簡述“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

□ 文| 徐瑩瑩

通過相關(guān)調(diào)查不難看出，“營改增”的出現(xiàn)及落實關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響較大，還會變相增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。要想從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平，我們應(yīng)在“營改增”背景下不斷加強稅務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)相關(guān)風(fēng)險并提出針對性的優(yōu)化方案。

研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險分類及形成原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險分類。經(jīng)過相關(guān)的調(diào)查研究不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險大體可以分為以下幾類：第一，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，可能存在應(yīng)繳稅款與法律規(guī)定的額度不同的問題，這樣就會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅款的繳納拖延，從而要臨時補繳的現(xiàn)象。不僅如此，經(jīng)過檢查發(fā)現(xiàn)逾期未交的還應(yīng)額外補交罰款，嚴(yán)重的還會增加刑事處罰。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，少數(shù)工作人員可能會為了眼前的利益選擇少繳納稅款的模式，增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的核算工作落實中，科學(xué)合理性有待進一步提升。例如，在企業(yè)收入的計算過程中可能會故意少計算一些，或者增加成本，由于缺乏相關(guān)的依據(jù)，就會影響企業(yè)財務(wù)管理操作制度的科學(xué)合理性提升，從而影響企業(yè)稅款的計算合理性提升。一些房地產(chǎn)企業(yè)可能會選用聯(lián)合開發(fā)的模式，針對額外的房地產(chǎn)產(chǎn)品可能會不計入稅款計算中，然而在成本計算過程中，由于缺少相關(guān)會計準(zhǔn)則的約束，可能會造成企業(yè)稅款的計算失誤，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。第三，房地產(chǎn)相關(guān)人員選擇的稅法不夠嚴(yán)謹。由于稅法內(nèi)容不夠完善，可能會造成繳納的稅款額度較高的問題，加之大部分的房地產(chǎn)企業(yè)稅款計算不夠精準(zhǔn)，變相增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險。

2.造成房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的相關(guān)因素。造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的因素有很多，其中比較常見的主要有以下幾種。第一，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的自身觀念不夠完善，一些工作人員在利益的誘惑下可能會做出一些違法的事情，甚至?xí)刀惵┒?。第二，通過相關(guān)的調(diào)查不難看出，我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定內(nèi)容并不豐富，少數(shù)相關(guān)的稅收法律規(guī)定落實并不到位。在這種情形下，我們應(yīng)結(jié)合時代發(fā)展需求不斷優(yōu)化相關(guān)法律規(guī)定內(nèi)容，盡可能降低稅務(wù)風(fēng)險。第三，從財務(wù)工作人員的角度來看，其綜合素養(yǎng)水平不高，對稅務(wù)風(fēng)險的了解和認知不夠全面，變相增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控方案

（1）結(jié)合實際需求制定科學(xué)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理機制。筆者結(jié)合自己的實際工作經(jīng)驗，在“營改增”背景下，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控水平，應(yīng)盡量從企業(yè)內(nèi)部管控機入手，從不同角度了解引發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的原因，然后提出相應(yīng)的解決方案，這樣能夠從根本上降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。“營改增”背景下，工作人員應(yīng)從以下三個方面落實好企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防控工作。第一，在事前結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，制定一套科學(xué)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理機制，并結(jié)合實際需求不斷調(diào)整內(nèi)容。第二，在事中深入了解各類企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，并根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好風(fēng)險的相關(guān)評估工作。第三，事后，工作人員可以結(jié)合具體情況不斷完善企業(yè)的信息系統(tǒng)，從源頭上提升信息的傳播效率，還能有效提升企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理水平，這樣可以從源頭上提升企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管控力度。（2）創(chuàng)建科學(xué)完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系。經(jīng)過實踐調(diào)查不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)本身較為特別，在“營改增”背景下，為了從根本上提升企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控水平，工作人員應(yīng)創(chuàng)建科學(xué)完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系。不僅如此，相關(guān)人員還應(yīng)結(jié)合實踐工作需求制定企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的管控任務(wù)，根據(jù)當(dāng)前我國的稅收政策和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，制定相應(yīng)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險評估方案，嚴(yán)格落實好監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)定期對稅務(wù)工作人員開展相應(yīng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)活動，讓稅務(wù)工作人員及時了解最新的稅務(wù)政策和相關(guān)法律規(guī)定，并通過學(xué)習(xí)不斷提升自己的稅務(wù)工作綜合技能水平，從源頭上增強企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控力度。（3）認真了解企業(yè)業(yè)務(wù)流程與修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險。“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)全面了解前期的合同簽訂情況，并結(jié)合合同內(nèi)容制定相應(yīng)的方案，并把其按照是否完成、是否為新建等進行分類，然后根據(jù)實際需求制定不同的納稅方案。第一，稅務(wù)工作人員應(yīng)全面了解“營改增”政策的內(nèi)容，并與合同的另一方簽訂人員商量營改增過渡階段的相關(guān)操作。此外，還可以結(jié)合實際需求進行補充協(xié)議的簽訂，并進一步針對原有合同內(nèi)容進行改變。第二，稅務(wù)工作人員應(yīng)及時修改合同簽訂的模板，其中不僅要修改采購合同、銷售合同，還要修改租賃合同模板等，特別是在“營改增”政策的落實下，需要把“營改增”的相關(guān)內(nèi)容增添到合同中。

結(jié)語

簡單來說，“營改增”政策的落實背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系到社會經(jīng)濟的長遠可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險也在不斷增加。為了從源頭上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，稅務(wù)工作人員應(yīng)大膽摒棄落后的工作模式，通過不斷學(xué)習(xí)增強自己的納稅觀念，提升自己的工作技能水平，盡可能降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，從而有效緩解企業(yè)的經(jīng)濟損失，實現(xiàn)企業(yè)的長遠可持續(xù)發(fā)展。