對房地產交易管理與不動產登記的探討

◎陳偉

◎陳偉

一、引言

我國實現不動產登記管理改革之后，其宗旨是提升辦事效率，實行一站式服務，完善辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，但是在實際實行過程中，兩者之間交接主體以及內容不明確，信息安全存在一定風險，居民辦事流程模糊等問題存在，依舊阻礙辦事效率提升，是改革需要迫切解決的問題。

二、房地產交易管理與不動產登記的關系

房地產交易是指房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動，通常是指房屋的轉讓、抵押和租賃，而交易管理是對上述行為的合法性的審查、確認和備案。在房產交易過程中，涉及的管理活動有房地產交易管理、產權管理，其中產權管理是是房屋的所有權、抵押權和用益物權，是除記載于登記薄、核發(fā)權屬證明以外的動態(tài)管理及產權產籍檔案資料的管理和利用。而不動產登記是指對房地產房屋的登記，是房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記薄、核發(fā)權屬證書或者權利證明的行為，這兩個環(huán)節(jié)是緊密相連的兩個環(huán)節(jié)，房屋所有權的登記公示是保證房屋安全交易的基礎，交易審核是防范房屋登記風險的前提，沒有實現房屋登記就無法實現房屋轉移以及交易，交易和登記互為基礎，互相支撐，密不可分，是對房地產的保護和約束行為。

三、房地產交易管理與不動產登記發(fā)展歷史

1.房地產交易與不動產登記發(fā)展初期。回顧我國房地產交易和登記的發(fā)展歷程，是先有房地產交易行為后有房地產權屬登記，長期的交易行為過程中，為了維護房地產市場交易行為，保護交易安全，于上世紀八十年代成立了房地產交易管理機構和房地產權屬登記機構。但是隨著交易行為的逐漸增加，房地產交易管理和不動產登記機構兩者分設，這對于群眾居民辦事來說是非常不便的，整體交易效率較低，辦證環(huán)節(jié)繁雜，消耗時間較長，房地產在轉移、抵押過程中大量的頻繁的工作量無法為居民帶來良好的辦事體驗。對于居民來說，房屋是最重要的不動產，交易能否做到便民、安全、高效，這與居民利益直接相關，也直接影響居民對政府的評價，工作效率至關重要。

2.房地產交易與不動產交易改革。為了能有效提居民辦事效率，考慮到我國的實際情況，2013年11月20日國務院常務會議決定將多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，行業(yè)管理和不動產交易監(jiān)管等職責還是由原相關部門執(zhí)行，同時理順部門之間關系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔，這樣至少在改革過程中實現了交易管理和不動產登記之間的關系，但是結合在實際情況中，每一件交易行為的產生，兩者之間的關系如何銜接和協調卻出現了問題，而為了防止出現信息孤島的情況，交易管理過程中盡可能做到"信息多跑腿，群眾少跑路"的局面，國家就相關方面將不動產登記相關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門形成了審批信息等資料的互通共享，但在這個過程中，雖然信息互通有無實現了全面化，但是這就導致居民需要不斷提交材料，給居民帶來了很大的困擾。

四、房地產交易管理與不動產登記改革銜接存在的問題

1.銜接發(fā)展的必要性。按照未來市場交易的走向以及國家未來的發(fā)展方向，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設部于2015年7月10日聯合發(fā)布《關于做好不動產統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中，關于資料移交共享作出了具體規(guī)定，將所有的已經形成的房屋登記資料移交至不動產登記部門，可進行復制，電子數據保持一致，數據要全面進行拷貝；針對交易登記業(yè)務要堅持"進一個門，跑一次路"的基本原則，加強兩者之間業(yè)務的銜接過程，切實做到便民便利，同時，盡可能實現一個窗口辦理，將兩者之間的資料進行整合，統(tǒng)一申請材料，減少辦事手續(xù)。最后要實現部門并行辦理的原則，在受到相關受理資料以后，兩部門之間同時進行相關業(yè)務辦理，提升部門之間辦理效率，盡可能方便群眾辦事，信息通過網絡平臺進行公示，減少當事人出現在現場的次數。

2.銜接過程中存在的問題。但在實際實踐過程中，兩者工作銜接存在一定的問題，一、不動產登記系統(tǒng)設置在政務工作內網，而房地產交易管理系統(tǒng)屬于對外開放信息，屬于外網工作，從安全級別來看，兩者之間信息公開受阻；二、信息實現共享的主體單位不明確，在共同辦理的過程中難免會出現責任主體劃分情況，容易推諉；三、共享內容沒有進行明文規(guī)定，容易出現交接不清楚狀況；四、軟件技術支持存在短板。而針對交易人來說，提交材料是否需要分別向交易和登記部門同時提供，是否出現重復提供的情況，是否存在無形增加提供資料的次數，這些問題都需要及時進行解決。

五、房地產交易管理與不動產登記業(yè)務銜接

1.主體建設。首先加快房屋交易不動產登記機構一體化，實行一個機構負責全部業(yè)務登記辦理，房屋交易接受住房和城鄉(xiāng)建設部門的指導，不動產登記接受國土部門的監(jiān)管，對于兩者機構分設者，加快建設兩者結合的辦事大廳，建立綜合辦事服務窗口，加快做到"一站式"服務，方便群眾辦理業(yè)務。其次，在交易過程中如果沒有能及時共享的信息，一定要做好交易登記風險，避免重復交易，保證交易安全，在雙方都需要的情況下，提交的手續(xù)可以重復，并及時做好信息登記。最后針對機構分設者，房屋面積管理和土地管理仍分開進行，各司其職，互相配合，劃清房屋交易與不動產登記的職責，理清相關工作流程，加強雙方互相工作的協調力度，由政府加快建設信息共享平臺，共雙方進行信息查驗。

2.信息共享。根據新規(guī)定的相關工作條例，自2015年9月28日之后，未來所有房屋交易都需要在房產管理部門進行網簽備案，然后由房產部門進行交易處理，這樣就實現了初步信息數據的共享，在房產部門辦理相關業(yè)務之后就及時將信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構在登記完成之后也要將各類信息及時反饋給房產部門。其次，房產部門與不動產登記通過內部交換接口、數據抄送的形式實現信息互通，確保業(yè)務連接和安全，這樣既能實現信息共享，還能減少信息泄露的風險。

3.房地產資料與交易檔案的保管。在房屋交易形成的過程中，都會形成相應的資料，主要包括房屋測繪成果、預售許可、現售備案、資金監(jiān)管、房屋轉讓、抵押、租賃資料，以及在交易與產權管理中形成的電子資料，按照這個界限規(guī)定不動產登記與房地產交易存在資料交叉，那么就需要在保證相關資料完整性的前提下，區(qū)分清兩者接收的資料。凡屬于法律行政法規(guī)規(guī)定不動產登記申請資料的都歸納與不動產登記資料，房產交易部門無需收取保存；屬于不動產登記原因證明文件由當事人準備相應的份數，在同一受理之后分別提供給相關部門進行保存；完全屬于房產交易管理工作的資料只由房產部門管理，兩者在審核相互通用信息要共享；最后，關于房產登記資料在統(tǒng)一之后要將所有不動產資料移交給不動產機構。

結語：隨著房地產交易和不動產登記改革的發(fā)展，為了保證平穩(wěn)過渡順利開展相關工作，必須及時解決在改革過程中存在的問題，處理好兩者之間的關系，加強兩者之間的關系處理，劃分強兩者之間業(yè)務界限，確保未來信息共享，實現真正的便捷為民。