淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

◎高淑明

在當(dāng)前的市場發(fā)展環(huán)境中，消費(fèi)者在注重商品品質(zhì)的同時(shí)也比較重視售后服務(wù)，尤其在購買房屋的過程中售后服務(wù)也是影響購買的重要因素之一，不斷提升服務(wù)效果能夠促進(jìn)交易達(dá)成。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作需要物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行才能對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，要提高物業(yè)管理的參與度并做好小區(qū)的各方面維護(hù)工作，以此推動(dòng)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)管理與物業(yè)管理

所謂的房地產(chǎn)管理主要是指土地和附屬土地之上的所有建筑物以及其他的所衍生的所有權(quán)和使用權(quán)的管理，其中包括房地產(chǎn)的開發(fā)和投資，施工監(jiān)管、銷售、售后服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等等。

物業(yè)管理主要是指所有建筑物共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。根據(jù)物業(yè)法的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。

二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

物業(yè)管理工作在開展期間需要能夠認(rèn)清工作角色與房地產(chǎn)開展工作協(xié)同開展。房地產(chǎn)開發(fā)工作需要對基礎(chǔ)設(shè)備進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，保證各種辦公設(shè)施和基礎(chǔ)措施的完善性，讓業(yè)主在進(jìn)戶之后能給享受到良好的服務(wù)，增強(qiáng)整體的便利性。而物業(yè)管理單位也需要根據(jù)房地產(chǎn)的相關(guān)配套設(shè)施內(nèi)容對后續(xù)的服務(wù)管理工作進(jìn)行合理規(guī)劃，為后續(xù)物業(yè)工作的有序開展奠定基礎(chǔ)。

因?yàn)榉课菰诮ㄔO(shè)完成后主要由物業(yè)部門開展各項(xiàng)管理工作，為了與業(yè)主之間順利交接，物業(yè)管理還需要對房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行了解，在這一階段要進(jìn)行全面參與，不但能夠起到監(jiān)督管理的作用，在能夠結(jié)合房屋建設(shè)的實(shí)際情況提出完善建議，對房屋建成后出現(xiàn)的分歧問題進(jìn)行有效控制。比如消防設(shè)施的安裝布局，要從房屋的整體結(jié)構(gòu)規(guī)劃和業(yè)主應(yīng)用便利方面進(jìn)行考慮，保證布局的合理性，避免后續(xù)使用中出現(xiàn)問題導(dǎo)致矛盾發(fā)生。在房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行管理控制能夠?qū)υO(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行改進(jìn)和完善，消除物業(yè)管理部門與業(yè)主之間的矛盾，能夠提升整個(gè)小區(qū)的維護(hù)管理水平。

2.開發(fā)與投資階段。

由于有物業(yè)管理的存在，人們才會(huì)更加愿意購買房子，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)階段其主要任務(wù)就是幫房產(chǎn)企業(yè)分析該地區(qū)人民的購買力，以及住房的檔次和面積，如果有意向購買房子的人群中低收入者比較多，就會(huì)考慮面積在90平米以下的戶型投資開發(fā)多一些，也不要把家用電器和家具配套好，其主要以毛坯房為主；如果意向購買者高收入人群居多，考慮投資建設(shè)精裝房，并且室內(nèi)要配套好家具和電器及其他生活所需要的生活用品，可以增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，還有助于樹立品牌優(yōu)勢，有助于物業(yè)價(jià)值的提升，從而更好地體現(xiàn)出房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.房屋施工管理控制階段。

對房屋的施工質(zhì)量進(jìn)行控制和管理可以減少房屋施工期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，對物業(yè)管理工作的開展效果也會(huì)產(chǎn)生直接影響，這是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)需要加強(qiáng)對這方面內(nèi)容的重視。物業(yè)管理部門也需要做好施工現(xiàn)場的監(jiān)督和檢查工作，根據(jù)檢查結(jié)果對項(xiàng)目維修情況進(jìn)行全面分析，了解引起質(zhì)量問題的主要因素，結(jié)合具體情況安排專業(yè)人員進(jìn)行專門修理。檢查工作在開展期間也會(huì)發(fā)現(xiàn)多種類型的問題，許多施工單位對房屋建筑質(zhì)量的管控不嚴(yán)格，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些細(xì)節(jié)上的質(zhì)量問題，比如在進(jìn)行樓板施工的過程中沒有進(jìn)行充分填充，導(dǎo)致在建筑工程投入使用的過程中出現(xiàn)滲漏情況，對于房屋中的特殊地方還會(huì)出現(xiàn)積水情況，從而對整體質(zhì)量產(chǎn)生較大影響。在物業(yè)管理過程中，要重視以上問題并進(jìn)行科學(xué)處理，同時(shí)根據(jù)房屋施工需求各種類型管線進(jìn)行合理鋪設(shè)，防止出現(xiàn)管線鋪設(shè)不合理而導(dǎo)致的滲漏情況。物業(yè)管理在房子交付后進(jìn)行全權(quán)管理，將其融入到房屋施工管理控制階段能夠?qū)崿F(xiàn)對房屋建設(shè)質(zhì)量的有效控制，避免在業(yè)主居住期間出現(xiàn)質(zhì)量問題，減少?zèng)_突問題的發(fā)生。

4.經(jīng)營銷售階段。

在經(jīng)營銷售階段，物業(yè)管理的最大優(yōu)勢就是促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮到最大。由于物業(yè)管理制度的完整，人們愿意購買房子，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展，對企業(yè)的品牌形象也有一定的提升。隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大的變化，居住不僅僅是遮風(fēng)避雨的場所，而是一種生活環(huán)境和生活方式的體現(xiàn)。購買者花錢買的不僅僅是房子，更重要的是管理和服務(wù)。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來安全、清潔、舒適、方便的工作和生活環(huán)境，因此，在銷售階段向消費(fèi)者展望今后的物業(yè)服務(wù)是銷售的一個(gè)很大賣點(diǎn)。購房的人就會(huì)增加，銷售業(yè)績會(huì)不斷提升，獲得的效益就越多，企業(yè)的競爭能力也得到增強(qiáng)。

5.售后服務(wù)階段。

售后服務(wù)是物業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容，對房屋使用期間涉及到的所有管理項(xiàng)目和對象進(jìn)行管理，為居住者提供良好服務(wù)。主要的管理和服務(wù)內(nèi)容有小區(qū)衛(wèi)生清潔管理、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、小區(qū)綠化經(jīng)營和治安管理等，只有做好以上工作才能提高業(yè)主的滿意度，在開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益方面起到了重要作用。加強(qiáng)對物業(yè)管理中售后服務(wù)內(nèi)容的重視能夠形成一個(gè)完整的運(yùn)行管理系統(tǒng)，對企業(yè)發(fā)展有著積極影響。

結(jié)語：物業(yè)管理參與到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作的整個(gè)流程，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著不可或缺的作用，這項(xiàng)管理工作在開展期間能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求不斷拓展管理范圍和服務(wù)內(nèi)容，能夠?qū)π^(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有效維護(hù)，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)還能夠提升城市管理水平，強(qiáng)化整體經(jīng)濟(jì)效益，在推動(dòng)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展方面也起到了重要作用。