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    房地產(chǎn)辦證信訪突出問題及解決措施分析

    2020-03-01 10:59:19姜運祥
    經(jīng)濟管理文摘 2020年16期
    關(guān)鍵詞:辦證辦理房屋

    ■姜運祥

    (湖南省永州市寧遠縣自然資源局不動產(chǎn)登記中心)

    1 引 言

    近幾年來,受到我國房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的影響,許多房地產(chǎn)公司在運營過程中所遇到的阻力增多,從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的辦證信訪突出問題越來越多。房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)如今信訪穩(wěn)定風(fēng)險防范的關(guān)鍵領(lǐng)域、主要群體、主要隱患、主要人員,其信訪問題值得被予以充分重視,務(wù)必要從整體上進行考量,多管齊下,系統(tǒng)施策,多加防控?;诖?,為了進一步合理地處置好寧遠縣房地產(chǎn)項目辦證的有關(guān)問題,有效維護當(dāng)事人的諸多合法權(quán)益,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及方針政策,本文將提出幾點針對性的解決措施,希望能夠給同行們帶來一定的參考價值。

    2 出現(xiàn)房地產(chǎn)辦證信訪突出問題分析

    首先,房地產(chǎn)辦證信訪工作受到我國經(jīng)濟下行壓力因素的影響??紤]到經(jīng)濟下行的壓力逐漸增大,部分房地產(chǎn)公司需要依據(jù)形勢的發(fā)展演變提供針對性的經(jīng)營方略調(diào)整。在實際運作中,部分公司的實力亟待提升,他們應(yīng)對風(fēng)險化解矛盾的水平較低,比如說,針對融資困難的現(xiàn)實難題,部分房地產(chǎn)開發(fā)公司很難通過正規(guī)的金融渠道進行融資,因此會轉(zhuǎn)而投靠民間借貸,只要資金鏈出現(xiàn)了連續(xù)性地斷裂,那么一定會導(dǎo)致工程叫停,無法按時進行交房等等其他問題,從而導(dǎo)致購房客戶以及債權(quán)人的擔(dān)憂及不信任,從而引發(fā)集訪非訪等事件地出現(xiàn)。其次,部分企業(yè)的主體責(zé)任意識不高,一般會出現(xiàn)信訪沖突的公司,都是綜合實力有限,統(tǒng)籌能力不強,管控水平低。部分企業(yè)為了獲得短期的利益,還會出現(xiàn)病急亂投醫(yī)的現(xiàn)象,這嚴重損害了購房客戶以及單位職員們的正當(dāng)權(quán)益,造成信訪訴求事件屢屢發(fā)生。其三,業(yè)主缺少必要的維權(quán)觀念。通常而言,房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生糾紛,尤其是出現(xiàn)了無法兌現(xiàn)購房合同的問題,那么購房客戶作為利益受損的主體,理應(yīng)得到社會的支持和幫助。部分理性維權(quán)觀念缺失的房屋業(yè)主覺得自己作為重要的受害一方,在維權(quán)的過程中,即使作出了過激的行為也是情有可原,比如說經(jīng)常性地發(fā)帖炒作、集體上訪,嚴重時還能夠誘發(fā)群體性的不良事件。第四,政府部門監(jiān)管服務(wù)不全面。比如說,在房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)建以及管控期間,部分工商管理、自然資源、規(guī)劃建設(shè)、不動產(chǎn)登記等職能單位對于開發(fā)商資金注冊、資質(zhì)認可、工程核驗、預(yù)售許可等流程中監(jiān)管不嚴格,從而使得諸多不具備資格的房地產(chǎn)企業(yè)提供了行政許可和服務(wù)。第五,相關(guān)的工作人員在處理負面輿情時掉以輕心。尤其是在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)的浪潮之下,精準(zhǔn)及時地回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)輿情是黨委政府單位的關(guān)鍵舉措。房地產(chǎn)領(lǐng)域的負面輿情很容易引發(fā)或者加劇信訪問題,只要構(gòu)成負面輿情,部分職能單位以及房地產(chǎn)企業(yè)公司的反應(yīng)速度絕對跟不上輿論演化的速度,缺少充分多的思想準(zhǔn)備以及敏銳程度,如果對負面輿情不予以重視,而是任由其發(fā)展演化,那一定會喪失處理危機的黃金時間。除此之外,政府有關(guān)的職能部門以及房地產(chǎn)開發(fā)商對輿論引導(dǎo)較為有限,對黃金節(jié)點的掌握程度不夠,在處理難點問題時的精準(zhǔn)化程度不夠,因而很容易引發(fā)房地產(chǎn)辦證信訪突出問題。

