房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益研究

□ 文| 鐘凌燕

引言

企業(yè)想要可持續(xù)發(fā)展，就要對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格管控，其中應(yīng)收賬款管理工作就是較為重要的一項(xiàng)內(nèi)容。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這種資金密集型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，能否正確開(kāi)展應(yīng)收賬款管理工作直接關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。隨著交易市場(chǎng)環(huán)境的逐步完善，現(xiàn)金交易方式的一些不足逐步暴露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)涉及到土地開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、城市規(guī)劃等多項(xiàng)內(nèi)容，如果沒(méi)有將提升經(jīng)營(yíng)效益放在首要位置，將不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。應(yīng)從正確開(kāi)展應(yīng)收賬款管理工作做起，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生應(yīng)收賬款的原因和管理現(xiàn)狀入手，展開(kāi)闡述，針對(duì)如何加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理工作提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行深入探討。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生應(yīng)收賬款的主要原因

在較為激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際銷(xiāo)售期間面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。通常狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與買(mǎi)方完成交易之后，買(mǎi)方就要履行合同內(nèi)容，真正做到“及時(shí)付款”；即便是暫時(shí)無(wú)法全部拿出相應(yīng)資金，也要在最短的時(shí)間內(nèi)付清相應(yīng)資金。在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步提升的背景下，我國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量也在逐步增多；甚至像最初屬于單個(gè)企業(yè)的銷(xiāo)售渠道也被更多的企業(yè)共同占據(jù)，無(wú)形中就增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。基于此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)通過(guò)賒銷(xiāo)的方式來(lái)占據(jù)市場(chǎng)中的主體地位。

賒銷(xiāo)具體就是指買(mǎi)方在不具備充足資金的狀況下購(gòu)買(mǎi)房子，在與房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成約定之后，并在相應(yīng)的時(shí)間籌集資金。這樣就會(huì)導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法在售出房子之后收回相應(yīng)資金，進(jìn)而就產(chǎn)生了應(yīng)收賬款。例如，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身具有較大數(shù)量的房屋，但是在短時(shí)間內(nèi)難以將其全部售出，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，對(duì)房屋進(jìn)行管理。如果長(zhǎng)時(shí)間的大量囤積房屋，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況造成影響，特別是市場(chǎng)不景氣時(shí)為了加快去化及盡快回籠資金，賒銷(xiāo)成為了一種比較快捷的銷(xiāo)售方式，進(jìn)而就使房屋變?yōu)閼?yīng)收賬款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬賬款管理現(xiàn)狀

應(yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，能夠?yàn)槠渥陨斫?jīng)營(yíng)管理活動(dòng)帶來(lái)諸多優(yōu)勢(shì)，但是其并不是處于絕對(duì)狀態(tài)，因?yàn)榭紤]到相應(yīng)資金還是在買(mǎi)方手中的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有重視應(yīng)收賬款管理工作的開(kāi)展，那么在后期實(shí)際回收資金期間就會(huì)遇到難以解決的問(wèn)題。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作，已經(jīng)逐步成為企業(yè)提升自身經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要工作。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)到應(yīng)收賬款管理工作的重要性，緊緊結(jié)合自身實(shí)際資金運(yùn)轉(zhuǎn)與管理狀況進(jìn)行分析，制定科學(xué)有效的管理制度。企業(yè)自身就要在客戶中具有良好的信用度，逐步擴(kuò)大自身在激烈市場(chǎng)環(huán)境中的影響力，這樣不僅能夠逐步改善企業(yè)銷(xiāo)售房屋現(xiàn)狀，同時(shí)也能準(zhǔn)確落實(shí)回收應(yīng)收賬款等各項(xiàng)工作。但是仍然有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理工作缺乏有效性，導(dǎo)致產(chǎn)生資金流失的現(xiàn)象。比方說(shuō)在賒銷(xiāo)之后，這些企業(yè)并沒(méi)有及時(shí)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行跟蹤管理，錯(cuò)誤的以為到達(dá)規(guī)定日期收款就可以，這樣極易產(chǎn)生壞賬或延遲收回應(yīng)收賬款的現(xiàn)象，增加企業(yè)的資金成本。

加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的重要舉措

制定合理的信用標(biāo)準(zhǔn)

在實(shí)際落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作期間，為了能夠進(jìn)一步提升應(yīng)收賬款管理效率、最終實(shí)現(xiàn)提升經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展目標(biāo)，最重要的就是要制定具有較強(qiáng)合理性的信用標(biāo)準(zhǔn)。信用狀況始終是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常注重的一項(xiàng)指標(biāo)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精準(zhǔn)掌握行業(yè)的信用標(biāo)準(zhǔn)，在與客戶接觸的過(guò)程中，積極主動(dòng)的了解客戶歷史信用。

