包含住宅、商業(yè)、辦公、酒店、公寓等交通及民生配套項(xiàng)目幾大類型。離市區(qū)較遠(yuǎn)的地鐵站點(diǎn)開發(fā)采用“P+R”停車交通模式，通過換乘緩解中心城區(qū)的交通壓力。城市軌道交通與地產(chǎn)開發(fā)之間相互作用，產(chǎn)生良好的反饋效應(yīng)，軌道交通不僅能夠促進(jìn)地區(qū)通達(dá)性的提升，也能充分發(fā)揮聚集效應(yīng)，推動房地產(chǎn)增值。

2 迎合城市規(guī)劃，策劃地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)

廈門是一座美麗的海上花園城市，根據(jù)“十一五”策略遠(yuǎn)期規(guī)劃為現(xiàn)代化國際大都市，城市結(jié)構(gòu)為“眾星拱月”“一核多芯”模式。地鐵上蓋物業(yè)類型應(yīng)緊密聯(lián)系城市規(guī)劃發(fā)展的需求，地鐵2號線經(jīng)過的五緣灣片區(qū)定位為城市區(qū)域的“城市會客廳”，以商務(wù)辦公、酒店、文化娛樂、居住功能為主。地鐵1號線經(jīng)過的集美軟件園片區(qū)是以軟件開發(fā)為主體的科研基地，配套與之呼應(yīng)的辦公、會議功能與教研學(xué)習(xí)基地[1]；集美文教區(qū)是以住宅、圖書館、文化館商業(yè)辦公為主，其中的杏林灣、園博苑為生態(tài)水景資源，打造以旅游業(yè)發(fā)展為主。地鐵3號線經(jīng)過的翔安新城片區(qū)打造為區(qū)級行政辦公、體育、商業(yè)、餐飲、酒店等業(yè)態(tài)。海滄區(qū)的馬鑾灣片區(qū)結(jié)合生態(tài)資源景觀，以建設(shè)住宅、旅游、度假型物業(yè)為主，綜上，所有的開發(fā)業(yè)態(tài)設(shè)計均需滿足城市規(guī)劃的總體思路展開。

3 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)用地類型分析

合理地利用地鐵開發(fā)用地，使土地增值，用地類型主要包括以下幾類：

一是“招拍掛”經(jīng)營性公開出讓用地。根據(jù)土地管理法的相關(guān)內(nèi)容，商業(yè)、辦公、居住、旅游等營業(yè)性的開發(fā)物業(yè)內(nèi)容中有兩種以上經(jīng)營業(yè)態(tài)時，需采取“招拍掛”的土地獲取方式，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的拍賣方式，價高者得，通過公開出讓的方式獲取土地。

二是舊改用地。廈門島內(nèi)用地資源相對緊缺，城中村用地較多，多建設(shè)為民房、舊宅甚至危房，呈現(xiàn)出臟亂差的狀態(tài)，利用靠近城市占地處土地收購儲備后用作地鐵沿線物業(yè)開發(fā)建設(shè)，為村民提供一定比例的返還持有物業(yè)模式，既能解決城市征拆的難題，同時也是一項(xiàng)惠民和改善城市立面的工程[2]。如1號線杏林村站，地上修建的辦公樓建成后按協(xié)議返還村民持有，部分商業(yè)與村民共同持有，實(shí)現(xiàn)與村民收益掛鉤共同經(jīng)營。

三是公益性劃撥用地。軌道交通用地屬于公益性企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的專屬用地，屬于持有型物業(yè)不可銷售的經(jīng)營物業(yè)模式。如集美軟件園站，為軟件園開發(fā)的配套建設(shè)項(xiàng)目，該區(qū)域的地價相對較低，項(xiàng)目建成后服務(wù)“周邊客群”。