    3 化解房地產(chǎn)辦證信訪突出問題的措施

    依據(jù)“尊重歷史、照顧現(xiàn)實、信守承諾、讓利于民、完善手續(xù)”的基本準(zhǔn)則,為了能夠順利地構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門推動”的運營格局,相關(guān)的工作人員可以通過積極促進出臺政策、措施等多重方式,有效地化解房地產(chǎn)項目辦證問題,具體如下。

    3.1 針對未通過竣工驗收備案的處理措施分析

    首先,通過依法處置、補辦手續(xù)、補繳稅費等方式,在經(jīng)過綜合竣工驗收備案之后,順利地辦理登記工作;其次,針對已經(jīng)履行工程質(zhì)量驗收過關(guān),或者通過工程質(zhì)量鑒定單位鑒定過關(guān),同時通過消防部門驗收符合規(guī)范的,購房業(yè)主在交清購房款及契稅的情況下,直接辦理登記工作;第三,針對那些已經(jīng)入住的,根據(jù)當(dāng)前的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)予以驗收、備案以及收費,如此一來,就能夠減少不必要的信訪風(fēng)險。

    3.2 針對無土地出讓合同、劃撥決定書等權(quán)屬來源文件問題的措施分析

    首先,由原開發(fā)建設(shè)單位補辦用地手續(xù),相關(guān)部門出具建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋質(zhì)量鑒定合格等材料,登記機構(gòu)公告無異議后辦理;其次,原開發(fā)建設(shè)單位不存在的,由工商部門或原建設(shè)單位主管部門出具證明,由住建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、業(yè)主委員會等代為申請;第三,用地時間久遠的老舊小區(qū),無權(quán)屬爭議的,登記機構(gòu)主動開展權(quán)籍調(diào)查,經(jīng)政府批準(zhǔn)后按劃撥用地處理;第四,已取得房屋所有權(quán)證的,在辦理不動產(chǎn)登記的同時,完善補辦用地手續(xù)。

    3.3 對于欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費問題的措施分析

    首先,對于業(yè)主已入住或已取得房屋所有權(quán)證的,采取“證繳分離”原則,購房人辦理登記與項目建設(shè)單位稅費征(追)繳、責(zé)任追究相分離;其次,對于單位或個人欠繳土地出讓金、稅費的,在其依法繳納后辦理登記。

    3.4 對于未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實問題的措施分析

    首先,因規(guī)劃調(diào)整造成規(guī)劃手續(xù)缺失或未通過規(guī)劃核實的,由自然資源部門進行復(fù)核并處理后,按現(xiàn)狀出具規(guī)劃意見,補辦相關(guān)手續(xù)后辦理登記;其次,超出規(guī)劃范圍部分經(jīng)自然資源部門審定予以保留的,按協(xié)議出讓補辦出讓手續(xù),繳納相關(guān)稅費后辦理登記;第三,超容積率的,經(jīng)自然資源部門同意并出具規(guī)劃意見,補交土地出讓金后辦理登記;第四,未按項目規(guī)劃建設(shè)配套公用設(shè)施的,先對住宅部分予以核實并出具同意辦理意見,其它問題由執(zhí)法部門繼續(xù)處理;第五房改房、單位集資建房未辦理工程建設(shè)前期手續(xù)的,由自然資源部門出具符合規(guī)劃意見、建設(shè)單位委托并通過質(zhì)量安全鑒定后辦理登記。

    3.5 對于原分散登記的房屋、土地信息不統(tǒng)一問題的措施分析

    首先,房地權(quán)利人不統(tǒng)一的現(xiàn)象,登記機構(gòu)主動核實,收回原兩證,由雙方當(dāng)事人簽署知悉該情況的具結(jié)書,辦理登記,無法提供原證的,登記機構(gòu)公告作廢后再辦理;其次,土地和房屋產(chǎn)權(quán)證書記載用途不一致的,按照原證書記載用途分別注明,未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變已登記的用途;第三,房地范圍不一致的,因開發(fā)項目建設(shè)超面積的,由開發(fā)單位經(jīng)批準(zhǔn)補簽出讓合同、補繳出讓金及有關(guān)稅費后,辦理登記。已辦理房屋所有權(quán)證的宗地超面積,登記機構(gòu)如實記載,同時書面通知相關(guān)部門調(diào)查處理。房屋未登記的超宗地建設(shè)項目,在取得相關(guān)部門出具的批準(zhǔn)文件后登記。