比方說(shuō)要了解客戶的銀行征信狀況、平均收入水平、實(shí)際負(fù)債狀況等；甚至還要明確指出要在怎樣的信用條件下才能夠?yàn)槠渥鲑d銷(xiāo)；在源頭處嚴(yán)格管控應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升提供重要保障。

嚴(yán)格管控應(yīng)收賬款管理對(duì)象

在實(shí)際落實(shí)房地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理工作期間，只要資金沒(méi)有全部收回來(lái)，就無(wú)法說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)交易準(zhǔn)確完成，所以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)發(fā)展和創(chuàng)造收益的過(guò)程中，始終都要提高警惕。加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理工作，并不是意味著要始終催著客戶進(jìn)行“還債”，而是要嚴(yán)格管控應(yīng)收賬款管理對(duì)象。

具體表現(xiàn)為：不定期的檢查客戶自身是否突破信用額、是否存在已經(jīng)過(guò)期的債務(wù)、是否有客戶存在拒絕付款的現(xiàn)象等。這些問(wèn)題對(duì)于應(yīng)收賬款管理效率、企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的提升具有緊密關(guān)聯(lián)。如果沒(méi)有認(rèn)識(shí)到以上這些工作的重要性，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)收賬款管理效率造成嚴(yán)重影響，甚至?xí)?yán)重阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

構(gòu)建科學(xué)完善的應(yīng)收賬款管理體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理工作并不是一成不變的，為了能夠進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，就要將應(yīng)收賬款管理工作中涉及到的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。如并不是每一個(gè)客戶都要到相應(yīng)的期限內(nèi)一次性的將資金還清，甚至是可以以分期付款的方式為主，這樣在增強(qiáng)買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)系的同時(shí)，也能緩解客戶買(mǎi)房經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)銷(xiāo)售。

在此種狀況下，構(gòu)建科學(xué)完善的應(yīng)收賬款管理體系至關(guān)重要，其能夠?qū)γ恳还P賬目進(jìn)行嚴(yán)格管控。這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要與客戶之間達(dá)成良好的協(xié)議，明確每一筆賬目，并要對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確備份。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在后期想要進(jìn)行檢查時(shí)就能夠有相應(yīng)的參考依據(jù)。一些客戶更傾向于分期付款的方式，應(yīng)收賬款管理人員就要制定系統(tǒng)性的應(yīng)收賬款回收方案，爭(zhēng)取全面掌握客戶實(shí)際付款狀況。

高效處理應(yīng)收壞賬問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各類(lèi)賬目比較多，具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，在實(shí)際落實(shí)應(yīng)收賬款管理工作期間會(huì)消耗大量的時(shí)間和財(cái)力，甚至還會(huì)產(chǎn)生應(yīng)收壞賬的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在面對(duì)應(yīng)收壞賬問(wèn)題期間，要始終保持從容和謹(jǐn)慎的態(tài)度。首先在對(duì)應(yīng)收壞賬現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)估期間，要結(jié)合預(yù)估的具體狀況制定具有針對(duì)性的解決方案，防止在后期因?yàn)閼?yīng)收壞賬問(wèn)題而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益造成影響。其次，在每一個(gè)季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要對(duì)應(yīng)收賬款的具體款項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致分析，如精準(zhǔn)的區(qū)分出可以進(jìn)行回收以及不能進(jìn)行回收的款項(xiàng)，對(duì)于可回收部分要提醒客戶按時(shí)繳交，對(duì)于不能回收部分要思考是否有補(bǔ)救措施，如法律訴訟。最后，還要對(duì)應(yīng)收壞賬給企業(yè)帶來(lái)的損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，在使房地產(chǎn)企業(yè)明確自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況的同時(shí)，能夠?yàn)槠髽I(yè)推升經(jīng)營(yíng)效益創(chuàng)造條件。

結(jié)束語(yǔ)

總之，在日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)展應(yīng)收賬款管理工作期間，不可避免會(huì)產(chǎn)生一些不足。應(yīng)收賬款管理工作的有效性與其管理力度、管理方式等內(nèi)容具有較大關(guān)聯(lián)，通過(guò)制定合理的信用標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格管控應(yīng)收賬款管理對(duì)象、構(gòu)建科學(xué)完善的應(yīng)收賬款管理體系、高效處理應(yīng)收壞賬問(wèn)題等方式，在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)定提升的基礎(chǔ)上，為企業(yè)整體資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供依據(jù)。