收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

□ 文| 高 明

引言

為了有效提高對外披露會計信息的質(zhì)量，逐步實現(xiàn)會計準(zhǔn)則國際趨同，避免信息不對稱情況的頻繁發(fā)生，需要不斷增強(qiáng)企業(yè)之間會計信息的可比對性，所以我國的財政部對企業(yè)會計準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂和完善。新收入準(zhǔn)則發(fā)布之后，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的時間進(jìn)行適應(yīng)，并且現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的變化，根據(jù)企業(yè)自己的實際情況以及新收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)的適應(yīng)過程當(dāng)中，會計管理人員要根據(jù)新收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容和要求進(jìn)行詳細(xì)的學(xué)習(xí)，逐漸地培養(yǎng)財務(wù)思維，切實促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

收入準(zhǔn)則發(fā)生的主要變化

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則與新收入準(zhǔn)則下收入確認(rèn)的差異

在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則之下，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)條件主要是“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”。由于房屋是一類較為特殊的商品，所以我國為了保護(hù)購房者的權(quán)益，在房屋銷售方面，制定了一系列的法律法規(guī)進(jìn)行約束，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售和分期付款，都只有在房屋交付給客戶之后才能夠真正地滿足商品的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移的客戶的收入確認(rèn)條件，所以在房屋交付之前，房地產(chǎn)企業(yè)收到的款項屬于預(yù)收款項。在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中有明確的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件主要是要履行合約當(dāng)中的義務(wù)，所以商品房的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)交給了客戶，關(guān)于在特定的時間段之內(nèi)履行相應(yīng)的義務(wù)，主要應(yīng)當(dāng)按照合同當(dāng)中規(guī)定的時間進(jìn)行確定。

當(dāng)下列的條件當(dāng)中有一條滿足的時候，就屬于在某一時間段之內(nèi)履行履約義務(wù)，否則屬于在某一時間點履行履約義務(wù)。首先，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)履約的同時能夠立即獲得并且消耗企業(yè)在履約過程當(dāng)中帶來的經(jīng)濟(jì)效益；其次，客戶可以控制房地產(chǎn)企業(yè)履約過程當(dāng)中帶來的經(jīng)濟(jì)效益；最后房地產(chǎn)企業(yè)在履約的過程當(dāng)中，產(chǎn)出的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具有不可替代的特性，并且房地產(chǎn)企業(yè)在整個合同規(guī)定的時間段內(nèi)，有權(quán)累計至今已經(jīng)完成的履約部分收取款項。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)在某一個時間點確定具體的收入，但是對于分期付款的業(yè)務(wù)來講，則需要在一段時間才能確認(rèn)收入。

通常情況下分期付款的業(yè)務(wù)客戶已經(jīng)確定了購買的具體時間時房地產(chǎn)企業(yè)不可以將客戶已經(jīng)確定的房產(chǎn)再作他用，并且房地產(chǎn)企業(yè)的剩余房款的收款權(quán)受到了相關(guān)法律的保護(hù)。因此，如客戶沒有按合同約定進(jìn)度付款，則房地產(chǎn)企業(yè)不能直接對已完成的已履約部分進(jìn)行收入累計，須根據(jù)合同的相關(guān)條款進(jìn)行相關(guān)核實，才能明確是否確認(rèn)收入。

重點確認(rèn)交易價格和確定價格時考慮的內(nèi)容

我國現(xiàn)階段的會計準(zhǔn)則，沒有交易價格的詳細(xì)解釋和規(guī)定，但是在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中則對交易價格進(jìn)行了明確的區(qū)分。交易價格主要指的是企業(yè)在對資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時，可以收取的對價資金。新收入準(zhǔn)則為了進(jìn)一步明確企業(yè)的交易價格，防止虛增收入，還對幾種特殊情況進(jìn)行了明確，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合業(yè)務(wù)性質(zhì)來綜合把握。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對標(biāo)的價格要明確，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)促銷、售價是否包括裝修等需要進(jìn)行明確，以便房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時將房產(chǎn)銷售收入與其他收入進(jìn)行合理劃分。與此同時還要加大對非現(xiàn)金對價的關(guān)注程度，如果公允價值能夠合理的進(jìn)行估計，那么非現(xiàn)金對價則應(yīng)當(dāng)以公允價值進(jìn)行計量，如果達(dá)不到這一要求，則應(yīng)當(dāng)以直接售價或者非現(xiàn)金資產(chǎn)（例如部分房地產(chǎn)企業(yè)的合作建房等視同銷售行為）的市場價格作為確認(rèn)收入的基礎(chǔ)。最后是融資成本，融資成本在整個交易價格當(dāng)中屬于較為重要的部分，對于含有重大融資成分的合同主體更應(yīng)該對承諾的對價金額進(jìn)行調(diào)整，從而準(zhǔn)確的反映貨幣的時間價值。

收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將先行時點確認(rèn)方式調(diào)整為時段收入確認(rèn)方式

