土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本管控

文| 呂巧麗

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控涉及內(nèi)容較多，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管理的過(guò)程中，要結(jié)合當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定完善的成本管控體系，做好資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃，以此降低資金占用成本，注重優(yōu)化成本管控機(jī)制，使之適應(yīng)當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控工作的實(shí)際需要。

影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的因素

影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的因素具有多樣性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控內(nèi)容上進(jìn)行分析，主要涉及拆遷費(fèi)用、工程費(fèi)以及規(guī)劃經(jīng)費(fèi)等，在總成本中占有關(guān)鍵的比重，由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是以政府為主導(dǎo)的，其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)土地進(jìn)行集中的征地以及安置，進(jìn)行市政配套設(shè)施建設(shè)?？芍约捌髽I(yè)是影響土地一級(jí)成本管控的重要因素。首先從國(guó)家政策層面進(jìn)行分析，在土地以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，則需要為其提供一系列的拆遷補(bǔ)償政策，會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用產(chǎn)生一定的影響。從授權(quán)委托企業(yè)的角度進(jìn)行分析，主要是對(duì)土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力以及項(xiàng)目規(guī)劃能力越強(qiáng)，就能有效的規(guī)避在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的成本風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平將會(huì)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本管控產(chǎn)生關(guān)鍵影響。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控研究

制定成本管控體系

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控需要制定完善的成本管控體系，其中主要涉及決策體系、內(nèi)部專業(yè)管理體系、制度體系、操作體系以及內(nèi)部審查監(jiān)督體系等幾個(gè)方面。

第一，決策體系，在此環(huán)節(jié)中相關(guān)的企業(yè)要對(duì)成本控制的方向以及模式進(jìn)行確認(rèn)，加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者主導(dǎo)地位制定成本決策制度。第二，內(nèi)部專業(yè)管理體系，在這一環(huán)節(jié)中主要是根據(jù)項(xiàng)目成本管控總目標(biāo)的實(shí)際情況，進(jìn)行進(jìn)一步的劃分，此時(shí)需要工程造價(jià)管理部門積極參與，制定成本控制計(jì)劃，并嚴(yán)格按照成本控制目標(biāo)實(shí)施操作，內(nèi)部專業(yè)管理人員之間相互溝通與交流，及時(shí)傳遞成本管控信息，以此為依據(jù)對(duì)成本管控計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。第三，制度體系，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際情況，將合同方案以及招投標(biāo)方案結(jié)合在一起，進(jìn)行匯總，制定事前控制方案，以此為成本管控工作提供理論依據(jù)。第四，操作體系，該體系處于成本管控的核心地位，主要是指成本管理人員的分配，結(jié)合成本管理人員的實(shí)際情況落實(shí)具體的崗位職責(zé)，保證在各自的崗位上各司其職，促進(jìn)土地一級(jí)成本管控工作的有序進(jìn)行。第五，內(nèi)部審查監(jiān)督體系，該體系的建設(shè)要求將成本與審計(jì)相結(jié)合，主要負(fù)責(zé)對(duì)成本管理的全過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)管與控制，制定預(yù)警機(jī)制，針對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的解決。

優(yōu)化成本管控流程

優(yōu)化成本管控流程是保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有序進(jìn)行的關(guān)鍵，在此環(huán)節(jié)中要保證成本管控流程的可操作性。第一，需要建立健全完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際需要將項(xiàng)目涉到的成本、費(fèi)用以及利潤(rùn)情況進(jìn)行綜合分析，及時(shí)深入到項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)中，以此為依據(jù)開(kāi)展成本管控工作。第二，建立規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法，在此環(huán)節(jié)中要及時(shí)與政府保持溝通，對(duì)開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等進(jìn)行預(yù)審，對(duì)項(xiàng)目的可實(shí)施性進(jìn)行進(jìn)一步的審核。此時(shí)在招標(biāo)的過(guò)程中企業(yè)主要負(fù)責(zé)資金的籌集以及征地拆遷等，在對(duì)招標(biāo)底價(jià)的控制上要對(duì)預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)進(jìn)行確認(rèn)，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。第三，建立項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序，在此環(huán)節(jié)中要注重對(duì)成本管控涉及的相關(guān)資料信息進(jìn)行整合，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況制定成本管控程序，針對(duì)合同中存在與項(xiàng)目不相符合的環(huán)節(jié)要及時(shí)調(diào)整，以此保證成本管控工作的準(zhǔn)確性。

找準(zhǔn)成本管控關(guān)鍵

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的過(guò)程中要找準(zhǔn)成本管控的重點(diǎn)，要實(shí)時(shí)對(duì)成本管控的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制，以此保證企業(yè)資金的有效流動(dòng)，保證項(xiàng)目投資的順利進(jìn)行。

第一，全部控制，主要是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的過(guò)程中，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況，做好現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作，整合設(shè)備、人員以及材料信息，集中進(jìn)行全部控制。第二，全員控制主要是指成本管控的成員控制，但是在成本管控的過(guò)程中需要加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通與協(xié)作，因此全員控制除了是對(duì)成本管控人員進(jìn)行控制之外，還應(yīng)該對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及到的技術(shù)人員以及施工人員的控制，注重節(jié)約人力、物力以及財(cái)力資源的消耗。第三，全過(guò)程控制，主要是針對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目的招投標(biāo)階段到材料的選購(gòu)再到實(shí)際的施工階段的控制，實(shí)時(shí)掌握各個(gè)階段所需要的成本，并做好記錄，以此為依據(jù)制定成本管控方案，在此環(huán)節(jié)中要求相關(guān)的成本管控人員樹(shù)立起全局意識(shí)，對(duì)成本管控工作進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤，以此提升成本管控效率。

結(jié)論

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控工作涉及的內(nèi)容較多，在實(shí)際的管理過(guò)程中要充分結(jié)合土地一級(jí)項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況，加強(qiáng)與政府部門保持聯(lián)系，建立健全完善的考核激勵(lì)機(jī)制，找準(zhǔn)成本管控的重難點(diǎn)，減少資金的消耗，以此提升土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管理質(zhì)量。