商鋪售后返租法律問(wèn)題初探

◎余東利

商業(yè)地產(chǎn)的售后返租是從國(guó)外傳入我國(guó)的一種地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的商鋪、酒店、度假村等商業(yè)地產(chǎn)劃分成小面積而出售給購(gòu)買(mǎi)者，隨后讓購(gòu)買(mǎi)者將地產(chǎn)返租給開(kāi)展商或其成立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，并向購(gòu)房者支付固定利率的租金或者固定年回報(bào)。

商業(yè)地產(chǎn)售后返租如果運(yùn)營(yíng)的好，對(duì)于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是有利的。因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠較好地完成銷(xiāo)售，加快資金回籠，獲得收益；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，多了一條投資途徑，能夠有穩(wěn)定的租金收入，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也不高。

開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避有關(guān)的法律限制，或者為了逃避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)權(quán)交給其另行注冊(cè)成立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司與小業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)或者物業(yè)租賃合同。

但是，由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)售后返租法律規(guī)制的不足，以及商業(yè)地產(chǎn)售后返租在中國(guó)發(fā)展的不成熟，所以也出現(xiàn)在了較多的商業(yè)地產(chǎn)售后返租失敗的案例，給小業(yè)主和開(kāi)展商等帶來(lái)很大的損失。本文探討一些商業(yè)地產(chǎn)售后返租的法律風(fēng)險(xiǎn)，并嘗試提出一些防范的措施。

一、商業(yè)地產(chǎn)售后返租合法分析

商業(yè)地產(chǎn)的售后返租開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式是否違反法律法規(guī)的規(guī)定，是否具有合法性，是我們探討商業(yè)地產(chǎn)售后返租的必要前提。建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房。從這個(gè)規(guī)定來(lái)看，建設(shè)部是禁止房地產(chǎn)的售后返租行為的。所以有些開(kāi)發(fā)商就為了規(guī)避這個(gè)規(guī)定，將房產(chǎn)出售給小業(yè)主后，不是以自己的名義而是另成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司并以其名義與購(gòu)房者簽訂租賃合同。

但是由于該辦法僅僅是一個(gè)部門(mén)規(guī)章，效力等級(jí)比較低。售后返租雖然沒(méi)有明確規(guī)定在法律條文中，也沒(méi)有任何法律對(duì)此行為進(jìn)行禁止。而且售后返租是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中很重要的一種融資方式，在社會(huì)發(fā)展中起著很重要的作用。

所以我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的售后返租應(yīng)是合法行為，只要沒(méi)有損害任何第三利益，都應(yīng)該受到法律的保護(hù)。

二、開(kāi)發(fā)商或商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司分別與小業(yè)主和承租經(jīng)營(yíng)商簽訂租賃合同的效力風(fēng)險(xiǎn)

《城市房屋租賃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的不得出租。）

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般是在尚未竣工且未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的情況下出租的，很顯然違反了《辦法》中第6條的相關(guān)規(guī)定，那么雙方所簽訂的租賃合同是否有效呢？關(guān)于合同的效力問(wèn)題，我國(guó)《合同法》第52條有明確規(guī)定，列舉了合同無(wú)效的五種情況，其中包括如果合同的簽訂違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定則無(wú)效。那么判定開(kāi)發(fā)商或商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司分別與小業(yè)主和承租經(jīng)營(yíng)商簽訂的租賃合同是否有效的關(guān)鍵就在，其所違反的《辦法》是否屬于行政法規(guī)的范疇。而《辦法》是1995年4月28日建設(shè)部第五次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并以建設(shè)部第42令的形式發(fā)布的，根據(jù)《立法法》的相關(guān)規(guī)定，其性質(zhì)屬于國(guó)務(wù)院下屬部委依據(jù)法律、行政法規(guī)制定的部門(mén)規(guī)章。所以即使違反《辦法》的規(guī)定，但不屬于違反《合同法》第52條所規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，因此售后回租簽訂的租賃合同都應(yīng)該有效。

