土地增值稅清算中成本分?jǐn)偡治?/h1>

2020-02-28 20:02:28羅國強(qiáng)

經(jīng)濟(jì)管理文摘訂閱 2020年20期 收藏

關(guān)鍵詞：核定分?jǐn)?/a>四川省

■羅國強(qiáng)

（中鐵四川生態(tài)城投資有限公司）

自1994年土地增值稅自正式實(shí)施以來，全國各地對土地增值稅的日常征管和最終清算，都出臺了各種各樣的文件，口徑不一，增加了企業(yè)在土地增值稅管控方面的難度。加之2019年以來土地增值稅的立法進(jìn)程步入快車道，剛性和嚴(yán)肅性進(jìn)一步加強(qiáng)。企業(yè)在土地增值稅的清算和管理方面相較以往，也提出了更高的要求，尤其是跨區(qū)域開發(fā)的大中型企業(yè)。

1 土地增值稅清算爭議產(chǎn)生的背景

土地增值稅自1994年實(shí)施以來，至今已有26年，歷時較長，加之各地各地對土地增值稅的清算及管理要求不盡相同，出臺了各種管控政策，需要企業(yè)因地制宜，因城施策，統(tǒng)籌規(guī)劃土地增值稅。在熟悉了解屬地政策的基礎(chǔ)上，提前介入策劃定位、產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、工程成本分?jǐn)?、招商合作、竣工交付等業(yè)務(wù)流程，真正做到業(yè)財稅融合，全方位全流程管控項(xiàng)目土地增值稅。

首先，國家層面。國家稅務(wù)總局以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。概念較為寬泛，為各地差異執(zhí)行預(yù)留了空間，也為土地增值稅的系統(tǒng)管理和清算，增添了復(fù)雜和難度。在兩個方面還有待明確：第一方面是國家有關(guān)部門，具體是指國家哪個有關(guān)部門，未予明確；第二個方面是國家有關(guān)部門審批的要件，未予明確。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中涉及的國家有關(guān)部門和審批文件主要有：四川省XXX發(fā)展和改革委員會《四川省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案表》、四川省XXX自然資源和規(guī)劃局《國有土地使用權(quán)證》、四川省XXX自然資源和規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、四川省XXX自然資源和規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、四川省XXX住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《建筑工程施工許可證》、四川省XXX住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《預(yù)售許可證》等。

其次，地方層面。四川省以規(guī)劃部門《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、貴州省以發(fā)改部門《立項(xiàng)批復(fù)》為清算單位。對于在四川省和貴州省同時擁有項(xiàng)目的企業(yè)而言，在熟悉屬地政策的同時，還需要針對不同的管控政策，制定差異化的管控措施。

綜上，針對土地增值稅在地方層面的差異性，企業(yè)需要有針對性的調(diào)整管控思路。從規(guī)劃設(shè)計到產(chǎn)品研發(fā)，從建造標(biāo)準(zhǔn)到成本管控，從成本的直接分配到二次分配，都需要因地制宜的調(diào)整。

2 工程成本分?jǐn)偼恋卦鲋刀惽逅阏吒攀?/h2>

成本的分?jǐn)偡椒ㄔ趪覍用婧偷胤綄用娑紝ζ渥隽司唧w規(guī)定，但四川省在土地土地增值稅方面的規(guī)定，相比國家層面的規(guī)定存在差異化，也為后續(xù)的土地增值稅清算留下了難點(diǎn)。

首先，國家層面。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照制造成本法進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本主要包括兩方面的內(nèi)容。一是能直接分配到具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目單位中的直接成本，二是無法直接分配到具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目單位中的間接成本。間接成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的分?jǐn)?，還需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際，選擇合理的方式，予以重新分?jǐn)偂?/p>

其次，地方層面。四川省對直接成本的分?jǐn)偡椒ㄅc國家層面相關(guān)規(guī)定一致，可直接分配到具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目單位中。四川省對間接成本的分?jǐn)偡桨概c國家層面相關(guān)規(guī)定不一致，主要差異在于如何對間接成本進(jìn)行分配。四川省將間接成本（或共同成本）劃分為兩個部分，分別規(guī)定分?jǐn)偡椒?。首先：土地成本按照占地面積法在各清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?；第二部分：除土地成本外的其他間接成本，只能選擇按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

綜上，國家層面，對于多期共同成本的分?jǐn)偲鋵?shí)尺度還是較開的，占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法均可，對分配方法的選擇留有空間。地方層面，四川省對間接成本的分?jǐn)偡椒?，做了收窄，土地成本只允許按照占地面積法分?jǐn)?、其他成本費(fèi)用一律按建筑面積法分?jǐn)?。因此，工程成本在土地增值稅清算中分?jǐn)偡绞?，若歸類為直接成本可直接分?jǐn)?，若歸類為間接成本，則只能按照建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

3 工程成本分?jǐn)偼恋卦鲋刀惽逅憬馕?/h2>

3.1 爭議點(diǎn)一：工程成本的確認(rèn)是采用核定計算還是據(jù)實(shí)計算

3.1.1 核定計算與據(jù)實(shí)計算爭議產(chǎn)生的原因

工程成本核定計算與據(jù)實(shí)計算爭議產(chǎn)生的主要原因是：房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅清算時所附送的建筑安裝工程費(fèi)用、配套工程費(fèi)用、景觀、附屬設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料與周邊同類其他項(xiàng)目相比較，在單方工程成本方面有距。

3.1.2 核定計算與據(jù)實(shí)計算爭議產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)開發(fā)公司從土地獲取，項(xiàng)目開發(fā)，竣工交付，再到土地增值稅清算，歷時較長。具體到土地增值稅的成本構(gòu)成，前期由于土地獲取時間較早，隨著周邊配套的逐步成熟，土地溢價逐步顯現(xiàn)，土地成本相比周邊同類項(xiàng)目而言，稍低。在項(xiàng)目總成本中，除土地成本外，占比最大的為工程成本。

