伊春南岔:一個(gè)縣的棚改之路

郭煦

黑龍江省伊春市南岔縣（原南岔區(qū)，去年7月撤區(qū)設(shè)縣）“楓畔三期”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目終于在2019年歲尾完工。然而，苦等了7年的棚改回遷居民卻遲遲難以入住。

因?yàn)殚_發(fā)商擅自改變規(guī)劃，原本按照7層設(shè)計(jì)的房屋建成了17層;小區(qū)地下室沒做任何防水處理，一到夏天需要整天抽水;房產(chǎn)開發(fā)五證不全;個(gè)別樓棟出現(xiàn)裂縫……面對(duì)眾多問題，棚改回遷居民中，很多人變得彷徨、焦躁，在等待交房的7年中，他們從最初的期盼變成了現(xiàn)在的擔(dān)憂。

因?yàn)樘厥獾臅r(shí)代背景，南岔縣居住著大量林場(chǎng)下崗職工，“楓畔三期”項(xiàng)目是當(dāng)?shù)卣疄楦纳屏謭?chǎng)職工居住條件而進(jìn)行的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之一。

《小康》雜志社、中國(guó)小康網(wǎng)記者走訪中了解到，除了“楓畔三期”項(xiàng)目之外，在南岔縣，還有多個(gè)棚改項(xiàng)目主體完工后無法驗(yàn)收。政府配套資金無法兌現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂是導(dǎo)致這一問題的主要原因。

遺留問題

“楓畔三期”項(xiàng)目的問題集中出現(xiàn)于2016年，特別是2018年6月以后，問題更加突顯：因當(dāng)時(shí)的開發(fā)商伊春博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)管理不善，資金鏈斷裂，導(dǎo)致無法繼續(xù)組織施工建設(shè)，相繼發(fā)生拖欠農(nóng)民工工資、動(dòng)遷戶和購(gòu)房業(yè)主不能按期回遷入住、一房多賣及預(yù)售混亂等問題。

南岔當(dāng)?shù)卣鵀榇顺闪０喙ぷ鹘M，認(rèn)真研究解決。南岔縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的官方答復(fù)中，大概可以看出這一項(xiàng)目的發(fā)展脈絡(luò)：2012年5月，南岔林業(yè)局委托鐵力松濤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，對(duì)南岔東方紅小學(xué)附近的棚戶區(qū)進(jìn)行改造，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目名為“東方翰林改造項(xiàng)目”，分兩期實(shí)施，一期于2013年年末竣工，由鐵力松濤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司實(shí)施完成;二期項(xiàng)目因滯留戶較多，房屋征收難度大，遲遲沒有開工建設(shè)。

2014年3月18日，鐵力松濤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在南岔林業(yè)局不知情的情況下，將東方翰林二期的11#、12#、14#、16#、17#、18#、20#、21#、22#共9棟樓，轉(zhuǎn)讓給伊春博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（法定代表人王發(fā)）改造建設(shè)，伊春博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為此向鐵力松濤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)1100萬(wàn)元，并將此項(xiàng)目命名為“楓畔三期”。“楓畔三期”2015年年末開工，因建設(shè)手續(xù)不全，于2016年被叫停。此后工程仍然停停建建，截至2017年年末，有6棟已建設(shè)完成，而16#、20#、21#三棟樓只完成了主體框架，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目擱置。

2018年6月11日，“楓畔三期”購(gòu)房業(yè)主約100人集中到當(dāng)?shù)卣T前反映開發(fā)商一房多賣以及項(xiàng)目未建預(yù)售、未按期入住等問題。當(dāng)?shù)卣檎{(diào)專人成立工作組，并于次日即2018年6月12日進(jìn)駐“楓畔三期”售樓處，逐步摸排“楓畔三期”已售房源情況，通過兩個(gè)多月的調(diào)查取證，按照回遷戶、購(gòu)房戶、虛賣房、頂賬房的順序逐步進(jìn)行登記并予以公示。