    3.6 對于項目跨宗地建設(shè)或界址不清

    首先要進行宗地合并,根據(jù)權(quán)利人意愿,按照跨越宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限,補繳出讓金后辦理登記;其次,房屋已登記的,可正常辦理后續(xù)登記,按實際用地范圍確定用地界址,同時告知相關(guān)部門調(diào)查處理;第三,對于未取得房屋所有權(quán)證的項目,提供宗地界址調(diào)整、土地出讓年限修正等批準(zhǔn)文件后辦理登記;第四,無權(quán)屬糾紛的,按房屋實際占地范圍重新確定宗地,超面積的經(jīng)批準(zhǔn)、補繳出讓金后辦理登記。

    3.7 對于已購住房的土地使用權(quán)被開發(fā)單位抵押或被司法查封問題的措施分析

    首先,開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)被查封,但購房人已辦理房屋所有權(quán)證的,可正常辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等登記手續(xù),不受查封限制;其次,協(xié)調(diào)人民法院解除不合理查封或調(diào)整查封范圍后,辦理登記;第三,由地方政府或部門與銀行、法院、開發(fā)商協(xié)調(diào),由抵押權(quán)人向登記機構(gòu)出具同意書面函后辦理登記。

    3.8 針對擅自改變土地用途問題的措施分析

    首先,違法用地需要完善相關(guān)手續(xù)后,再行辦理登記;其次,住宅用地改變?yōu)樯虡I(yè)用途的,補繳出讓金差價后,按新用途辦理登記;第三,劃撥方式供應(yīng)的保障住房用地部分改變?yōu)樯虡I(yè)用地的,在補辦出讓手續(xù)、補繳出讓金后,辦理登記;第四,已辦理房屋所有權(quán)證的,照常辦理后續(xù)登記,但在簿證中如實記載,同時將該情況告知相關(guān)部門進行處理。

    3.9 對于缺少開發(fā)建設(shè)主體的問題措施分析

    首先,針對有承繼單位、其他合作方或上級主管部門的,由其辦理首次登記;其次,無承繼單位、其他合作方或上級主管部門的,由不動產(chǎn)所在地的人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、居委會、社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等代為辦理首次登記,但需要公告;第三,項目用地來源合法、房屋已全部出售的,登記機構(gòu)直接登記;第四,引導(dǎo)購房人通過司法途徑解決。

    4 結(jié) 語

    綜上所述,要想有效地化解房地產(chǎn)辦證信訪突出問題,采用針對性的解決措施,相關(guān)的工作人員務(wù)必要牢牢地遵循依法依規(guī),考慮民生利益,實事求是,與時俱進,分類施策,標(biāo)本兼治的基本準(zhǔn)則。用足用活法律政策,不突破法律底線,穩(wěn)妥推進辦證工作。為人民服務(wù),以群眾利益至上,實行購房人辦證與追繳項目開發(fā)建設(shè)單位稅費、追究相關(guān)責(zé)任相分離,購房人辦證與項目整改相并行,優(yōu)先解決購房人辦證問題。遵循歷史發(fā)展規(guī)律,全面地考量考慮當(dāng)時的實際情況和法規(guī)政策要求,參照建筑物建造或轉(zhuǎn)讓時所施行的政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要依據(jù)客觀實際,跨部門合作,創(chuàng)造性開展工作,積極尋求妥善的處理辦法。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)辦證的實際情況以及難易水平,分類分步處置,講究策略方法,采取針對措施,做到“一案一策”。最后,相關(guān)的工作人員一定要站在全局的觀念,不僅需要從當(dāng)前問題入手,又要著眼長遠,建章立制,從而培育出長效機制,要夯實政府牽頭、相關(guān)部門共同參與的房地產(chǎn)辦證信訪問題處理機制,針對目前不動產(chǎn)登記工作中遇到的普遍性問題,深入開展調(diào)查研究,找準(zhǔn)問題癥結(jié)所在。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、司法等部門要密切配合,形成工作合力,制訂出臺政策文件,主動搜集、定期研究解決辦法,加快問題處理進度,及時回應(yīng)人民群眾的信訪訴求。

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