房產(chǎn)登記對面積測量質(zhì)量控制要求探析

張東紅

（太原市不動(dòng)產(chǎn)登記中心,山西 太原 030009）

0.引言

房產(chǎn)登記工作中對面積測繪質(zhì)量有著嚴(yán)格要求，同時(shí)面積測繪質(zhì)量也是房屋工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和驗(yàn)收過程中關(guān)鍵的數(shù)據(jù)調(diào)整和必然體現(xiàn)。面積數(shù)值是開發(fā)建設(shè)單位最為關(guān)心的數(shù)據(jù)，從中可以估算開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)建設(shè)利潤、概算出建設(shè)投入與產(chǎn)出。同樣，面積數(shù)據(jù)對于業(yè)主也是，因?yàn)榫幼∶娣e的大小直接決定了業(yè)主的居住環(huán)境和質(zhì)量，體現(xiàn)了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)財(cái)力與生活品味等。所以，房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量牽涉到交易雙方之間的直接經(jīng)濟(jì)利益，是交易雙方最為關(guān)注的敏感數(shù)據(jù)，房產(chǎn)登記面積的質(zhì)量控制才顯得尤為重要。

1.房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量控制的意義

1.1 房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量控制的概念和必要性分析

房產(chǎn)登記中的面積測繪是在國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的范疇內(nèi)，以工程技術(shù)文件為基礎(chǔ)和前提，對房屋面積進(jìn)行測量與計(jì)算，以此來獲取房屋建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等的具體數(shù)值。在房產(chǎn)面積測繪過程中，正確利用多種測量技術(shù)與質(zhì)量控制方法，正確理解與運(yùn)用國家政策，厘清房屋建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積及公共分?jǐn)偯娣e等，是測繪質(zhì)量控制的關(guān)鍵和要點(diǎn)。否則，房產(chǎn)測繪面積不能如實(shí)反映面積種類，可能會(huì)出現(xiàn)同一套房屋因測量機(jī)構(gòu)不同測出不同面積數(shù)據(jù)，甚至面積差異較大的情況，不但會(huì)給業(yè)主帶來損失，影響執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)口碑和行業(yè)的信譽(yù)，也會(huì)引起業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間糾紛，成為買賣雙方矛盾焦點(diǎn)和不穩(wěn)定因素的誘因。

1.2 房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量控制的意義

房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量控制的意義主要在于以下方面：

1.2.1 房屋面積測繪是衡量房屋大小的主要指標(biāo)。通過房產(chǎn)測繪，能夠了解到房屋的具體尺寸和戶型結(jié)構(gòu)、層次、坐落和權(quán)屬，及是否能夠滿足交易雙方的基本要求等。

1.2.2 房產(chǎn)面積測繪成果或報(bào)告，可以作為標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)來甄別各種違章、核準(zhǔn)各種申請、調(diào)解各種糾紛與矛盾，具有司法鑒別和裁判的標(biāo)準(zhǔn)效應(yīng)。

1.2.3 房產(chǎn)面積測繪成果也是衡量房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平的標(biāo)志。通過房產(chǎn)面積測繪，能夠精準(zhǔn)了解到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平，同時(shí)也可以與相關(guān)技術(shù)控制與能力掌握相互關(guān)聯(lián)。

1.2.4 房產(chǎn)面積測繪為政府決策提供幫助。在政府管理部門計(jì)算房屋土地價(jià)格、核算征地動(dòng)遷、房屋征收補(bǔ)償、賠償?shù)确矫娑夹枰M(jìn)行房產(chǎn)面積測繪，可以說與政府財(cái)政支出緊密相關(guān)，為政府政策制定和方針決策提供有力支撐。

綜上所述，房產(chǎn)面積測繪無論是對政府管理決策部門、規(guī)劃管理部門、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，都具有重要的意義。

2.房產(chǎn)登記質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)和信息處理

2.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)問題

房產(chǎn)登記中面積測繪，最常遇到的問題就是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范應(yīng)用的問題?？陀^上來看，房產(chǎn)面積測繪工作開展是否順利，能否確保每次測繪的面積差異在技術(shù)規(guī)定的范圍內(nèi)，最關(guān)鍵的不是測量技術(shù)本身，而是測量的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)用問題。因此，選對測量標(biāo)準(zhǔn)才是關(guān)鍵之舉。目前，《房產(chǎn)測量規(guī)范》是房產(chǎn)面積測繪依據(jù)，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是房產(chǎn)登記工作重要參考依據(jù)，但二者也有許多的不同，恰恰有些購房人對二者的應(yīng)用有不同理解，甚至個(gè)別房產(chǎn)面積測繪單位也將二者混為一談。不僅如此，根據(jù)房產(chǎn)登記工作的需要，房產(chǎn)面積測繪成果的運(yùn)用還需要和其他部門規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相銜接。因此，房產(chǎn)測繪在接受受托任務(wù)時(shí)，首先要明確房產(chǎn)測繪的用途和目的，選好選對標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的應(yīng)用，否則將會(huì)差之毫厘，失之千里，也無法在房產(chǎn)登記中得到認(rèn)可。

