營改增環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃方法

◎陳玲艷

"營改增"，全部名稱為營業(yè)稅改增值稅，這個(gè)改動(dòng)就是盡量改變我們國家當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，以此實(shí)現(xiàn)為各種行業(yè)的發(fā)展提供積極的幫助，主要有服務(wù)業(yè)，主要是通過對(duì)稅收改革、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來實(shí)行的新辦法。按照房地產(chǎn)業(yè)增值稅暫時(shí)征收管理辦法，這個(gè)領(lǐng)域主要是通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革的：一般納稅人銷售2016年5月1日以后新取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅率為11%，在2016年5月1日到2019年4月1日期間，稅率從11%降至10%再至9%。而對(duì)于在2016年4月30日以前的老項(xiàng)目無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人都可以采用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，通過這樣一系列的改革可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的"營改增"進(jìn)行緩解；當(dāng)一般納稅人計(jì)稅時(shí)，銷售額允許扣除土地價(jià)款，扣除的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┑呢?cái)政票據(jù)；小規(guī)模納稅人一般采用簡易計(jì)稅法。

一、“營改增”政策推出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

1."營改增"為稅制改革積累經(jīng)驗(yàn)。

在實(shí)施營改增之前，我國一直實(shí)施營業(yè)稅制度，由于營業(yè)稅稅制存在很多的弊端，從發(fā)達(dá)國家稅制發(fā)展來看已經(jīng)逐步退出舞臺(tái)，因此這決定了我國在稅收制度方面也要實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的改革發(fā)展。稅制改革是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，其中涉及到很多稅收制度內(nèi)容，要實(shí)現(xiàn)一次性改革完成顯然不可能，因此需要政府逐步嘗試逐步改革。而營改增的實(shí)施是我國政府在稅制體制改革方面進(jìn)行的一次大膽的嘗試，能夠?yàn)楹罄m(xù)的稅制改革工作落實(shí)積累更多的經(jīng)驗(yàn)，從而為后續(xù)一系列稅制改革提供發(fā)展基礎(chǔ)。

2.減少重復(fù)計(jì)稅緩解企業(yè)壓力。

在日漸日熟的市場中，也可以看到營業(yè)稅征稅模式有很多不妥善之處，每當(dāng)其進(jìn)行一次流轉(zhuǎn)，將會(huì)進(jìn)行一次全額征稅，看此稅率不是很高，但是經(jīng)過幾次流轉(zhuǎn)，稅負(fù)卻是個(gè)不小的數(shù)目。將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的市場，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力得到大幅度的提高。以前被稱為"價(jià)內(nèi)稅"的營業(yè)稅改革成了被稱為"價(jià)外稅"的增值稅，以此同時(shí)對(duì)增值稅中的銷售稅和進(jìn)項(xiàng)稅可以實(shí)現(xiàn)抵扣的制度。"營改增"的一些列改革，不僅對(duì)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著好的作用，還可以使我國稅收這方面的制度發(fā)展得到完善。"營改增"增值稅的稅制方面改革較為系統(tǒng)性，此次改革將對(duì)我國的稅收制度以后的改革夯實(shí)了基礎(chǔ)。

3.限制偷稅漏稅行為。

"營改增"實(shí)行之后，一方面使得增值稅的稅基變得更加寬廣，另一方面也可以使得鏈條更加的順暢，展現(xiàn)其特有的優(yōu)勢特征。每經(jīng)過一次征稅的流轉(zhuǎn)將會(huì)使上一次繳納的增值稅抵扣掉，通過這樣的銷項(xiàng)抵扣進(jìn)行的模式可以讓企業(yè)更加有能力去實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)向?qū)Ψ竭M(jìn)行索取，也可以避免企業(yè)進(jìn)行偷稅漏稅

