論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)整策略

●劉春雨

改革開放以來，我國(guó)始終致力于調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，經(jīng)過多年的研究和實(shí)踐，逐步認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。自1998年相關(guān)政策出臺(tái)后，城鎮(zhèn)居民不再分配公房，開始了住房制度的正式變革，房產(chǎn)由原本計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的國(guó)家分配，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽谑袌?chǎng)內(nèi)自由購(gòu)買交易的商品，開啟了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路程。進(jìn)入市場(chǎng)意味著房地產(chǎn)業(yè)能更多地按照居民的需求進(jìn)行調(diào)整式發(fā)展，在一定程度上對(duì)整個(gè)城市居住環(huán)境的改善起到了極大的促進(jìn)作用。隨著公積金制度的確立和按揭購(gòu)房貸款的推出，買房一度成為市場(chǎng)上人人追捧的熱潮，資本的進(jìn)入更是加快了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜，成為多方利益的共同體。但快速的發(fā)展也帶來一系列的問題，如大城市房?jī)r(jià)居高不下、小城市房產(chǎn)無人問津、炒房團(tuán)擾亂市場(chǎng)、福利房產(chǎn)分配不公等等，以上亂象在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展起到了負(fù)面作用，應(yīng)該受到多方面的重視。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和我國(guó)宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)，宏觀調(diào)控政策的變化，可能會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成極大的影響，反之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況也一定程度上影響著政府的宏觀調(diào)控。目前來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的亂象，阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，因此亟待國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，利用“看不見的手”將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶向正軌。事實(shí)上，自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的支柱開始，國(guó)家一直在利用宏觀調(diào)控來不斷調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在不同時(shí)期根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行政策的調(diào)整。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)持續(xù)變動(dòng)的過程，因此，宏觀調(diào)控政策也要持續(xù)保持變動(dòng)，在吸取之前政策經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，不斷出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策，以此來保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

（一）發(fā)展歷程

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間較晚，從20 世紀(jì)末國(guó)家頒布相關(guān)制度，宣布城鎮(zhèn)居民停止分配公房后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)伴隨著宏觀調(diào)控才初步嶄露頭角。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一經(jīng)走向市場(chǎng)便開始了飛速發(fā)展的歷程。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、公積金制度、按揭購(gòu)房制度的完善與信托、投資基金的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟并壯大，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。即使自2008年，我國(guó)經(jīng)歷了次貸危機(jī)和金融風(fēng)暴的影響，國(guó)民經(jīng)濟(jì)一度低迷，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)局勢(shì)波動(dòng)較大，但我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然是年年水漲船高，成為近幾十年來不變的社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，受到社會(huì)的多方關(guān)注，并帶動(dòng)了一系列周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與我國(guó)的城市化進(jìn)程相輔相成，互相促進(jìn)?？梢灶A(yù)見，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)引領(lǐng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)前行。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走高，一方面帶動(dòng)了多方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：

1.商業(yè)房產(chǎn)面積的增加，極大地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)，區(qū)域內(nèi)商圈數(shù)量明顯增加并形成集聚效應(yīng)，以萬達(dá)廣場(chǎng)為首的集購(gòu)物、休閑娛樂、教育等多功能為一體的廣場(chǎng)式商圈正在逐步取代傳統(tǒng)商場(chǎng)。

2.住宅房產(chǎn)面積的增加，帶動(dòng)了裝修業(yè)和物業(yè)的崛起，城鎮(zhèn)居民的居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，社區(qū)的功能性日益凸顯，例如靠近學(xué)校的學(xué)區(qū)房、臨近交通要線的地鐵房等等。

另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)自身帶來了極大變化：

1.不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，導(dǎo)致了不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差距極大，一方面是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，北上廣地區(qū)的中心房產(chǎn)賣出天價(jià)依然供不應(yīng)求，偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)一砍再砍也仍舊無人問津；另一方面，部分投機(jī)商人利用市場(chǎng)需求，惡意炒高房?jī)r(jià)擾亂市場(chǎng)，也成為目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的亂象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐漸減少，呈現(xiàn)壟斷化趨勢(shì)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，大量商人下海進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)多家共進(jìn)的景象；如今隨著經(jīng)濟(jì)的變化，小型房地產(chǎn)企業(yè)難以承受，紛紛倒臺(tái)，或被收購(gòu)或宣告破產(chǎn)退出市場(chǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由幾家大型企業(yè)占領(lǐng)，也導(dǎo)致部分偏遠(yuǎn)地區(qū)不再受到青睞，大批爛尾樓出現(xiàn)，浪費(fèi)了社會(huì)資源。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