這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)收入準(zhǔn)則影響最大之處。在原來的房地產(chǎn)收入確認(rèn)中，一個主要的條件就是房屋交付作為確認(rèn)收入的重要節(jié)點之一，但是在新收入準(zhǔn)則下，以“商品具有不可替代用途+可收款權(quán)”作為收入確認(rèn)條件。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相比原來可能提前。以碧桂園為例（2017年在香港上市板塊執(zhí)行新收入準(zhǔn)則），全年收入2201億元，其中608億元就是按時段確認(rèn)收入的方式進(jìn)行處理的。簡言之，因為客戶通過合同和前期付款已經(jīng)鎖定了房屋用途不可替代性與對客戶的收款權(quán)，確認(rèn)了相關(guān)的收入。但此類情況由于對于“不可替代”的情況在國內(nèi)存在爭議，比如客戶退房重賣，因此按此方法直接確認(rèn)收入存在一定障礙，因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)著力從“定制合同”或“代建合同”等方式來明確其不可替代性，同時對于已完成部分的產(chǎn)品擁有成本加成以取得合理利潤的權(quán)利，才能使房地產(chǎn)企業(yè)按時段確認(rèn)收入更加穩(wěn)健。

要求房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)契約意識

在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)修訂的前提下，企業(yè)簽署的合同并不能完全作為收入的條件。在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中有明確規(guī)定，企業(yè)在執(zhí)行5步法模式的時候，每一步都需要將合同的內(nèi)容作為根本依據(jù)，并且將其貫穿于整個模式當(dāng)中，所以要求企業(yè)招聘或者培養(yǎng)具有法律意識，同時會計素養(yǎng)較強(qiáng)的復(fù)合型人才，從而不斷地強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識。房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)較為特殊，一般會和客戶簽署許多種類型的合同，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)以《制式合同》+補充條款的方式進(jìn)行約定，合同及細(xì)則較多，合同的條件也較為復(fù)雜，最終導(dǎo)致合同的風(fēng)險較高。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在未來經(jīng)營的過程當(dāng)中，需要對合同的細(xì)則以及具體規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行多加注意，認(rèn)真識別合同的履行義務(wù)，明確房地產(chǎn)企業(yè)和客戶的權(quán)利和義務(wù)。

要求房地產(chǎn)企業(yè)重視信息披露的影響

在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中增加了預(yù)估和判斷的內(nèi)容，準(zhǔn)則的執(zhí)行人員要充分的利用行業(yè)的知識，對具體的條款內(nèi)容進(jìn)行判斷，從而結(jié)合自身的職業(yè)能力去合理的確定事項。與此同時，收入確認(rèn)以及重大融資成本的發(fā)生，或者合同成本存在資本化要素等事項，都會給房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露帶來各種影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要對相關(guān)信息披露的內(nèi)容進(jìn)行完善，從而減少會計估計和按照時間段確認(rèn)收入的方式對企業(yè)的盈余管理帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加及時、全面的履行企業(yè)應(yīng)有的責(zé)任，對現(xiàn)有的流程進(jìn)行合理地篩減，加強(qiáng)合作交流，從而保證信息的實效性和準(zhǔn)確性。

要求房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)人員加強(qiáng)培訓(xùn)

新收入準(zhǔn)則在時間以及確認(rèn)金額上進(jìn)行了一定的改變，同時房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表披露信息也發(fā)生了不同程度的變化，為了保證財務(wù)工作人員能夠適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求，需要定期地對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而讓財務(wù)管理人員盡快熟悉和掌握新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容。同時還要對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)系統(tǒng)設(shè)置進(jìn)行更新，保證操作人員能夠熟悉系統(tǒng)的操作知識，使得企業(yè)能夠順利向新收入準(zhǔn)則進(jìn)行過渡。

另一方面還需要加強(qiáng)財務(wù)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，在工作的過程當(dāng)中能夠認(rèn)真執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求，堅決杜絕利用會計估計等投機(jī)虛假事件的發(fā)生。最后，在新收入準(zhǔn)則以及面向全國推行執(zhí)行的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)還需要保證新舊會計準(zhǔn)則之間的平穩(wěn)過渡。

結(jié)束語

為了促進(jìn)我國的會計準(zhǔn)則以及國家的財務(wù)報表準(zhǔn)則具有相同的方向，應(yīng)用全面推行新收入準(zhǔn)則，進(jìn)而擯棄傳統(tǒng)的會計準(zhǔn)則帶來的缺陷，提升我國的會計信息質(zhì)量，保證資本市場的健康和健全發(fā)展，最大化地保證我國大企業(yè)的被認(rèn)可程度以及國際化水平。 在這樣的時代背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步明確自己的定位，不斷的對企業(yè)的經(jīng)營方式進(jìn)行創(chuàng)新完善和優(yōu)化財務(wù)管理系統(tǒng)，并且能夠熟悉的理解和掌握我國相關(guān)最新的財會政策，對企業(yè)的盈余管理和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。