但是，《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。在售后返租合同中，開(kāi)發(fā)商或商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司是作為承租人將小業(yè)主的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租經(jīng)營(yíng)商的，還應(yīng)該得到小業(yè)主的同意。所以在與小業(yè)主的租賃合同中，一定要寫(xiě)進(jìn)小業(yè)主同意承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，避免小業(yè)主行使解除合同的權(quán)利，使承租經(jīng)營(yíng)商的租賃行為處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于無(wú)法竣工驗(yàn)收的法律風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)展商一般會(huì)在項(xiàng)目工程竣工之前，獲得預(yù)售許可證，并向社會(huì)公開(kāi)出售地產(chǎn)，而且承諾在項(xiàng)目竣工之前就開(kāi)始向業(yè)主回報(bào)租金，或者在工程計(jì)劃竣工日期開(kāi)始向小業(yè)主回報(bào)租金。如果項(xiàng)目工程正?？⒐を?yàn)收，房地產(chǎn)商也正常把地產(chǎn)出租給承租經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，那么就不會(huì)發(fā)生任何風(fēng)險(xiǎn)。

但是一旦不能夠按時(shí)竣工驗(yàn)收，交付承租經(jīng)營(yíng)商使用，那么承租經(jīng)營(yíng)商要么不支付租金，等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后開(kāi)始交付租金，要么承租經(jīng)營(yíng)商國(guó)為開(kāi)展商拖延交房，耽誤商機(jī)，而以開(kāi)發(fā)商違約為由要求解除租賃合同，無(wú)論在哪種情況下，開(kāi)發(fā)商都必須根據(jù)與小業(yè)主簽訂的租賃合同支付租金，這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈就很緊張，甚至開(kāi)發(fā)商無(wú)法支付租金也不得不違約。小業(yè)主要求退房并要求開(kāi)發(fā)商支付違約金，從而引起開(kāi)發(fā)商的資金鏈全部斷裂，造成整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗，使開(kāi)發(fā)商遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

所以，開(kāi)發(fā)商要把向承包經(jīng)營(yíng)商交付商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間和向小業(yè)主支付租金的時(shí)間銜接起來(lái)，同時(shí)一定保證工程的正?？⒐を?yàn)收合格。避免帶來(lái)自己的雙重違約行為，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)展全面失敗的后果。

四、商鋪產(chǎn)權(quán)不明確，產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)是作為一個(gè)整體開(kāi)發(fā)的，在進(jìn)行面積分割后，賣(mài)給各個(gè)小業(yè)主，但是在商業(yè)地產(chǎn)的物理面積上并不做劃分，所以很多業(yè)主可能根本就無(wú)法知道自己的商鋪在什么位置，由于物權(quán)無(wú)法明確，所以容易帶來(lái)很多糾紛，業(yè)主也無(wú)法出售自己的產(chǎn)權(quán)。法院也無(wú)法對(duì)這部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查封、拍賣(mài)。

所以，開(kāi)發(fā)商要明確小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)界限，并做好公共面積的分?jǐn)?，避免帶?lái)產(chǎn)權(quán)的糾紛。

五、售后返租承租經(jīng)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)

如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，難以向開(kāi)發(fā)商或商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司如期支付租金，開(kāi)發(fā)商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給小業(yè)主的。如果承租經(jīng)營(yíng)商違約，則直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商或商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的違約，使小業(yè)主的租金收益變?yōu)椴豢赡堋?/p>

中國(guó)的開(kāi)發(fā)商自有資金不多，主要靠銀行貸款。采取售后返租模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，某些缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商或其成立的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司卷款走人的事件全國(guó)屢見(jiàn)不鮮，致使小業(yè)主的投資血本無(wú)歸。

由于大部分小業(yè)主是靠銀行按揭購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的，所以承租經(jīng)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商的違約又會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主無(wú)法歸還房貸，構(gòu)成違約行為。銀行會(huì)追究小業(yè)主的違約責(zé)任，申請(qǐng)法院拍賣(mài)小業(yè)主的房產(chǎn)。

因而，商業(yè)地產(chǎn)的違約行為會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，從而造成整個(gè)社會(huì)的不穩(wěn)定。而解決這個(gè)問(wèn)題的辦法，應(yīng)該是建立有效的租金擔(dān)保制度或者保險(xiǎn)制度。通過(guò)這些制度，承租經(jīng)營(yíng)商或開(kāi)發(fā)商的違法行為不會(huì)對(duì)小業(yè)主造成損害，從而保證社會(huì)的基本穩(wěn)定，并保護(hù)投資者的利益。