在工作組發(fā)現(xiàn)“楓畔三期”實(shí)際存在非常復(fù)雜嚴(yán)重的問題后，2018年9月21日，當(dāng)?shù)卣贫ㄏ掳l(fā)了《關(guān)于解決“楓畔三期”遺留問題專項(xiàng)工作推進(jìn)方案》，成立專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并多次召開專項(xiàng)會(huì)議研究解決“楓畔三期”遺留問題。

由于伊春博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司資金鏈斷裂，工程不能按期完工，公司法定代表人王發(fā)自愿放棄后續(xù)施工建設(shè)并寫下了放棄承諾書。工作組以盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)主回遷入住為目標(biāo)，以續(xù)建施工企業(yè)建設(shè)零利潤(rùn)為前提，以收取業(yè)主回遷款和補(bǔ)差款為續(xù)建資金保障，引入第三方承建商。如果后續(xù)回收的款項(xiàng)不足以支付續(xù)建的建設(shè)資金，林業(yè)局將對(duì)接盤續(xù)建企業(yè)在今后的建設(shè)工程項(xiàng)目中給予一定的支持。

在此形勢(shì)之下，項(xiàng)目引入了伊春市海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司接盤續(xù)建。接盤續(xù)建前，林業(yè)局委托了第三方北京中一鼎合工程造價(jià)咨詢有限公司對(duì)“楓畔三期”待接盤續(xù)建的3棟樓房（16#、20#、21#）進(jìn)行造價(jià)評(píng)估。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，前期伊春博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司完成工程造價(jià)2544萬(wàn)元，后期伊春市海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司續(xù)建工程造價(jià)為2246萬(wàn)元。伊春市海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司在2019年2月完成接盤續(xù)建任務(wù)。

“連鎖反應(yīng)”

工作組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“楓畔三期”存在一房多賣、將多層建成高層、回遷戶已分到房源但無能力補(bǔ)交差額款等問題，截至2019年5月24日，申請(qǐng)退款31戶，共計(jì)535萬(wàn)元。具體解決辦法是由接盤續(xù)建的海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)退款，退款后房屋認(rèn)購(gòu)書和房屋鑰匙收回，統(tǒng)一由工作組管理，面向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，銷售所得款項(xiàng)存入工作組處理“楓畔三期”的專項(xiàng)賬戶，用于償還海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司墊付的房款和續(xù)建工程款。

對(duì)于沒有房源有房屋認(rèn)購(gòu)書要求退款的40戶，以及因虛賣車庫(kù)、車位、樓梯間要求退款的34戶，由于王發(fā)已經(jīng)被刑事拘留，將引導(dǎo)王發(fā)家屬自己解決。

伊春市海悅房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人于德軍接受《小康》雜志社、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)回憶，在上述背景下，海悅公司作為招商引資企業(yè)，時(shí)任南岔政府負(fù)責(zé)人要求他們必須以“零利潤(rùn)”承建“楓畔三期”的爛尾項(xiàng)目。公司承包建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，政府承諾將根據(jù)省委辦公廳〔2018〕48號(hào)文件規(guī)定給予公司在其他項(xiàng)目上的相關(guān)優(yōu)惠，增大項(xiàng)目可運(yùn)作性。因?yàn)楹偡康禺a(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)時(shí)只有1000萬(wàn)賬面資金，所以該公司以書面報(bào)告的形式向政府報(bào)告過資金方面存在缺口，時(shí)任南岔政府領(lǐng)導(dǎo)承諾，“楓畔三期”項(xiàng)目工程會(huì)按照施工進(jìn)度及時(shí)撥付棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工程款項(xiàng)。

“有了政府領(lǐng)導(dǎo)承諾作為背書，我公司盡最大努力，在回遷規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了項(xiàng)目施工?？墒窃谑┕み^程中因1000萬(wàn)自有資金使用完畢，我公司向區(qū)政府請(qǐng)求撥付項(xiàng)目資金，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)卻以政府沒錢為名，一拖再拖，時(shí)至今日仍未撥付工程款項(xiàng)，致使我公司為維持資金鏈而四處舉債，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)舉步維艱、瀕臨倒閉。該棚改項(xiàng)目不僅是零利潤(rùn)，還虧損200余萬(wàn)元，沒有享受到一點(diǎn)棚改項(xiàng)目土地補(bǔ)償金的政策優(yōu)惠，并且政府目前仍然拒付工程款?！庇诘萝娬f。

