論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

李曉霞

1 引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中一項(xiàng)非常重要的工作，成本管理水平的高低關(guān)系著整個企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，高效的成本管理工作有利于提高企業(yè)的工作效率，面對日趨激烈的市場競爭，地產(chǎn)行業(yè)都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率。本文對新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)進(jìn)行了簡要分析。

2 我國房地產(chǎn)市場成本管理的發(fā)展現(xiàn)狀與主要問題

2.1 成本管理意識存在誤區(qū)

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成全員參與成本管理的觀念。一方面，成本管理工作多數(shù)集中于一個或者幾個部門，這就會容易導(dǎo)致成本管理工作被認(rèn)為是成本相關(guān)部門的工作。另一方面成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是本質(zhì)是價值投資。成本管理并不是簡單的價格管理，低價格不等于低成本。

2.2 成本管理體系不完善

（1）缺乏全成本核算意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全成本管理意識，多數(shù)企業(yè)在工程建設(shè)階段對建安工程造價的管控較為關(guān)注，而對工程造價以外的各項(xiàng)費(fèi)用管控并不嚴(yán)格。在新經(jīng)濟(jì)形勢下在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用（融資費(fèi)用）在整個開發(fā)項(xiàng)目成本支出占比越來越高，資金利用效率問題日益突出。

（2）缺少堅(jiān)實(shí)的全成本核算基礎(chǔ)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然已提出全成本管理理念，但具體工作仍未完善，未明確劃分相關(guān)管理費(fèi)用及輔助費(fèi)用，項(xiàng)目后評估流于形式，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累準(zhǔn)確性存疑，影響房地產(chǎn)企業(yè)全成本核算的準(zhǔn)確性。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

3.1 貫徹全成本管理理念

全成本管理是通過使用成本管理系統(tǒng)的基本原理和方法,基于現(xiàn)代企業(yè)成本的運(yùn)動規(guī)律,優(yōu)化成本,優(yōu)化成本結(jié)構(gòu),避免成本的風(fēng)險(xiǎn)為主要目的,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程,全面、多維、動態(tài)成本控制。所謂“全面”包括全員、全面和全過程三個方面，又稱“三全”成本管理。

3.1.1 項(xiàng)目工程建設(shè)成本控制

（1）加強(qiáng)招投標(biāo)和合同管理。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)制定合理的招標(biāo)計(jì)劃,針對不同項(xiàng)目準(zhǔn)備合適的招標(biāo)文件擬定技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)、評分方法,合理確定投標(biāo)控制價及入圍單位的資質(zhì)條件。根據(jù)每個項(xiàng)目的定位選擇最匹配的中標(biāo)單位，適合的才是最好，不能盲目最求最低價中標(biāo)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)合同管理，盡可能制定范本合同，規(guī)范合同的標(biāo)準(zhǔn)條款，合同簽訂前嚴(yán)格審核，特別是個性化條款，合同執(zhí)行過程中積極監(jiān)控，合同履約完成后邀請履約過程中各參與部門進(jìn)行多緯度評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)共享。

（2）動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理是項(xiàng)目實(shí)施過程監(jiān)督，實(shí)時反映和預(yù)測至項(xiàng)目完工時的整體成本。項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生了未預(yù)見的事項(xiàng)或因管理不當(dāng)導(dǎo)致細(xì)項(xiàng)成本即將發(fā)生或可能發(fā)生超目標(biāo)成本時提出預(yù)警，成本部門要按月或按旬編制《項(xiàng)目總成本執(zhí)行報(bào)告》，對可能超目標(biāo)成本的各分項(xiàng)進(jìn)行分析解釋說明，并申請超目標(biāo)成本開支申請或調(diào)整方案，以控制成本。

（3）加強(qiáng)項(xiàng)目變更評審。工程變更涉及進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，對工程造價的影響較大。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大施工規(guī)模，增加施工內(nèi)容，提高施工標(biāo)準(zhǔn)。無論哪一方提出工程變更，在各方技術(shù)層面確認(rèn)之后經(jīng)成本核算后發(fā)出變更通知，由甲方代表會同監(jiān)理工程師簽字后執(zhí)行。并做好并更資料收發(fā)登記。

（4）簽證管理 成本管理部門應(yīng)編制簽證編號、建立臺賬并按月編制簽證匯總表上報(bào)上一級職能部門備查，工程簽證應(yīng)特別注意時效性及資料閉合，一般實(shí)施當(dāng)天完成草簽，簽證事項(xiàng)實(shí)施完成后三天內(nèi)在完成簽證及資料歸集整理。

3.1.2 管理費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失等及其他管理費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按總投比例控制上限費(fèi)率，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展分階段控制投入適時對比分析是否超標(biāo)。其中人力成本控制尤為重要。合理的組織架構(gòu)及薪酬制度并配置合適的管理人員是管理水平高低的重要體現(xiàn)，避免高薪低能或人才配置錯位。

