淺談房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的涉稅分析及納稅籌劃

文| 李慧璐

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同 納稅項(xiàng)目分析 納稅籌劃

美國著名法學(xué)家龐德曾經(jīng)說過：在商業(yè)時代，財富多半是由合同（許諾）構(gòu)成的。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的涉及稅收進(jìn)行分析，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)法務(wù)人員及財務(wù)管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的涉及稅收情況的進(jìn)一步了解，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅籌劃，方便履行企業(yè)法定的納稅義務(wù)，同時，也可以在法律范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，從而進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的盈利空間。

對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同多種多樣，涉及公司設(shè)立、房地產(chǎn)立項(xiàng)、房地產(chǎn)拆遷、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移、工程建設(shè)、房地產(chǎn)銷售及物業(yè)管理等方面。經(jīng)濟(jì)合同條款中所涉及到的稅目一般為：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅及企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅范圍由企業(yè)的經(jīng)營方式和合同的具體條款決定，在實(shí)際合同履行中，企業(yè)雙方也應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)合同，避免額外稅收的支出。在現(xiàn)階段中，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅較高的原因?yàn)椋汉贤炗喦拔磳?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅負(fù)進(jìn)行合理預(yù)估；對應(yīng)繳納稅的錯誤評估導(dǎo)致存在賬目不符情況；對國家政策和當(dāng)?shù)卣叩牧私獬潭容^低，從而導(dǎo)致應(yīng)交稅目繁雜。

對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的納稅籌劃，需要在最大限度上避免納稅義務(wù)的產(chǎn)生，這并不是非法行為，而是在法律限度上為房地產(chǎn)公司謀求正當(dāng)利益。在進(jìn)行涉稅分析時，也應(yīng)當(dāng)注意增強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律知識了解。

對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的納稅籌劃

簽署經(jīng)濟(jì)合同前對經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行稅負(fù)分析

經(jīng)濟(jì)合同簽署后，涉稅范圍已相對明確，籌劃空間有限，故在簽署經(jīng)濟(jì)合同前，特別是涉及金額比較巨大的二手項(xiàng)目收并購交易模式，需對對應(yīng)經(jīng)濟(jì)合同簽署而產(chǎn)生的稅費(fèi)進(jìn)行分析評估，包括涉及的稅種、稅負(fù)等，選擇最優(yōu)的方案，必要時可以調(diào)整合同簽署方式或簽署的合同性質(zhì)，從源頭上降低合同履行過程中可能出現(xiàn)的稅率風(fēng)險。

利用國家政策降低納稅款額

房地產(chǎn)企業(yè)員工在增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)合同簽約對象了解的基礎(chǔ)上，也要對稅率所涉及法律和具體地區(qū)政策有一定了解，包括何方具有納稅義務(wù)，以及納稅義務(wù)發(fā)生的時限及風(fēng)險，避免未盡納稅義務(wù)導(dǎo)致稅收風(fēng)險，并利用國家政策和地方性扶持法規(guī)對經(jīng)濟(jì)合同條款進(jìn)行一定修改，將會在極大程度上幫助企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在簽訂合同時，不能夠以經(jīng)濟(jì)合同模板為基礎(chǔ)與交易方簽訂合同，而是需要在考察交易對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上對合同某些條約予以修改，并充分利用國家已有政策和地方性政策進(jìn)行稅率把控。

例如，以用地合同簽訂對象為例，A房地產(chǎn)公司與B公司，C公司分別進(jìn)行用地事項(xiàng)洽談，B公司所屬的B省因?yàn)槲拿鹘ㄔO(shè)等個性化條例的存在而導(dǎo)致城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)用高于C公司，此時，在其他條件不變的情況下，本著最大化削減建設(shè)成本的原則，A房地產(chǎn)經(jīng)營公司可以與B公司簽署用地合同。但是，如果B公司的交易備用地存在債權(quán)交易紛爭時，此時B公司往往會以降低交易款額、國家政策和地方性政策扶持來吸引A房地產(chǎn)公司與其進(jìn)行交易，此時A房地產(chǎn)公司則應(yīng)該進(jìn)行綜合性考量，并不能以國家政策和地方性財政稅收政策扶持為緣由進(jìn)行積極交易。

提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目標(biāo)準(zhǔn)性

提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目標(biāo)準(zhǔn)性，將會在一定程度上規(guī)范稅收情況，且經(jīng)濟(jì)合同賬目向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展也將會優(yōu)化交易過程，促進(jìn)交易流轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步增強(qiáng)。在新會計準(zhǔn)則這一實(shí)施背景下，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)會計賬目提出了新的很像標(biāo)準(zhǔn)與填寫規(guī)范，企業(yè)會計賬目中的主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本 、營業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用和本年利潤等項(xiàng)目往往是稅收所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，而在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同簽訂過程中，交易雙方往往忽視了賬目標(biāo)準(zhǔn)性的可約定性，這就造成了因?yàn)橘~目不標(biāo)準(zhǔn)從而導(dǎo)致的稅收偏差出現(xiàn)，因此，將乙雙方應(yīng)該注重賬目標(biāo)準(zhǔn)性的提升問題，并采取一定措施提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目的標(biāo)準(zhǔn)性，從而降低偏差性稅收的出現(xiàn)。

例如，以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目的填寫為例，房企產(chǎn)企業(yè)的會計員工應(yīng)該時刻注意新會計準(zhǔn)則的實(shí)施情況，并對新會計準(zhǔn)則對企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目產(chǎn)生的影響有一定的了解，這樣才有可能應(yīng)對新會計準(zhǔn)則所帶來的實(shí)質(zhì)性影響。在實(shí)際合同的簽訂過程中，雙方要確保合同所使用的數(shù)據(jù)無遺漏、無造假，確保數(shù)據(jù)真實(shí)、可靠和有效。在合同的簽訂中，也應(yīng)該對合同中可以避免的流轉(zhuǎn)性環(huán)節(jié)進(jìn)行削減，這樣可以在一定程度上避免因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)過多而造成的稅率重復(fù)收取現(xiàn)象的出現(xiàn)，如三方買房現(xiàn)象可以避免多次流轉(zhuǎn)，從而在一定程度上便利房地產(chǎn)企業(yè)和購買者。

結(jié)語

相信簽訂經(jīng)濟(jì)合同前對稅負(fù)進(jìn)行分析、利用國家政策降低納稅款額和履約后提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同賬目標(biāo)準(zhǔn)性三方面出發(fā)將在最大限度上降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同的涉稅項(xiàng)目，從在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)謀取更大的利潤空間，同時房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該遵循法律法規(guī)，在法律限度內(nèi)進(jìn)行合法避稅，在堅(jiān)守企業(yè)社會責(zé)任的同時擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。