2.2 信息處理問題

房產(chǎn)面積測繪的信息涉及到多個(gè)領(lǐng)域，其對于測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)也具有很高的要求。在房產(chǎn)面積測繪過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)多種信息交叉影響的情況，導(dǎo)致最終信息處理的效率不高、口徑不一、處理不當(dāng)、方法不對等因素都會(huì)影響房產(chǎn)面積測繪的實(shí)際效果。除此之外，較大的數(shù)據(jù)采集與計(jì)算中，涉及到許多人工的部分，人工誤差難以完全消除，進(jìn)一步增加了房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制的難度，增大了數(shù)據(jù)誤差發(fā)生的可能。

3.提高房產(chǎn)登記中面積測繪質(zhì)量具體控制方法與途徑

3.1 厘清幾種面積的種類

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.1“房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容”規(guī)定：“面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算”；8.1.4“房屋的產(chǎn)權(quán)面積”規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定”。

房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)日常測繪業(yè)務(wù)中，涉及多種面積，如：建筑面積、使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積、公攤面積、陽臺面積、產(chǎn)權(quán)面積等，這些面積都是特定情況下使用的面積標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)面積測繪過程，需要房產(chǎn)測繪單位對上述各種面積數(shù)據(jù)分別采集，這也是房產(chǎn)面積測量工作的主要業(yè)務(wù)。而不動(dòng)產(chǎn)登記需要確認(rèn)的面積，就是增加了公攤面積后的套內(nèi)建筑面積與陽臺面積之和，即房屋登記面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)面積是經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門行政確權(quán)記錄在登記簿上的房屋面積，是業(yè)主擁有的所有權(quán)面積。

3.2 正確分?jǐn)偣补灿忻娣e

《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄B 3.1 規(guī)定了共有建筑面積范圍和測量方法：“共有建筑面積的內(nèi)容包括： 電梯井、樓梯間、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算”。

雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》對公共共有面積的分?jǐn)傋隽司唧w列舉,但在計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e時(shí)，仍有一些需要厘清的因素。

首先，要明確共有公用面積的處理原則?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》附錄B 2.3 規(guī)定了“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行”，“無產(chǎn)權(quán)分割文件的或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂薄?/p>

其次，要區(qū)分哪些是需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e，哪些是不應(yīng)該分?jǐn)偟墓灿忻娣e，這里也是容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

再次，明確需分?jǐn)偟墓灿忻娣e是整幢建筑分?jǐn)傔€是由部分區(qū)域、部分單元、部分層次分?jǐn)?。多年來，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格不斷創(chuàng)新，建筑設(shè)計(jì)理念發(fā)生了很大的變化，新的功能和結(jié)構(gòu)形式不斷出現(xiàn)，有些結(jié)構(gòu)形式是《房產(chǎn)測量規(guī)范》施行后才出現(xiàn)的。如玻璃幕墻、不規(guī)則圍護(hù)物、非垂直墻體等。對這些部位的數(shù)據(jù)采集就無法完全按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定完成，而要按照建設(shè)部2002 年印發(fā)的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房〔2002〕74 號）的要求進(jìn)行測繪。而飄窗、保溫層的出現(xiàn)，又是對房產(chǎn)測繪單位的考驗(yàn)。

最后，應(yīng)該被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e先計(jì)算分?jǐn)?，還是后計(jì)算分?jǐn)偅@些都對分?jǐn)偟臏?zhǔn)確公正產(chǎn)生一定的影響。如哪些功能區(qū)是應(yīng)該全幢分?jǐn)偟?，哪些功能區(qū)是住宅分?jǐn)偟?、哪些功能區(qū)是商業(yè)分?jǐn)偟模家灰焕迩?。因?yàn)樯鲜龈鞣N因素，都對房產(chǎn)面積測繪中的數(shù)據(jù)采集能否精準(zhǔn)、是否依法有據(jù)有著重要影響。