四是儲備用地。該區(qū)域地塊為地鐵開發(fā)專屬用地，是地鐵上蓋提供最初的物業(yè)開發(fā)模式，更容易實(shí)現(xiàn)站城一體化開發(fā)，與地上物業(yè)同步規(guī)劃，同期開發(fā)建設(shè)，避免產(chǎn)生因二次開發(fā)帶來的不必要的成本浪費(fèi)。

4 地鐵上蓋開發(fā)的類型

地鐵上蓋開發(fā)的類型主要包括4個方面：一是地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，此種方式較為經(jīng)濟(jì)，通常地鐵站廳層建設(shè)在地下二層，負(fù)一層建設(shè)為地下停車庫或地下商業(yè)街，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街人流與地鐵人流“無縫銜接”，相互引流相互接駁形成立體交通系統(tǒng)。二是地面車站型物業(yè)，由于某些場地因素限制，地鐵需要建設(shè)在路面、海面或高架橋等位置。如1號線段地鐵建設(shè)在集美大橋上方，地面建造地鐵有更自由廣闊的建造空間，在一定程度上緩解了地面的開發(fā)壓力，更能組織好地上物業(yè)的交通流線，有很大的開發(fā)潛力。三是地上車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)，車輛段、停車場蓋上用地，即是地鐵上蓋綜合開發(fā)建在下部地鐵車輛段，地鐵停車場的上部用地。這類型用地為大板再造用地，即為地鐵車輛段，停車場的頂板預(yù)留上部一定的結(jié)構(gòu)柱荷載，以實(shí)現(xiàn)上部的可再造用地，是節(jié)約土地的有效利用措施，同時應(yīng)注意車輛段隔音降噪對物業(yè)的影響。四是地下附屬空間的開發(fā)，該開發(fā)模式主要針對已建成且開發(fā)價值較明顯的主城區(qū)。重新建設(shè)會造成資源浪費(fèi)，由于地上開發(fā)條件受限高、建筑密度大、日照間距小或文物保護(hù)建筑多等條件限制，多采取利用建設(shè)地鐵主線附建地下商業(yè)模式，利用下沉廣場、豎向交通等方式納入地鐵人流，在通道至出入口路段增設(shè)商業(yè)店鋪或地下商場。如地鐵1號線沙坡尾南延段，地上多為繁華的游客區(qū)和沙坡尾歷史風(fēng)貌建筑，客流量大、商業(yè)價值高，采用該方式使地下閑置空間得以充分利用，并且將地下空間和地面開發(fā)實(shí)施現(xiàn)狀結(jié)合，以地下開發(fā)推動地下商業(yè)不斷發(fā)展，使地下空間創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值。

5 地鐵上蓋物業(yè)的策劃設(shè)計管控要點(diǎn)

5.1 編制策劃設(shè)計指導(dǎo)手冊

指導(dǎo)手冊結(jié)合近年已開展或已完工項(xiàng)目在設(shè)計管控和復(fù)盤總結(jié)中發(fā)現(xiàn)的問題，以及當(dāng)前地鐵沿線開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管控的發(fā)展趨勢，對各專項(xiàng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)提出高標(biāo)準(zhǔn)要求。深度剖析從項(xiàng)目策劃—設(shè)計階段—項(xiàng)目實(shí)施與控制階段—項(xiàng)目竣工驗(yàn)收4個階段設(shè)計管理工作職責(zé)方面在項(xiàng)目上存在的問題、改善后的成效及如何規(guī)避等要點(diǎn)進(jìn)行梳理，作為后續(xù)項(xiàng)目的設(shè)計指引。

5.2 加強(qiáng)市場調(diào)研

通過市場調(diào)研分析得出科學(xué)數(shù)據(jù)與改進(jìn)方案，使用較為系統(tǒng)的方法，幫助地鐵相關(guān)建設(shè)進(jìn)行調(diào)整。首先，需對地鐵附近競品樓盤踩盤、二手房對租金售價等評判并出具市調(diào)報告、市調(diào)調(diào)研內(nèi)容。其次，對住宅、辦公、公寓、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行市場分析，市場已建案例的典型競品分析、地塊SWOT分析，根據(jù)市調(diào)報告給出產(chǎn)品定位建議，做出綜合市場分析報告，對適合該地區(qū)開發(fā)建設(shè)的市場進(jìn)行研究分析。最后，根據(jù)政策、市場存量等因素，給出指標(biāo)是否需要調(diào)整的建議，分析業(yè)態(tài)存在的合理性，給出業(yè)態(tài)產(chǎn)品建設(shè)面積、規(guī)模、產(chǎn)品定性的建議。