二、完善營改增環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃方法的建議

1.關(guān)注政策變化，完善內(nèi)部財(cái)務(wù)體系。

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，建立健全完善的增值稅核算制度體系，并且時(shí)刻關(guān)注國家政策的變化，以便于及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。近年來，我國發(fā)布了多項(xiàng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)緊密關(guān)注國家稅收優(yōu)惠政策的變化，注意使用房地產(chǎn)的過渡性政策，靈活調(diào)整適合企業(yè)內(nèi)部的策略，合理運(yùn)用企業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策，及時(shí)清理過時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，時(shí)刻學(xué)習(xí)"營改增"相關(guān)政策，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)體系。

2.利用政策，做好增值稅籌劃。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，該行業(yè)的項(xiàng)目如果是在2016年4月30日進(jìn)行開工的項(xiàng)目，符合新政策的執(zhí)行時(shí)間，可以更改稅收標(biāo)準(zhǔn)，按5%來進(jìn)行計(jì)算。那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)兩者納稅額度進(jìn)行計(jì)算挑出適合自己的方式來進(jìn)行納稅。目前該行業(yè)的增值稅稅率是9%，比其他的行業(yè)13%低。在政策如此好的情況下其需要進(jìn)行更多的利用目前的政策實(shí)現(xiàn)利益最大化。

3.根據(jù)稅負(fù)變化合理調(diào)整銷售價(jià)格。

近年來，我國的房價(jià)一路高漲，消費(fèi)者就高房價(jià)望而卻步，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存問題也變得棘手。房開企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做好稅負(fù)變化的預(yù)測。通過公司現(xiàn)實(shí)稅負(fù)變更以及成本管理現(xiàn)狀與市場供需現(xiàn)狀有效調(diào)節(jié)出售規(guī)格，發(fā)現(xiàn)稅率的臨界點(diǎn)，最大層面的在確保利潤的條件下縮減出售規(guī)格，提升市場競爭優(yōu)勢，增加獲利實(shí)力。

4.增強(qiáng)增值稅稅收籌劃，拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。

營改增是把雙刃劍，帶了機(jī)會(huì)的同時(shí)也迎來了風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，制定符合自己的納稅籌劃方案。首先，企業(yè)可以從可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額這一角度入手，慢慢實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，如逐漸發(fā)展高端商品房，精裝房等，增加檔次的同時(shí)還可以提升商品附加值。其次，調(diào)整企業(yè)業(yè)務(wù)模式，如自行采購鋼材等可抵扣的建筑材料，將難以進(jìn)行抵扣的材料承包給建筑企業(yè)，增加企業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，降低企業(yè)的稅負(fù)。

5.積極與稅務(wù)部門溝通，提高增值稅籌劃水平。

稅務(wù)部門是執(zhí)行國家納稅的主管機(jī)關(guān)，有權(quán)依法征收稅款，對(duì)違反稅法的納稅人采取強(qiáng)制措施等。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，及時(shí)了解我國的納稅政策，通過稅率的籌劃，計(jì)稅依據(jù)的籌劃，在稅法允許的范圍內(nèi)，以合適的固定資產(chǎn)折舊方法，減少企業(yè)應(yīng)納所得稅，增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃的效果。

6.重視發(fā)票管理，提升發(fā)票的管理水平。

增值稅專用發(fā)票針對(duì)房地產(chǎn)公司而言有特別關(guān)鍵的作用，影響到公司能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，使得企業(yè)的稅負(fù)降低。"營改增"后增值稅專用發(fā)票管理變得更加嚴(yán)格，因此對(duì)企業(yè)發(fā)票管理水平也有了更高的要求。公司必須有效運(yùn)行防偽稅控平臺(tái)，針對(duì)獲取的增值稅專用發(fā)票實(shí)施檢驗(yàn)以及鑒別，預(yù)防上游公司增值稅專用發(fā)票偽造、以及虛開等，因?yàn)榇祟惏l(fā)票是無法進(jìn)行抵扣的，需要保持謹(jǐn)慎，不斷完善企業(yè)發(fā)票管理制度。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。2016年全面實(shí)行"營改增"后，給房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)方面都帶來了影響，企業(yè)面臨著稅收政策變更，稅種轉(zhuǎn)換等問題，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。