司法委托評估中室內(nèi)裝修裝飾價值評估的問題探討

文| 姚玉紅

司法委托評估要求估價結(jié)果應(yīng)具有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性，目前裝修裝飾類評估的技術(shù)規(guī)范尚不健全，下面例舉實際工作中遇到的三個室內(nèi)裝修裝飾評估案例，探討裝修裝飾個案評估的問題及解決方法：

案例一：司法委托評估中，前期委托的評估公司漏評了室內(nèi)裝修裝飾，法院進(jìn)行二次委托，

僅對室內(nèi)裝修裝飾進(jìn)行評估

1.工作中遇到的問題。（1）裝修裝飾工程量的確定問題。委托評估材料中未見裝修裝飾工程的設(shè)計圖紙、項目清單或預(yù)決算清單，評估中如何確定工程量的問題。（2）裝修裝飾材料的材質(zhì)及品牌的確定問題。被申請人無法提供材料品牌和價格上的證明材料，實地查勘時只有部分材料上保留了品牌logo，評估中如何確定裝修裝飾材質(zhì)的問題。（3）折舊率確定的問題。房屋的裝修時間距離價值時點已經(jīng)7年多，折舊率如何確定的問題。

2.解決的方法。（1）裝修裝飾工程的項目繁瑣、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)差別大，應(yīng)根據(jù)評估委托書、財產(chǎn)清單以及人民法院查明的財產(chǎn)的權(quán)屬、權(quán)利等相關(guān)資料進(jìn)行評估。法院未能提供上述資料的，估價人員應(yīng)和負(fù)責(zé)鑒定的法官進(jìn)行溝通，預(yù)先了解估價對象的范圍、項目名稱和數(shù)量清單，方便預(yù)估工作量做好評估作業(yè)方案，安排查勘現(xiàn)場的人員和時間。實地查勘時應(yīng)聽取當(dāng)事人對估價對象的情況介紹，對估價對象有了初步的認(rèn)識再進(jìn)行測量、記錄及對材質(zhì)的辨認(rèn)，測算完成后制成工程量清單，經(jīng)當(dāng)事人雙方及法院工作人員共同簽字確認(rèn)。（2）由于裝修裝飾材料的發(fā)展很快，市場價格變動非常頻繁，及時準(zhǔn)確地掌握裝修裝飾材料市場變化信息是提高測算結(jié)果準(zhǔn)確性的基本條件。在實地查勘中，對無法辨識確認(rèn)的部分應(yīng)向被申請人詢證材料的品牌和價格，無法提供證明材料的，估價人員應(yīng)現(xiàn)場取材和拍照，然后去建材市場進(jìn)行比對和詢價，采用的價格應(yīng)為當(dāng)前市場上與估價對象相似的一般中等價位的材料價格。評估結(jié)果貼近市場，估價報告才更有說服力。（3）實際評估工作中，裝修裝飾耐用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)適用年限存在差異，一般而言，商業(yè)、餐館裝修裝飾耐用年限為3-5年，住宅裝修裝飾耐用年限為8-10年，辦公、酒店裝修裝飾為5-8年。評估中不能僅僅依據(jù)已經(jīng)裝修的年限確定折舊率，還應(yīng)考慮使用和維護(hù)保養(yǎng)的狀況，綜合確定裝修裝飾經(jīng)濟(jì)剩余使用壽命。

案例二：損害評估中涉及的室內(nèi)裝修裝飾評估

1.工作中遇到的問題。（1）評估委托書注明了委托范圍事項，未提供項目的清單，現(xiàn)場測量后，當(dāng)事人雙方對復(fù)合實木地板面積數(shù)量的認(rèn)定上有不同的意見，受損人認(rèn)為雖然是部分地板翹起，但木地板的廠家不同、批次不同，色澤上會有差異，要求數(shù)量上應(yīng)是臥室的全部復(fù)合實木地板面積；損害人不認(rèn)同受損人意見，只認(rèn)可翹起受損部分復(fù)合實木地板面積。雙方堅持己見，都不愿意簽字確認(rèn)數(shù)量。（2）裝修項目繁雜，實際工作中容易出現(xiàn)費(fèi)用重復(fù)或漏項計算的問題。

2.解決方法。（1）估價人員現(xiàn)場與案件的法官進(jìn)行了溝通，此案屬于民事糾紛案件，對于損害量上的確認(rèn)，法官可以后期進(jìn)行庭上調(diào)解確認(rèn)，最終當(dāng)事人雙方和法院工作人員共同簽字確認(rèn)，要求我們僅對復(fù)合實木地板的單價進(jìn)行評估，在后期估價報告撰寫中也對此事項進(jìn)行了披露。（2）實地查勘應(yīng)對項目逐一排查，避免漏項。合理損耗是指運(yùn)輸、儲藏及材料本身規(guī)格等因素造成的，測算材料數(shù)量中應(yīng)加入的實際損耗工程量。合理損耗應(yīng)列入清單的總量，而實際工作中有些測算清單總量考慮了損耗量，材料總費(fèi)用額后又加了5%損耗費(fèi)，這樣就會造成重復(fù)計費(fèi)。

案例三：合同期內(nèi)租賃人終止租約，承租人

要求補(bǔ)償違約損失涉及的裝修裝飾評估

1.工作中遇到的問題。（1）墻面裝飾未完工工程的施工節(jié)點的確定問題。（2）水、電二次改造的隱蔽工程費(fèi)用的確定問題

2.解決的方法。（1）實地查勘中，墻面裝飾工程施工為未完工狀態(tài)，法院提供的材料清單中墻面工程的材料為全部完工材料的用量。經(jīng)聘請的裝修裝飾專業(yè)人士現(xiàn)場辨認(rèn)確認(rèn)了工程的施工節(jié)點，墻面工程僅完成了墻面基礎(chǔ)、第一遍刮膩子和部分第二遍刮膩子的工作，現(xiàn)場未見余料，我們最終按施工節(jié)點確定了實際進(jìn)度，測算了墻面工程的實際材料用量。（2）水、電線路的改造是裝修裝飾工程中的關(guān)鍵步驟，是最重要的基礎(chǔ)工程，一般情況下室內(nèi)的線路都需要重新布設(shè)。由于所有管線在完工之后都是隱蔽起來的，只有拆除后才能看見，本案中，估價人員實地查勘時依據(jù)法院提供的水電施工設(shè)計圖紙進(jìn)行了現(xiàn)場比對測量，實地確定布設(shè)管線的用量。

結(jié)束語

裝修裝飾評估作為司法委托評估工作的重要組成部分，應(yīng)遵循鑒定評估的工作程序，依法評估，規(guī)避風(fēng)險。接受業(yè)務(wù)提前做好充分的準(zhǔn)備工作，遇到問題，多和當(dāng)事人及辦案法官溝通，多思路尋找解決問題的方法和途徑。