管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中的應(yīng)用

◎李文婷

近年間，由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量逐漸增多，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于穩(wěn)定，一些泡沫現(xiàn)象的消失，房地產(chǎn)企中逐漸呈現(xiàn)出了并購(gòu)現(xiàn)象、地產(chǎn)金融化現(xiàn)象等，多元化發(fā)展已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。與此同時(shí)，按照現(xiàn)代化企業(yè)管理制度的要求而言，企業(yè)管理過程中，管理的質(zhì)量是決定企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理過程中重要的環(huán)節(jié)，管理會(huì)計(jì)在地產(chǎn)成本管理中具有重要的作用，基于此，企業(yè)應(yīng)該給予足夠的重視。

一、房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

多數(shù)中小房企的財(cái)務(wù)管理就是財(cái)務(wù)核算和納稅申報(bào)，兼做一些企業(yè)融資貸款和房屋抵押貸款等，開發(fā)定位的項(xiàng)目可行性研究由營(yíng)銷策劃部門負(fù)責(zé)，開發(fā)成本管理由造價(jià)人員負(fù)責(zé)。這種分置管理缺乏有機(jī)的聯(lián)系和融合貫通，企業(yè)管理者、決策者更多把財(cái)務(wù)作為核算部門而非參與企業(yè)管理的部門，重核算輕管理，未分設(shè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)。

二、會(huì)計(jì)系統(tǒng)

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)：向外部各方（如投資者、政府機(jī)構(gòu)、銀行和供應(yīng)商）提供報(bào)告，計(jì)量和記錄各項(xiàng)交易，提供基于公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的財(cái)務(wù)報(bào)表。管理會(huì)計(jì)：計(jì)量、分析和報(bào)告財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)信息，幫助管理人員進(jìn)行決策，實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。成本會(huì)計(jì)：為管理會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提供信息，計(jì)量、分析和報(bào)告組織內(nèi)與獲取或使用資源成本相關(guān)的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息。管理會(huì)計(jì)與成本會(huì)計(jì)之間并不存在很清晰的區(qū)別，現(xiàn)代會(huì)計(jì)認(rèn)為收集成本信息是管理決策過程的一項(xiàng)功能，本文將成本會(huì)計(jì)作為管理會(huì)計(jì)的一項(xiàng)職能分析。

三、管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的作用

構(gòu)建管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的目的，在于計(jì)量各項(xiàng)成本，并將之分配到每個(gè)實(shí)體。成本分配的準(zhǔn)確性并不以絕對(duì)強(qiáng)調(diào)成本真實(shí)為基礎(chǔ)，更注重成本分配方法的合理性與邏輯性。歪曲的成本分配會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的決策和評(píng)價(jià)，建立成本的可追溯性是提高成本分配準(zhǔn)確性的關(guān)鍵一環(huán)。間接成本不能追溯至成本對(duì)象，間接成本分配至各成本對(duì)象的過程稱為分?jǐn)?，分?jǐn)偨⒃诤?jiǎn)便原則或假定聯(lián)系的基礎(chǔ)上。

管理會(huì)計(jì)師需要準(zhǔn)確的產(chǎn)品成本計(jì)算法和詳細(xì)有用的輸入數(shù)據(jù)以幫助管理者改善質(zhì)量，提高生產(chǎn)效率和降低成本。企業(yè)管理者需要管理會(huì)計(jì)師幫助他們識(shí)別成本動(dòng)因，預(yù)測(cè)成本關(guān)系，確定成本中的固定和變動(dòng)部分。為此，管理會(huì)計(jì)師必須清晰地理解企業(yè)戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)，把握降低成本和提高盈利能力的機(jī)會(huì)。

四、成本的概念

成本是為取得可為某組織帶來當(dāng)前或未來利益的某種產(chǎn)品和服務(wù)，而付出的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物（非現(xiàn)金資源也可能獲得所需的產(chǎn)品或服務(wù)，如實(shí)物交換）。成本可看作是為獲取既定收益而耗費(fèi)的資源的一種貨幣計(jì)量。按不同職能，成本可細(xì)分為：生產(chǎn)成本和非生產(chǎn)成本。生產(chǎn)成本：直接材料，直接人工，制造費(fèi)用（工廠費(fèi)用），財(cái)務(wù)報(bào)告要求按這三種要素分配成本；非生產(chǎn)成本：銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)報(bào)告中銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用屬于非存貨成本或期間成本。