3.3 嚴(yán)格操作流程，嚴(yán)格技術(shù)保障

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積測繪工作不僅是技術(shù)問題，更重要的是政策理解和把握的過程，需要科學(xué)執(zhí)行現(xiàn)行的政策法規(guī),才能夠順利完成。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，執(zhí)行二級檢查、一級驗(yàn)收的測繪管理制度，也是測繪作業(yè)必要的基本流程和必須要堅(jiān)守的技術(shù)原則。在測繪過程中，一方面需要做好測繪工作現(xiàn)場管理，優(yōu)化互檢環(huán)節(jié)；另一方面,則需要做好檢查組的構(gòu)建，通過定期檢查、不定期檢查交叉循環(huán)來實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃，確保監(jiān)督驗(yàn)收的整體效果。在具體的檢驗(yàn)管理中，要遵從六方面的具體內(nèi)容：

（1）嚴(yán)格按照《測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T24356-2009）進(jìn)行檢查與驗(yàn)收，同時(shí)要保持檢查驗(yàn)收的相對獨(dú)立性。只有保持充分的獨(dú)立性，才能夠降低對其他環(huán)節(jié)的干擾，從而形成相互不影響的效果，提升房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量水平。

（2）檢驗(yàn)過程中一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要及時(shí)處理問題，否則問題會(huì)相互累加，最終影響房產(chǎn)面積測繪的效果。

（3）技術(shù)人員在測繪過程中會(huì)形成多種技術(shù)文件以及原始資料、測量草圖等，將影響房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量和檢查與驗(yàn)收的結(jié)果。

（4）建立科學(xué)研討分析制度，通過研討分析的方式來確保技術(shù)人員能夠?qū)τ龅降牡湫桶咐M(jìn)行科學(xué)分析與討論，同時(shí)總結(jié)具體經(jīng)驗(yàn)，針對不足之處做好整改與完善工作，協(xié)助測繪人員不斷提升技術(shù)水平，推動(dòng)行業(yè)的快速發(fā)展。

（5）在處理中出現(xiàn)分歧時(shí)，需要根據(jù)一級檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行認(rèn)定處理，并交由技術(shù)負(fù)責(zé)人裁定解決。

（6）在房產(chǎn)面積測繪過程中需要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方式，找到目標(biāo)責(zé)任人，做到責(zé)任到人，并且可以通過不定期野外抽檢的方式來提升整體素質(zhì)。

3.4 處理好技術(shù)資料審查工作

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積測繪中，主要的時(shí)間都會(huì)耗費(fèi)在相關(guān)信息的收集與整理上，所以在進(jìn)行測繪工作時(shí)，需要收集內(nèi)容詳實(shí)、全面的整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、竣工、驗(yàn)收圖紙，以及與此相關(guān)的協(xié)議文書等，也需要收集施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更圖紙與有關(guān)單據(jù)。在進(jìn)行圖紙審核時(shí)，要確保圖紙內(nèi)容的真實(shí)與完整性，并且對內(nèi)容進(jìn)行分析，確保內(nèi)容的完整性與數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，才能在后期的房產(chǎn)面積測繪中更好地依據(jù)圖紙來進(jìn)行測繪與驗(yàn)收，避免出現(xiàn)重復(fù)或者遺漏的情況。

3.5 確保技術(shù)驗(yàn)收成效

房產(chǎn)面積測繪需要做好技術(shù)驗(yàn)收管理，那么技術(shù)驗(yàn)收的成效也就成為房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制的重要部分。一般來說，房產(chǎn)面積測繪會(huì)劃分多個(gè)環(huán)節(jié)獨(dú)立完成，為了確保整體質(zhì)量，需要優(yōu)先解決不同環(huán)節(jié)的工序、工作量的設(shè)置工作，力求合理、科學(xué)。在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積測繪工作開展時(shí)，則應(yīng)該遵從擬定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)書的要求，確保所使用的測量器具在鑒定合格的有效期內(nèi)，一個(gè)邊長，兩次測量；一個(gè)數(shù)據(jù)，兩次計(jì)算。

在驗(yàn)收管理與檢測中，要對房屋的用地?cái)?shù)據(jù)、邊長四至、相鄰關(guān)系全面檢查，對房屋的面積測量數(shù)據(jù)以及分?jǐn)偯娣e等多個(gè)要素進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)。只有各方面均達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)書的要求，精度指標(biāo)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求，符合國家的相關(guān)政策與規(guī)定，才能確保房產(chǎn)面積測量的質(zhì)量，從而為房產(chǎn)登記提供有效的數(shù)據(jù)成果。

4.結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)面積測繪工作是房產(chǎn)登記工作的重要前提，也是房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性工作。為了保證測繪成果的正確性和精準(zhǔn)性，測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)從國家規(guī)范、政策規(guī)定和技術(shù)支撐等方面著手，才能確保測繪面積的質(zhì)量控制效果，為實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供技術(shù)條件和支撐，為房產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。