因此，工程成本選擇核定計算還是據(jù)實(shí)計算的確認(rèn)方式，將在直接影響項(xiàng)目增值額的同時，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體土地增值稅的稅負(fù)。

3.1.3 核定計算與據(jù)實(shí)計算產(chǎn)生的背景

核定計算與據(jù)實(shí)計算產(chǎn)生的初步原因是：項(xiàng)目的工程成本稍高于周邊平均工程成本。

核定計算與據(jù)實(shí)計算產(chǎn)生的根本原因主要是：項(xiàng)目歷時較長，中間經(jīng)歷了停工（停工過程中腳手架、塔吊等不可移動或不易移動的相關(guān)材料和設(shè)備等都在持續(xù)不斷的產(chǎn)生費(fèi)用），并且復(fù)工后，由于市場產(chǎn)生變化，面臨施工方案調(diào)整、局部設(shè)計變更、人工費(fèi)、材料費(fèi)漲價等事宜，導(dǎo)致項(xiàng)目整體工程成本的上揚(yáng)，進(jìn)而導(dǎo)致單方工程成本的上揚(yáng)。

3.1.4 據(jù)實(shí)計算的稅收事實(shí)依據(jù)

據(jù)實(shí)計算的稅收事實(shí)依據(jù)：①企業(yè)工程成本嚴(yán)格按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》計價；②企業(yè)聘請獨(dú)立第三方有資質(zhì)的造價咨詢機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目的工程計價，出具了《XX市建設(shè)工程預(yù)算評審報告》、《XX市建設(shè)工程結(jié)算評審報告》；③按照稅法相關(guān)規(guī)定逐條梳理：建設(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合《XX市建設(shè)工程造價信息》，將影響工程成本紅的人工費(fèi)、材料費(fèi)等依據(jù)，摘錄并整理成冊；④依據(jù)稅法：結(jié)合施工過程中房屋結(jié)構(gòu)、用途等，對工程成本影響較大的變更設(shè)計、施工方案調(diào)整等專項(xiàng)梳理，形成專項(xiàng)匯報材料。

3.2 爭議點(diǎn)二：工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)?/h3>

3.2.1 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁幾h產(chǎn)生的原因

直接認(rèn)定工程成本屬于間接成本（或共同成本），不屬于直接成本，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在工程均價的計算方面，要求甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目整個樓盤建筑面積來計算綜合工程均價。

3.2.2 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁幾h產(chǎn)生的影響

工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偟膶?shí)質(zhì)是：將工程成本直接分?jǐn)偟骄唧w房地產(chǎn)項(xiàng)目單位，還是將工程成本分?jǐn)偟剿蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目單位。

工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)?，影響較大。①地塊由于容積率不匹配，故采用“高層產(chǎn)品錯落搭配低密產(chǎn)品”的方案設(shè)計，來平衡容積率。同時，低密產(chǎn)品，異型材料的影響，利用率交地，工程成本較高。高層產(chǎn)品，多為標(biāo)準(zhǔn)層，模板等周轉(zhuǎn)材料等周轉(zhuǎn)利用較高，工程成本較低密產(chǎn)品低；②若采取按整個樓盤的工程成本除以總建筑面積，來計算單方綜合工程均價。將對原增值額本就小于20%的普通高層產(chǎn)品，工程成本均分增加后，不產(chǎn)生任何影響。但對低密非普通住宅而言，工程成本的均分，將會減少該部分產(chǎn)品的工程成本，擴(kuò)大原有增值額，加重企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。

3.2.3 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁幾h產(chǎn)生的背景

在固有的觀念中認(rèn)為，工程成本是整個項(xiàng)目的整體成本，無法具體清分到具體開發(fā)項(xiàng)目單位中去。

因此，工程成本只能作為間接成本，按照整個樓棟的面積進(jìn)行均分計算工程造價。而不能作為直接成本，分?jǐn)偟骄唧w房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2.4 工程成本按照間接成本分?jǐn)偟亩愂帐聦?shí)依據(jù)

工程成本按照間接成本分?jǐn)偟亩愂帐聦?shí)依據(jù)：①《XX項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程合同》和《XX項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程合同》；②《XX項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程建設(shè)驗(yàn)工計價單》和《XX項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程建設(shè)驗(yàn)工計價單》；③《XX項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程資金資料》和《XX項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程資金資料》；④《XX項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程發(fā)票》和《XX項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程發(fā)票》。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的管理建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行具體項(xiàng)目土地增值稅清算時，要在充分了解項(xiàng)目實(shí)際的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研讀政策文件，著前規(guī)劃，做好統(tǒng)籌工作。尤其是在成本的確認(rèn)和分?jǐn)偵?，需要提前做好統(tǒng)籌工作。直接成本的認(rèn)定，需要合同流（工程建設(shè)合同）、資金流（銀行支付憑證）、發(fā)票流（營業(yè)稅發(fā)票或增值稅發(fā)票）、實(shí)物流（驗(yàn)工計價）等一致。以免在土地增值稅清算時，避免工程工程錯配，增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

4 結(jié) 語

在核定計算與據(jù)實(shí)計算方面，若財務(wù)人員不深入了解項(xiàng)目實(shí)際情況，知悉工程成本相比周邊增加的原因，只能被動的接受核定計算。因此，做好企業(yè)財稅工作，需要財務(wù)人員，深度了解業(yè)務(wù)、探索業(yè)務(wù)、融入業(yè)務(wù)，進(jìn)而真正做到業(yè)財稅融合。

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