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    世茂房地產(chǎn)前十爭奪戰(zhàn)

    2020-02-26 08:44謝澤鋒
    英才 2020年1期
    關(guān)鍵詞:世茂泰禾龍湖

    謝澤鋒

    超越龍湖,世茂房地產(chǎn)終于重回行業(yè)前十強。

    盡管世茂集團副主席兼總裁許世壇一再強調(diào)公司沒有重回前十的壓力,但坊間一直將世茂拿來和龍湖進行對比。

    根據(jù)克而瑞最新公布的《2019年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》,世茂房地產(chǎn)(00813.HK)在操盤榜、全口徑銷售額、權(quán)益金額三項指標上,均已超過龍湖。世茂以2277.3億元位居全口徑銷售額第九位。

    在房地產(chǎn)市場進入“存量”競爭的時代,規(guī)模進一步擴張,意味著要從別人的“鍋里”搶食吃。半年間連續(xù)并購泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰等公司的多個項目,世茂在房企競爭新時代顯示著“贏者通吃”的游戲規(guī)則。

    超40%增速

    千億房企俱樂部中,世茂是增速最快的企業(yè)。

    “我們長遠的規(guī)劃就是希望比同規(guī)模的企業(yè)增速快?!闭缭S世壇所說,“前20房企的增速也就是20%左右吧,如果人家是20%我們是40%、45%甚至更高,那我應(yīng)該進步才對。當然是進一名還是兩名,我們沒考慮這么多,反正我們就是要進步?!?/p>

    根據(jù)最新公告,截至2019年前11個月,世茂房地產(chǎn)累計合約銷售總額約為2277.3億元,累計銷售總面積為1277.83萬平方米,較2018年同期分別上升47%及36%。當期平均銷售價格為17822元/平方米。

    值得注意的是,2019年世茂房地產(chǎn)的銷售目標為2100億元,截至11月底已超額完成年度目標。

    對比來看,龍湖集團(00960.HK)、新城控股(601155.SH)前11月銷售額同比增長分別為22.25%、24.17%。世茂的增速比同等規(guī)模的企業(yè)都要快,自然排名也會更進一步。

    重回前十,資本市場也給予了“看好”的預期。世茂房地產(chǎn)股價自2019年8月底啟動,至2019年12月初漲幅超過52%,且股價創(chuàng)出歷史新高。

    早在2014年,世茂房地產(chǎn)就以707.8億元的簽約規(guī)模排在了行業(yè)第8位。但自2015年起,世茂跌出行業(yè)前十。2014-2018年,世茂房地產(chǎn)的合約銷售分別為702.16億元、670.39億元、681.2億元、1007.7億元和1761.5億元,近5年時間里,世茂銷售額增長緩慢,甚至在某些年份還出現(xiàn)下滑。

    在大型房企都在追求速度與規(guī)模之際,世茂房地產(chǎn)的“不求上進”自然導致其排名下滑。

    不過,自2017年開始,世茂又重新啟動擴張的態(tài)勢,連續(xù)并購,實現(xiàn)沉寂之后的再次爆發(fā)。

    而并購就像是獲得大量的“半成品”,通過自有品牌以及管理,迅速推向市場,從而加快周轉(zhuǎn)率。相比直接拿地,分析認為,項目并購更加節(jié)省時間和資金成本。這也是世茂選擇頻繁并購的重要原因。

    并購底氣

    土地是房企的糧草,只有充足的儲備,才能驅(qū)動銷售的持續(xù)增長。世茂在2019年啟動了并購拿地的策略,據(jù)統(tǒng)計,世茂僅在2019上半年就接連拿下泰禾、萬通、粵泰、明發(fā)等房企不少于11個項目,累計斥資126.8億元。世茂為深陷債務(wù)漩渦的泰禾伸出橄欖枝,在世茂并購的項目中,針對泰禾集團的收購就達7個,交易對價約為77億。

    世茂2019年在并購上花費的金額已達150億。在年初的業(yè)績會上,許世壇公開表示,2019年70%以上的土儲都會來自并購,將拿回款的50%買地。

    實際上,過去幾年,世茂的拿地強度一直在不斷加大。根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計,世茂的權(quán)益土地購置金額從2016年的300億飆升至2017年680億,2018年前三季度繼續(xù)購地450億元,不過世茂在2018年第四季度放緩了拿地的節(jié)奏,2019年則通過并購項目的方式增加儲備。

    根據(jù)2019公司半年報,世茂共獲取土地60塊,總價約788億元,權(quán)益前貨值約2500億元。新獲土地中,一、二線城市占比57%,其余分布在強三、四線(23%) 和弱三、四線(20%)。

    值得注意的是,2019上半年新增的2500億貨值中,約1800億元貨值通過收并購獲取,占比高達70%。“2019年世茂的可售貨值將超4000億元?!痹S世壇曾對媒體表示。

    在眾多房企進入休整期時,世茂為何能夠斥巨資并購?回頭來看,2014-2016三年的蟄伏,為世茂的再次起飛積累了動能。

    據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2013年,世茂實現(xiàn)銷售額670億元,同比增加46%,這份答卷在當時也十分亮眼。但隨之而來的卻是負債增高、財務(wù)風險加大,發(fā)展也受到掣肘。此后三年時間,世茂房地產(chǎn)調(diào)轉(zhuǎn)航線,摒棄了過往激進的拿地策略。世茂開始退往“安全地帶”,2015年更是“零拿地”。

    雖然排名下滑,業(yè)績出現(xiàn)停滯,但經(jīng)過調(diào)整,世茂房地產(chǎn)的凈負債降到了行業(yè)低位,截至2016年末,世茂房地產(chǎn)的凈負債率下降到了53.4% 的低水準。

    2017、2018、2019上半年公司的凈負債率分別為58.9%、59.4%、59.6%。翻閱資料,世茂更是保持了長達8年凈負債率低于60%的紀錄,不光異于普遍激進的閩系房企,在整個房地產(chǎn)行業(yè)都頗為罕見。

    不過,在加大并購步伐的同時,世茂的負債總額以及資產(chǎn)負債率出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。2019上半年,世茂房地產(chǎn)負債總額約3046.6億元,同比增長32.46%。其中,流動負債總額約2142.72億元,非流動負債總額約903.88億元。

    許榮茂

    2017、2018及2019上半年,世茂的資產(chǎn)負債率分別為64%、68%、73%,雖然始終處于安全區(qū)間,但上升勢頭值得注意。

    另一方面,世茂房地產(chǎn)的融資成本一直較低。2018年,世茂全年融資成本僅5.8%,2019上半年逆勢進一步降至5.6%。7月9日,世茂發(fā)布公告稱,已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù),票據(jù)利率5.6%,低于業(yè)內(nèi)7%-8%的平均水平。

    在現(xiàn)金流管理方面,世茂也十分重視,世茂上半年實現(xiàn)回款813億元,同比大幅上升47.8%,賬面現(xiàn)金為522.3億元,未動用銀行及交易所等金融機構(gòu)融資額度約400億元。

    2014-2018年,在世茂房地產(chǎn)的借貸中,一年以下的銀行借款及其他金融機構(gòu)借貸以及債券分別為187.25億元、169.54億元、122.3億元、142.96億元和275.54億元,2019上半年為320.56億元。就目前來看,公司現(xiàn)金足夠覆蓋短期借款。

    擴張與收縮一直伴隨著房企的發(fā)展,世茂目前的頻繁并購是否又會重蹈此前的覆轍,不得而知。但至少在2019年,世茂的增長是令人刮目的,前十的寶座也幾乎已是囊中之物。

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