5.3 編制可研文本及投資估算

通過對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成后取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見以通過立項(xiàng)審批。關(guān)于公開出讓用地建設(shè)的項(xiàng)目，采取地下室建筑建設(shè)至±0.00標(biāo)高后，公開出讓以“招拍掛”的方式選擇地產(chǎn)商，合作開發(fā)完成地上部分工程建設(shè)。因此，前期可研報批環(huán)節(jié)的造價估算尤為重要，需要根據(jù)物業(yè)類型，配建的機(jī)動車、非機(jī)動車車位轉(zhuǎn)換為地下室可建設(shè)面積，并根據(jù)地下基礎(chǔ)形式、鋼筋混凝土等含量完善地下室方案算出造價估算，并考慮地上部分未來開發(fā)根據(jù)市場行情變化的修改，因此項(xiàng)目的投資估算需要考慮財政投入覆蓋。地鐵保護(hù)職責(zé)包括負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位的地鐵保護(hù)宣傳和培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目在策劃立項(xiàng)、勘察、設(shè)計階段的地鐵保護(hù)手續(xù)辦理工作，負(fù)責(zé)投資公司及與外部單位合作開發(fā)項(xiàng)目在策劃立項(xiàng)、勘察、設(shè)計、施工階段的地鐵保護(hù)手續(xù)辦理工作。

5.4 加強(qiáng)BIM的應(yīng)用和拓展

在地鐵沿線開發(fā)過程中，設(shè)計人員對公建項(xiàng)目、綜合體項(xiàng)目、中大型地下室項(xiàng)目、市重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，為了更好地控制層高范圍內(nèi)的最大凈高，以及管線的平整有序排列等，有必要在初步設(shè)計或施工圖階段引入BIM設(shè)計。BIM技術(shù)應(yīng)用可以提升項(xiàng)目設(shè)計、施工、運(yùn)維階段的運(yùn)算效率，通過BIM應(yīng)用解決施工圖紙存在的問題，縮短建設(shè)工期，節(jié)約建造成本，提升施工質(zhì)量，減少現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更，提升運(yùn)營維護(hù)的時效性和建筑信息的準(zhǔn)確性，方便招商和招標(biāo)方的后期維護(hù)和管理。在應(yīng)用BIM技術(shù)時設(shè)計人員需貫徹落實(shí)BIM技術(shù)應(yīng)用實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，包括BIM模型標(biāo)準(zhǔn)、BIM成果交付標(biāo)準(zhǔn)等，做好設(shè)計階段BIM工作，協(xié)調(diào)施工、運(yùn)維階段參與方的BIM工作，各專業(yè)完成建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、機(jī)電、管網(wǎng)、幕墻、室外管網(wǎng)等專業(yè)BIM建模，根據(jù)BIM模型提供各層平面及三維可視化模型，并結(jié)合上述成果給出BIM管線碰撞分析，要求BIM團(tuán)隊(duì)提供現(xiàn)場施工培訓(xùn)、指導(dǎo)及技術(shù)支持服務(wù)。