（一）區(qū)域性

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，通常情況下，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和該區(qū)域的地理位置、行政劃分密切相關(guān)。以地理結(jié)構(gòu)來說，我國(guó)東西部海拔差異較大，西高東低，西部地形多以高原、丘陵為主，東部則平原居多，不同的地理?xiàng)l件造就了不同區(qū)域的生活方式、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、思想文化的差異性，未來的發(fā)展空間也大不相同。同時(shí)，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策在各區(qū)域間也有著很明顯的不同，通常，對(duì)于交通發(fā)達(dá)，適合發(fā)展商業(yè)的區(qū)域，國(guó)家會(huì)大力進(jìn)行扶持，甚至設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，因此沿海城市通常經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況也較好；相比之下，西部地區(qū)由于地形崎嶇，交通不便，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較為滯后，房地產(chǎn)業(yè)也不發(fā)達(dá)，但近年來國(guó)家的西部大開發(fā)戰(zhàn)略也為西部地區(qū)帶來了更多發(fā)展可能性。自改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)模式逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型的過程中，難免會(huì)出現(xiàn)區(qū)域間發(fā)展不平衡的情況，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各區(qū)域間的差異也較大，難以同日本、韓國(guó)等小面積發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，出現(xiàn)基本統(tǒng)一的房產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）依賴性

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須依附于土地，而我國(guó)又是所有土地所有權(quán)都?xì)w國(guó)有，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)某一時(shí)期、某一區(qū)域的土地政策有著極強(qiáng)的依賴性。近年來，各地方政府正努力探索除稅收外的新財(cái)政收入項(xiàng)目，而土地使用權(quán)的出讓，能使得地方政府以最簡(jiǎn)便的方式、最快的時(shí)間變現(xiàn)。因此，地方性炒地皮現(xiàn)象在各地區(qū)紛紛發(fā)生，地方政府大力招商引資，或開展文化活動(dòng)，以提高土地的附加價(jià)值，從而以更高的價(jià)格出讓土地使用權(quán)給房地產(chǎn)業(yè)，一方面緩解了財(cái)政壓力，但一方面也滋生了一些潛在問題。

（三）偏好性

在我國(guó)，“房子”永遠(yuǎn)是一個(gè)人成家立業(yè)繞不開的話題，不少年輕人成為“房奴”也要買一套屬于自己的房子。這是我國(guó)幾千年來的文化慣性導(dǎo)致的，在國(guó)人看來，成家立業(yè)的“家”，第一個(gè)意義是組成家庭，第二個(gè)意義就是有自己的住宅，正是國(guó)人對(duì)購(gòu)房這一近乎偏執(zhí)的偏好，才使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在低迷的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下依然屹立不倒，房?jī)r(jià)居高不下。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)整的要點(diǎn)

（一）加強(qiáng)社會(huì)福利體系建設(shè)

目前，國(guó)民對(duì)購(gòu)房的執(zhí)念有很大一部分原因是來自于對(duì)未來危機(jī)的不確定性，而這種危機(jī)感是由于社會(huì)福利體系不夠完善帶來的。目前我國(guó)在醫(yī)療保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老制度、公益制度、教育制度等方面都還有很大的上升空間。例如，養(yǎng)老制度的不完善使得“以房養(yǎng)老”的觀點(diǎn)深入人心，中老年人急于買房；教育的不公平使得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格飆升等。這一系列現(xiàn)象固然帶動(dòng)了房地產(chǎn)的交易，但長(zhǎng)期看來并不是一個(gè)好的趨勢(shì)。因此，加強(qiáng)社會(huì)福利體系建設(shè)，利用財(cái)政支出調(diào)整區(qū)域間的差距，降低國(guó)民的危機(jī)感，從而使國(guó)民理性購(gòu)房、按需購(gòu)房。

（二）分區(qū)域針對(duì)性調(diào)整

基于不同區(qū)域的發(fā)展水平差異，國(guó)家在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，不能直接“一刀切”，要因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理環(huán)境來進(jìn)行宏觀調(diào)整。例如房產(chǎn)稅收，針對(duì)不同區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，避免對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)造成傷害，利用區(qū)域差異化財(cái)政政策，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。

（三）重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著高收益的可能，因此吸引了一大批投資者的青睞，在眾多投資者中，有理性的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，也有卷一波走人的惡意投資。政府要對(duì)市場(chǎng)中的投資方進(jìn)行甄別，提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻和投資的機(jī)會(huì)成本，杜絕惡意風(fēng)投，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)正確輿論，糾正民眾將買房作為唯一投資升值手段的錯(cuò)誤觀念，減少炒房現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

綜上所述，宏觀調(diào)控政策是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)尺，政府應(yīng)善用這一工具，通過宏觀調(diào)整縮小區(qū)域間差距，降低民眾對(duì)炒房的熱情，從而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性作用，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向更平穩(wěn)、更有序、更合理的方向發(fā)展。