3.1.3 銷售費(fèi)用的控制

銷售費(fèi)用和銷售合同的控制。銷售費(fèi)用包括銷售中心、廣告、宣傳、展廳、建材、促銷活動、辦公費(fèi)用以及與銷售相關(guān)的所有其他費(fèi)用。常規(guī)的方法是按銷售支出占總銷售額的百分比來控制，通常不超過2%。營銷費(fèi)用中廣告費(fèi)用投入占比最大也最難評估，根據(jù)目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣選擇合理推廣渠道是控制廣告費(fèi)用的關(guān)鍵。避免做無效的廣告及虛假廣告。傳統(tǒng)的平面媒體廣告形式在當(dāng)下效用不高。營銷費(fèi)用控制還要注意反腐，每筆費(fèi)用應(yīng)票據(jù)齊全、款項(xiàng)線路清晰可查證。

銷售合同對交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時點(diǎn)、違約責(zé)任等約定要與工程情況相符。采用范本合同，合理規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)。合同管理應(yīng)專人負(fù)責(zé)，分類管理，編制合同臺賬實(shí)時更新，定期上報(bào)備查。

3.1.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目資本金通常以數(shù)億元計(jì)，利用財(cái)務(wù)杠桿和適度負(fù)債可以使企業(yè)獲得更多的利潤。在實(shí)踐中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，各類基金及民間資本也是地產(chǎn)企業(yè)的資金來源補(bǔ)充。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況合理控制資金投入時點(diǎn)及金額是控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的關(guān)鍵，同時必須加強(qiáng)銷售回款，減少資金占用成本以提高企業(yè)利潤。保持合理的負(fù)債率是地產(chǎn)企業(yè)長盛的法寶。近一年來數(shù)個大型上市房企因資金鏈斷裂難以為繼更是敲響了控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的警鐘。市場風(fēng)雨突變，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用成為房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的重要工作。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)因素可能存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個過程和環(huán)節(jié)。要全面、系統(tǒng)地管理房地產(chǎn)動態(tài)發(fā)展的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中，實(shí)時監(jiān)控和分析往往是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。提前提出可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件計(jì)劃，使隨時隨地發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件能夠采取有效措施及時化解風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資和三個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4 加強(qiáng)成本管理意識

4.1 前期規(guī)劃階段

前期策劃包括市場分析、客戶分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、推廣計(jì)劃等重要內(nèi)容。前期規(guī)劃階段的成本控制在于項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告要落到實(shí)處，各項(xiàng)數(shù)據(jù)來源依據(jù)要充分。

4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然不高，一般不到建筑安裝成本的1%，但對項(xiàng)目成本的影響可達(dá)70%以上。項(xiàng)目是按照規(guī)劃設(shè)計(jì)來實(shí)施的，所以在規(guī)劃過程中對成本的控制是關(guān)鍵，從而最大限度地減少事后變更所帶來的成本增加。這一環(huán)節(jié)控制的基本原則是:精心策劃、科學(xué)論證、嚴(yán)格審批。鑒于規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要性，公司應(yīng)該從組織結(jié)構(gòu)上建立一個成本控制團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)方案的評估和評審。

4.3 項(xiàng)目建設(shè)階段

（1）建設(shè)單位的選擇。根據(jù)項(xiàng)目定位合理選擇相應(yīng)資質(zhì)的施工單位是項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵，選擇有類似項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)的合格施工單位可以有效的提高施工管理效率保證項(xiàng)目的快速實(shí)施從而節(jié)約成本。

（2）施工過程控制。要加強(qiáng)項(xiàng)目分階段目標(biāo)成本管理，分階段進(jìn)行評估。例如，為了控制基礎(chǔ)工程、主體工程和裝飾工程的成本，要求項(xiàng)目公司加強(qiáng)監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并予以糾正。以施工合同管理為成本控制中心，分階段核算對比施工成本，實(shí)時糾偏。在項(xiàng)目實(shí)施過程中嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證。

（3）材料和設(shè)備控制。材料設(shè)備占建筑安裝工程造價的65%左右，材料設(shè)備采購管理也是成本管控的重點(diǎn)。根據(jù)工程現(xiàn)場進(jìn)度做好材料采購計(jì)劃，甲方應(yīng)按項(xiàng)目進(jìn)度及時提供甲供材料設(shè)備。與供應(yīng)商建立長期戰(zhàn)略合作的關(guān)系，以獲得更低的價格。同時應(yīng)做好材料設(shè)備的出入庫管理，建立臺賬，保證賬實(shí)相符。在保證供應(yīng)的同時實(shí)現(xiàn)庫存最低化從而降低材料設(shè)備的資金占用成本。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持貫徹執(zhí)行全員全過程全成本管理理念，在經(jīng)營發(fā)展中不斷尋找有效的措施來提高成本管理水平，制定適合自身發(fā)展的成本管理制度，完善成本管理體系，提高管理效用，才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，才能在新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)競爭中立于不不敗之地。