我國房產(chǎn)稅法存在的問題及對策建議

◎ 廖晨羽 陳海芹 葉婧

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對象的一種財產(chǎn)稅，對宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展有著重要的推動作用。隨著房產(chǎn)成為百姓必需品，房產(chǎn)稅受到越來越多的關(guān)注，現(xiàn)行房產(chǎn)稅法改革在有序推進，本文從現(xiàn)有房產(chǎn)稅法政策的不足入手，針對個人房屋出租征收管理力度、減免范圍以及配套制度上的不足，在實際調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出針對性建議。

房產(chǎn)稅作為財稅體系的重要組成部分，其征收管理切實關(guān)乎地方財政收入以及房產(chǎn)市場穩(wěn)定。本文將基于實際調(diào)研情況，針對我國房產(chǎn)稅發(fā)展不完善、制度不健全的現(xiàn)狀，深入研究我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法存在的問題及影響，并通過借鑒國外經(jīng)驗教訓(xùn)及探討試點城市成果的方式提出房產(chǎn)稅改革的可行性建議。

一、房產(chǎn)稅法概述

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對象、依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財產(chǎn)稅，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》開始施行。房產(chǎn)稅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房屋采用從價計征和從租計征的方法征稅，但對個人非營業(yè)的住房免稅，對于個人出租住房，不區(qū)分用途，以租金收入為計稅依據(jù)，按4%的稅率計征房產(chǎn)稅。

從稅收政策角度看，房產(chǎn)稅法在調(diào)控我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮著重要作用：隨著人們房價必漲的觀念的逐漸加深，雖然房產(chǎn)稅的制定不能完全遏制炒房行為，但購買房產(chǎn)帶來的稅收成本在一定程度上打擊了部分人的炒房行為和防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。正因為人們對房產(chǎn)稅法的倍加關(guān)注，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法存在的問題也得以暴露出來，只有不斷地發(fā)現(xiàn)與改善問題，房產(chǎn)稅法才會越來越健全，能夠有效地遏制投機性購房，抑制房價不斷上漲，越來越有利于國家的發(fā)展。一直以來很多國內(nèi)的很多學(xué)者都致力于現(xiàn)行房產(chǎn)稅法的分析研究，提出了建設(shè)性意見。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅法存在的問題分析

自2018年9月第十三屆全國人大常委會將房產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃，房產(chǎn)稅改革方向成為社會關(guān)注的焦點。在此期間房產(chǎn)稅也經(jīng)歷過兩次重大的嘗試，分別是2006年的物業(yè)稅模擬征收嘗試和2011年的滬渝試點，為未來房產(chǎn)稅正式立法提供了素材與經(jīng)驗。近年來個人出租房產(chǎn)現(xiàn)象急劇增多，隨之暴露的是實際繳納和理論納稅的較大出入，揭示了征收管理力度的不足，同時優(yōu)惠政策的寬泛設(shè)計、配套制度的不完善也制約了房產(chǎn)稅繳納的效率，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會發(fā)展，亟待完善。

1.個人房屋出租房產(chǎn)稅征收管理力度較低。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，歷年來從租房產(chǎn)納稅額占房產(chǎn)稅額比重都較低，按房屋租金課稅的避稅情況要遠遠大于按房產(chǎn)原值課稅。一些納稅人為規(guī)避納稅，采取了虛報或瞞報租金的方式，甚至向稅務(wù)機關(guān)提供虛假合同，以達到少交稅款的目的。例如，北京市海淀區(qū)雙榆樹街道地處中關(guān)村的核心區(qū)域，兩居室的市場租金應(yīng)該在2000元/月左右，而實際上許多申報繳納稅款的租賃合同金額普遍少于1000元，甚至有些只有二三百元左右，計稅金額明顯偏低，與實際情況出入較大，暴露出征收管理力度的不足。

2.優(yōu)惠政策不合理。

主要體現(xiàn)在：一是當前稅收優(yōu)惠政策主要包括國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用、國家財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位、宗廟名勝古跡等以及個人所有非營業(yè)住房免征房產(chǎn)稅，對象比較單一，沒有考慮到不同家庭自身的情況（家庭成員構(gòu)成、成年人占比）以及對特殊群體的照顧；二是個人首套居住性用房免征房產(chǎn)稅，這可以很好地保證居民的剛性需求，但是該政策不夠全面，沒有考慮到居住面積問題。