五、管理會(huì)計(jì)在成本管理中的作用

1.產(chǎn)品成本計(jì)算。

（1）以成本制定決策。

管理會(huì)計(jì)在管理的過程中，首先應(yīng)按照成本經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先的原則，只有企業(yè)的生產(chǎn)過程中具有經(jīng)濟(jì)性，這樣才能夠使企業(yè)獲得最大利益，促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展。具體的成本管控過程中，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品數(shù)量與所耗投資進(jìn)行制定決策。針對(duì)數(shù)量的決策，即根據(jù)單位產(chǎn)出耗費(fèi)多少的投入，產(chǎn)生數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)；其次，定價(jià)決策，定價(jià)決策是指根據(jù)所消耗的資金成本，進(jìn)而產(chǎn)生的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

（2）分步驟的成本計(jì)算形式。

分步驟進(jìn)行成本計(jì)算通常是對(duì)大批量的相同產(chǎn)品、類似產(chǎn)品以及服務(wù)進(jìn)行成本管控，具體而言，單位的成本就等于總成本除以生產(chǎn)過程中的產(chǎn)量，單位產(chǎn)品的消耗數(shù)量的、材料、人工，即制造費(fèi)用。

（3）分批成本計(jì)算方法。

這種分批成本管控方法是指根據(jù)可區(qū)分、可識(shí)別的產(chǎn)品以及服務(wù)，按照成本對(duì)象是特定產(chǎn)品、服務(wù)為一個(gè)單位，進(jìn)行分批次。根據(jù)批次的不同，通常耗用的資源數(shù)量也不同，從而計(jì)算出成本。

2.管理會(huì)計(jì)中的計(jì)劃控制。

一般情況下，針對(duì)會(huì)計(jì)管理而言，計(jì)劃與控制之間的聯(lián)系是非常緊密的，計(jì)劃通常是計(jì)劃性的、前瞻性的，是指在事前的規(guī)劃，達(dá)到經(jīng)濟(jì)性利益的計(jì)劃。控制，則是對(duì)回顧性經(jīng)驗(yàn)的利用，對(duì)事物發(fā)展過程的掌控，使控制符合規(guī)劃。計(jì)劃制定過程中，預(yù)算是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，對(duì)財(cái)務(wù)的盈虧有著中影響，因此，在預(yù)算階段，應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，然后根據(jù)目標(biāo)實(shí)施一項(xiàng)有效的措施，是目標(biāo)能夠被達(dá)成。另外，預(yù)算過程與戰(zhàn)略性計(jì)劃也有著較為緊密的聯(lián)系，具體而言，預(yù)算過程，只是戰(zhàn)略目標(biāo)中的一小部分，因此，在制定預(yù)算的過程中，應(yīng)充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)的大方向。

管理會(huì)計(jì)的具體管理過程中，通常也會(huì)對(duì)總預(yù)算進(jìn)行管理，總預(yù)算即是對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)的計(jì)劃性管理，具體而言，可以分為營(yíng)業(yè)預(yù)算與財(cái)務(wù)預(yù)算兩個(gè)方向。營(yíng)業(yè)預(yù)算是指對(duì)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的預(yù)算，如企業(yè)生產(chǎn)、銷售、存貨等方面的預(yù)算，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算是指對(duì)其一的現(xiàn)金進(jìn)行預(yù)算，如現(xiàn)金的流入、流出以及總體財(cái)務(wù)情況。預(yù)算過程中，對(duì)于已經(jīng)總結(jié)的財(cái)務(wù)情況，應(yīng)將其反應(yīng)在預(yù)計(jì)或試算資產(chǎn)負(fù)債表上，一些融資活動(dòng)的預(yù)測(cè)需要根據(jù)活動(dòng)的編制進(jìn)行預(yù)測(cè)，這表明融資活動(dòng)需要營(yíng)業(yè)預(yù)算編制好后方能進(jìn)行預(yù)測(cè)。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，時(shí)代在發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，管理質(zhì)量是重要的發(fā)展因素，尤其是在企業(yè)發(fā)展過程中的合并、融資等現(xiàn)象日益增多的情況下，企業(yè)管理人員更應(yīng)重視對(duì)企業(yè)的管理。管理會(huì)計(jì)可以對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行科學(xué)合理的管控，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中，應(yīng)重視對(duì)管理會(huì)計(jì)的重要作用，使管理會(huì)計(jì)崗位的工作人員充分發(fā)揮出管理職能，從而使企業(yè)的投入成本得到有效控制，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展更具有科學(xué)性。