5.5 與地產(chǎn)商的友好協(xié)作與緊密對接

隨著現(xiàn)代化生活水平的提高，市場化項(xiàng)目開發(fā)的競爭日趨激烈，人們的生活方式及生態(tài)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目不斷升級轉(zhuǎn)型，居住及公建產(chǎn)品的建筑形體、功能流線、通風(fēng)節(jié)能、裝修風(fēng)格、景觀園林、夜景照明、弱電智能化等方面由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型向著舒適型多元化發(fā)展，針對不同的功能業(yè)態(tài)和對應(yīng)的客戶人群定位，策劃成功的產(chǎn)品開發(fā)并推行市場，成為投資開發(fā)的重難點(diǎn)。設(shè)計者要充分調(diào)研了解合作意向地產(chǎn)方的綜合實(shí)力和側(cè)重能力，分析其已建成項(xiàng)目的社會接受認(rèn)可程度和不足點(diǎn)，公司年度開發(fā)意向是否與近期擬開發(fā)項(xiàng)目匹配，利用地產(chǎn)平臺的團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢，通過其自身的專業(yè)優(yōu)勢和對市場超前敏銳的嗅覺，精準(zhǔn)定位產(chǎn)品開發(fā)模式。在規(guī)劃與設(shè)計階段招商與市場吻合度與一級開發(fā)相互結(jié)合形成互補(bǔ)，共同開發(fā)促進(jìn)后續(xù)經(jīng)營成功，打造一個被市場認(rèn)可的成功案例。在方案策劃階段，要根據(jù)地塊特點(diǎn)、規(guī)劃指標(biāo)、周邊配套、市區(qū)距離、區(qū)域控規(guī)條件、人口密度等數(shù)據(jù)進(jìn)行初步分析，對地產(chǎn)項(xiàng)目可研開發(fā)有一個初步定位，并向符合該地塊開發(fā)模式的知名地產(chǎn)商建立良性的交流與征詢合作意向，并就地塊方案做深入策劃研發(fā)。多聽取不同開發(fā)商的開發(fā)思路、經(jīng)營理念，總結(jié)適合自己的開發(fā)模式，并以此作為項(xiàng)目設(shè)計切入點(diǎn)，將自持物業(yè)的招商前置，提前與大型商業(yè)地產(chǎn)招商對接，根據(jù)市場定位量身打造并推進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)。

5.6 設(shè)計項(xiàng)目及評審質(zhì)量把控

設(shè)計項(xiàng)目根據(jù)專項(xiàng)召開項(xiàng)目專項(xiàng)評審會：設(shè)計管理在開發(fā)前期重點(diǎn)工作包括強(qiáng)排方案設(shè)計、概念方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計及評審、專項(xiàng)設(shè)計、設(shè)計變更及效果類樣板段施工管理等模塊。在各專業(yè)對應(yīng)的階段，由設(shè)計單位在規(guī)定開發(fā)時間階段內(nèi)完成設(shè)計成果并召開設(shè)計專項(xiàng)評審會。此外，在項(xiàng)目竣工之際，相關(guān)參與人員現(xiàn)場實(shí)地走訪評價已完成項(xiàng)目并形成已建項(xiàng)目綜合評估表，走訪過程中對建設(shè)項(xiàng)目立面外觀與效果圖實(shí)際完成匹配程度、施工質(zhì)量、重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計、精裝、景觀等二次設(shè)計部位走場，并根據(jù)拍攝實(shí)景照片做走訪記錄，召開復(fù)盤總結(jié)大會發(fā)言討論，對不足之處分析總結(jié)，對做得比較好的地方納入產(chǎn)品質(zhì)量管理手冊。

6 結(jié)語

軌道交通作為城市公共交通中的重要擔(dān)當(dāng)，有著輻射范圍廣、縮短城區(qū)之間距離、拓寬城市生活半徑的重要作用。城市地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)帶來的土地、資源增值反哺地鐵建設(shè)單位，利于減輕地鐵運(yùn)營虧損、減輕政府財政壓力，進(jìn)一步保障城市發(fā)展與地鐵建設(shè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。做好地鐵上蓋綜合開發(fā)必須與下部地鐵工程同步規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，充分利用地鐵上蓋空間再造土地，實(shí)現(xiàn)二次開發(fā)利用，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化，打造廈門市百年地鐵精品上蓋工程。