3.相關(guān)配套制度不完善。

法律、法規(guī)還不健全，監(jiān)管體制不順暢，征收管理工作零星、分散，征管難度大。房產(chǎn)的信息系統(tǒng)需要各個機構(gòu)部門統(tǒng)一搭建，實現(xiàn)信息共享，包括稅務(wù)機關(guān)、財政、國土房管、戶籍、人力社保等，由于尚未建立起一套行之有效的部門協(xié)作機制，房產(chǎn)信息不同步，地稅部門很難適時、及時有效地取得房產(chǎn)、土地的登記數(shù)據(jù)和變化情況，配套制度也難以健全。

三、針對上述問題完善的對策及建議

1.建立信息共享機制，實行源泉稅控。

信息不同步是造成實際征收與應(yīng)收稅款不符的重要原因，針對這一難題，首先，建立與房管局的有關(guān)房產(chǎn)登記信息、房屋出租信息交換制度，實現(xiàn)與街道、公安部門有關(guān)房屋租賃備案信息的實時追蹤等等；其次，在征管方式上應(yīng)當探索和嘗試以稅務(wù)機關(guān)直接征管為主、街道物業(yè)公司為輔的多種方式，有利于充分挖掘征收潛力；最后，還要加快立法，使其有法可依這才是解決問題的最終途徑。

2.推行針對性的稅收優(yōu)惠政策。

嚴格劃分房產(chǎn)稅稅收的優(yōu)惠范圍，對于涉及政府、軍隊、醫(yī)院、學(xué)校和其他公益場所，實行減免稅，對低收入人群免稅、合理避稅、稅收優(yōu)惠等范圍都要嚴格區(qū)分，多層次地著力于特殊群體。對于個人住房房產(chǎn)稅的征收，可以將首套住房免征與面積免征相結(jié)合，對于首套住房的面積在免稅面積以內(nèi)的予以免稅，超過免稅面積的首套住房只對超過部分征稅；對于一套以上的住房則不再適用免稅面積，并且適用更高的稅率。但是為了滿足居民改善性住房的需求，考慮家庭成員的構(gòu)成情況，暫時擁有兩套住房的居民應(yīng)當享受一定的退稅優(yōu)惠。

3.順勢而為，完善相關(guān)制度。

“所當乘者勢也，不可失者時也”隨著新時期國家機構(gòu)職能的調(diào)整和合并按照部門職責(zé)，順勢而為是重中之重。改革要做好頂層制度與行業(yè)相關(guān)制度銜接，各物業(yè)管理企業(yè)、街道和居委會等多家單位和機構(gòu)，建立完善的個人房屋登記系統(tǒng)，多方共享，加強合作，嚴格把關(guān)，促進房產(chǎn)數(shù)據(jù)的及時更新，構(gòu)建一套完善的社會化征管網(wǎng)絡(luò)體系。部門合作的基礎(chǔ)上，深度分析如今的房產(chǎn)稅政策法規(guī)，把相矛盾的規(guī)定予以調(diào)整，同時堅持政策的與時俱進，使之更適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)稅本身應(yīng)具有“受益稅”的特征，例如英國征收房產(chǎn)稅主要是以社區(qū)稅的形式用于社區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、提高居民的生活質(zhì)量等方面，而中國目前的房產(chǎn)稅主要用于保障性住房的建設(shè)，房產(chǎn)稅用于公共服務(wù)的制度需要完善。

四、結(jié)束語

2020年初，由住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的，全國住房信息將實行全面聯(lián)網(wǎng)，信息將更加透明完善，對于交易市場將有很大的統(tǒng)計和確認，未來市場將一站式通過平臺全程管理，可以說房產(chǎn)稅改革鋪路。房產(chǎn)稅改革被寄予了太多的厚望和期待，此次我們分析我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法存在的問題以及提出對策建議，若得以落實到實踐中，有利于推進房產(chǎn)稅法改革方向落實，優(yōu)化房產(chǎn)市場，同時遏制炒房行為以及房價的不斷上升。