據(jù)了解，為保證棚改工程招標(biāo)投標(biāo)公平、公開、公正，早在2012年，南岔紀(jì)委、監(jiān)察局就積極創(chuàng)新工作方式方法，實(shí)施監(jiān)察關(guān)口前移，成立工作組全程參與招投標(biāo)工作，對(duì)投標(biāo)企業(yè)提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證等資質(zhì)材料進(jìn)行逐項(xiàng)審查，將資質(zhì)條件不夠、代理要件不全的投標(biāo)企業(yè)堅(jiān)決擋在比選門外，嚴(yán)把準(zhǔn)入門檻。就是這樣嚴(yán)苛的準(zhǔn)入門檻，也沒有堵住開發(fā)過程中的種種漏洞。

于德軍告訴記者，2018年，南岔東小區(qū)棚改工程3萬(wàn)多平方米，政府指定其下屬企業(yè)二建公司中標(biāo)，可實(shí)際施工人卻是海悅公司，幾千萬(wàn)的工程卻不簽合同，所有費(fèi)用完全轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，政府坐收國(guó)家棚改與地方政府施工差價(jià)，企業(yè)連成本都拿不回來。

按照南岔縣委會(huì)議紀(jì)要決議，政府尚欠海悅公司“楓畔三期”1226萬(wàn)元欠款，“東小區(qū)”1200余萬(wàn)元欠款。因?yàn)闆]有結(jié)清上述款項(xiàng)，“東小區(qū)”現(xiàn)在主體已經(jīng)完工，但水、電、綠化、道路硬化等工程無法施工，致使至今無法交付驗(yàn)收。

一系列“連鎖反應(yīng)”的最終結(jié)果是，居民等待開發(fā)商“拆舊建新”，企盼能夠早日住進(jìn)“不用自己燒煤取暖”“自來水管子不怕凍”“解手能在屋里”“能在陽(yáng)臺(tái)上晾衣服”的樓房的愿望，遲遲無法實(shí)現(xiàn)。

棚改資金難如何破解

伊春市棚戶區(qū)始于上世紀(jì)五六十年代，當(dāng)時(shí)伊春林區(qū)的第一代創(chuàng)業(yè)者們，頭頂藍(lán)天、腳踏荒原，大批開進(jìn)廣袤的大森林。限于當(dāng)時(shí)“先生產(chǎn)，后生活”的背景和條件，他們的居住條件十分簡(jiǎn)陋。

伊春流行一句話——“風(fēng)景像歐洲，住房像非洲”。很多職工居住在上世紀(jì)五六十年代建的泥土房和簡(jiǎn)易磚木房?jī)?nèi)，不少家庭幾代人蝸居一室。因年久失修，房屋普遍存在屋架腐朽、地基下沉、墻體開裂、漏風(fēng)漏雨等情況，有的路比院高、院比炕高，初春融雪和盛夏陰雨時(shí)節(jié)，家里一片汪洋。

早在10年前，伊春市把棚戶區(qū)群眾最困難、最直接、最迫切需要解決的居住問題作為頭等大事，毅然決定全面啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工程，決定利用5年時(shí)間完成500萬(wàn)平方米的改造任務(wù)，到2019年把全市1176萬(wàn)平方米的棚戶區(qū)全面改造完。

根據(jù)伊春市政府的此前統(tǒng)計(jì)，伊春全市共有這樣的棚戶區(qū)1176萬(wàn)平方米，生活著23萬(wàn)戶、67萬(wàn)人。這些住房70%以上無自來水，80%以上無排水設(shè)施，90%以上無供熱設(shè)施，100%供電線路老化。很多居民靠砍樹燒火做飯取暖，平時(shí)飽受吃水難、行路難、如廁難之苦。

