關(guān)于建立不動產(chǎn)登記責(zé)任保險制度的思考

□ 文| 周發(fā)鵬

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在開展登記活動時，需要嚴(yán)格按照我國相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行，并且在登記過程中履行自身的法定義務(wù)，并且在登記過程中核查相關(guān)原則，這也是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中的常態(tài)。但在實(shí)際市場中，不動產(chǎn)登記依舊是一項(xiàng)具有錯誤風(fēng)險的工作，這種錯誤的影響因素較多，可能是由于申請人為了獲取不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益，提供虛假的材料，也有可能是登記人員在登記時沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范操作。無論是何種原因所導(dǎo)致的登記錯誤，都始終與我國的法律機(jī)制相違背，而很容易產(chǎn)生不良的后果。

不動產(chǎn)登記存在的各種問題

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所導(dǎo)致的登記風(fēng)險增加。不動產(chǎn)登記在運(yùn)行過程中，首先就需要申請人申請開展登記活動，而在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，申請人需要根據(jù)具體狀況提供相應(yīng)的不動產(chǎn)材料，如果在登記過程中申請人冒名頂替或者提供虛假的材料，就會導(dǎo)致登記出現(xiàn)各種偽造風(fēng)險，雖然我國已經(jīng)將拍照和攝像等技術(shù)手段應(yīng)用于其中，但市場上依舊存在虛假材料和冒名頂替的情況。除此之外，我國的登記審查機(jī)構(gòu)沒有審查的權(quán)限，統(tǒng)一登記工作難以進(jìn)行有效的開展，沒有建立相應(yīng)的登記數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致審核與受理等工作無法得到有效的開展。

2.信訪問題的日益加劇。房屋是普通百姓最重要價值最高的財產(chǎn)權(quán)利，而房屋不動產(chǎn)登記也最容易導(dǎo)致各種信訪問題的產(chǎn)生。就目前來說，我國目前在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，諸多房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中，很容易出現(xiàn)操作不規(guī)范的情況，政府相關(guān)部門在進(jìn)行管理時也存在較多的遺留問題，目前我國集體上訪事件依舊較多。雖然通過政府協(xié)調(diào)以及部門會商等多種方式對各種信訪事件予以解決，但依舊需要建立合理的保險制度，這樣才能有助于緩解相關(guān)的信訪問題，使整個社會環(huán)境得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

3.提升服務(wù)效能，迫切需要建立登記責(zé)任保險制度。在我國的相關(guān)規(guī)章制度中，需要建立與不動產(chǎn)登記風(fēng)險相適應(yīng)的內(nèi)部管理體系，根據(jù)我國的社會環(huán)境以及不動產(chǎn)環(huán)境建立規(guī)章制度。因此在進(jìn)行保險制度的建立時，需要做好風(fēng)險管理體系，開展有效的風(fēng)險管理工作。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以來，我國在開展統(tǒng)一登記的管理時，短期內(nèi)存在的服務(wù)下降問題無法得到有效的解決，雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在目前市場中具有了一定的進(jìn)度，但其中涉及到的法律風(fēng)險無法得到有效降低，而建立保險制度則能夠化解并分擔(dān)登記風(fēng)險。

建立不動產(chǎn)登記責(zé)任保險制度的具體方式

1.保險方式最直接、成熟。國內(nèi)外的相關(guān)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行登記時需要建立相應(yīng)的賠償制度，其中涉及到的賠償模式主要包含國家行政賠償、購買登記責(zé)任險以及設(shè)立賠償基金三種模式。這三種模式在進(jìn)行選擇時，其中申請國家賠償雖然較為穩(wěn)定，但需要我國的法院對事件進(jìn)行判決，整個賠償流程較為復(fù)雜，并且在開展時涉及到相關(guān)工作人員較多。

設(shè)置賠償基金能夠起到與保險相似的賠償效果，但需要國土財政以及銀行系統(tǒng)自上而下的開展政策設(shè)計，在短時間內(nèi)難以獲得良好的效果。而通過購買商業(yè)保險，一旦政府進(jìn)行采購，則能夠在短時間內(nèi)獲得相應(yīng)的保險資金，整個賠償活動耗時較少并且見效快，能夠滿足現(xiàn)代不動產(chǎn)登記工作的迫切需求；并且在近年來的發(fā)展過程中，我國已經(jīng)建立了針對關(guān)于商業(yè)保險的完善法律法規(guī)，我國相關(guān)部門也在積極鼓勵各個地區(qū)開展不動產(chǎn)登記責(zé)任保險制度的建設(shè)。

2.納入政府財政預(yù)算。在我國開展了完整的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，我國財政部門、國家發(fā)展改革委員會先后設(shè)置了不動產(chǎn)登記收費(fèi)政策，并作出了相應(yīng)的規(guī)定，要求登記機(jī)構(gòu)收取的不動產(chǎn)登記費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全額上繳地方國庫將資金作為地方的財政預(yù)算管理開展資金管理活動，而不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在開展不動產(chǎn)登記相關(guān)工作時，應(yīng)當(dāng)由同級的財政管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，而不動產(chǎn)登記責(zé)任保險是登記機(jī)構(gòu)工作中一項(xiàng)十分重要的步驟，其中涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)納入財政預(yù)算來開展活動。

3.可獲得的賠償范圍以及方式。就目前來說，我國涉及到的登記辦為一方面來說，包含通過判決或者復(fù)議確認(rèn)其中存在違法行為或違紀(jì)行為，在接受賠償時，憑借行政判決書或者復(fù)議決定書以及確認(rèn)某一方過錯的責(zé)任判決書即可對其進(jìn)行有效的賠償。另一方面來說，在接受賠償時，可以是經(jīng)協(xié)議達(dá)成和解的錯誤登記行為，其中包括申請人以及登記者，而其中涉及到的問題行為包含被訴、被申請復(fù)議的登記系人為以及在市場中涉及到信訪登記活動的一些行為，憑借調(diào)解書或者和解書即可明確登記造成的經(jīng)濟(jì)損害，根據(jù)經(jīng)濟(jì)損害的具體狀況，由相關(guān)管理人員進(jìn)行評估后即可獲得保險賠償。

總結(jié)

就目前來說，我國的不動產(chǎn)登記工作有了極大的進(jìn)步，而在開展各項(xiàng)管理工作是為了保證最終的保險體系良好運(yùn)行，同時根據(jù)我國的社會環(huán)境來開展合理的保險賠償工作，這樣能夠有助于提升不動產(chǎn)登記工作的安全性，保證我國普通民眾的合法權(quán)益，使不動產(chǎn)登記工作能夠更為順利的進(jìn)行。