告別簡(jiǎn)易、半簡(jiǎn)易及部分磚木結(jié)構(gòu)的窄小住房，住進(jìn)寬敞明亮的新居，這是伊春市棚戶區(qū)居民幾代人的夢(mèng)想。2008年以來，伊春市啟動(dòng)了歷史上最大規(guī)模的“一號(hào)工程”——棚戶區(qū)改造工程，僅2009年，全市棚戶區(qū)改造完成拆遷面積180萬(wàn)平方米，開工面積272萬(wàn)平方米，完成投資20.1億元。

資金是棚改瓶頸。不像城區(qū)棚戶區(qū)改造，政府尚有所謂市場(chǎng)化運(yùn)作的騰挪空間，伊春17個(gè)林業(yè)局的棚改基本只能靠政府投入。2005年10月，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，對(duì)國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造安排了專項(xiàng)資金。但整個(gè)伊春市如果考慮到供熱、供水等配套，棚改資金缺口總計(jì)高達(dá)200億元。

南岔棚戶區(qū)改造資金缺口問題就是伊春棚改資金問題的一個(gè)縮影。記者在南岔縣調(diào)查采訪期間，走訪了多個(gè)棚戶區(qū)改造小區(qū)，大部分小區(qū)因?yàn)橘Y金缺口，開發(fā)商只能停工，工程處于無法按期交工狀態(tài)。

受訪居民稱，在與開發(fā)商簽訂了“拆遷補(bǔ)償與安置協(xié)議”后，很多人都認(rèn)為“回遷房”很快就能建好，于是他們放棄原住房，轉(zhuǎn)而自己掏錢租住“周轉(zhuǎn)房”。

一位當(dāng)?shù)卣賳T向記者透露：當(dāng)?shù)卣疄榱吮M快讓棚改項(xiàng)目完工，大多采用了“先上車，后買票”的方式，導(dǎo)致多個(gè)棚改項(xiàng)目存在沒有辦齊相關(guān)開發(fā)手續(xù)，甚至無法交付使用的現(xiàn)象?！叭卞X，是政府作為棚改征收主體后所遇到的最大困難，所以政府主要負(fù)責(zé)人只能出面協(xié)調(diào)，讓地方的一些開發(fā)企業(yè)先行墊付資金進(jìn)行建設(shè)?！鄙鲜龉賳T表示。

由于當(dāng)?shù)刎?cái)政資金微乎其微，所以在進(jìn)行棚戶區(qū)改造的時(shí)候，幾乎都是采取建筑企業(yè)墊資的方式建設(shè)，當(dāng)墊資幾千萬(wàn)后，建筑企業(yè)幾乎到了山窮水盡的地步。

按照棚戶區(qū)改造的政策，中央和省級(jí)政府會(huì)給予一定的補(bǔ)貼，為何還會(huì)有這么大的資金缺口呢？南岔縣政府一位官員給記者算了一筆賬，國(guó)家給予的資金是一平方米300元，省級(jí)補(bǔ)助200元，伊春市級(jí)財(cái)政補(bǔ)助100元，總共是一平方米600元的補(bǔ)助資金，但是現(xiàn)在棚改小區(qū)的綜合成本已經(jīng)接近每平方米1500元。巨大的資金缺口讓當(dāng)?shù)卣疅o能為力。

采訪中，多位當(dāng)?shù)嘏锔木用褓|(zhì)疑，南岔縣多個(gè)棚改小區(qū)施工多年無法入住背后，是不是存在當(dāng)?shù)卣畬?guó)家棚改專項(xiàng)資金挪用或截留的情況，面對(duì)這一質(zhì)疑，政府也很委屈。

南岔縣棚改項(xiàng)目下一步如何實(shí)施？除了資金困局，當(dāng)前南岔縣棚改工作的難點(diǎn)在哪里？林區(qū)還沒有一個(gè)新的規(guī)模經(jīng)濟(jì)來解決他們所面臨的困難，“配套難、建設(shè)難、居住難、還貸難”等問題也還從不同程度上困擾著當(dāng)?shù)卣?/p>