“租購(gòu)并舉”背景下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題研究

謝璟葳

(廣西大學(xué)商學(xué)院 廣西 南寧 530000)

一、“租購(gòu)并舉”背景下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的特征

目前，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上存在著東西部、個(gè)人與機(jī)構(gòu)租賃、中低端與高端房源選擇上的差異。供應(yīng)主體方面，主要包括個(gè)人租賃和機(jī)構(gòu)租賃兩類(lèi)。其中個(gè)人租賃住房是我國(guó)住房租賃供應(yīng)的主體，主要表現(xiàn)為分散的每家每戶(hù)自己出租住房，住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體的特征主要有如下表現(xiàn)。

(一)結(jié)構(gòu)特征

東部發(fā)達(dá)地區(qū)大城市租賃比例較高，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市租賃比例較低。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村人口(多選擇在零售、餐飲等生活服務(wù)行業(yè)進(jìn)行工作的人員)及新增就業(yè)人員(如剛參加工作的高校畢業(yè)生)流向直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市等收入高的地區(qū)。一般來(lái)說(shuō)，由于大城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于這些人群的收入水平，所以他們并不能在短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，從而選擇租賃住房。

個(gè)人租賃占比高于機(jī)構(gòu)租賃。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)所擁有的住房多為居民所擁有的閑置或投資性住房，一般通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或直接通過(guò)房主出租給需求方，而專(zhuān)業(yè)的住房租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，所提供的租賃住房與個(gè)人所提供的租賃住房之間還存在差距。

中低端租賃多，高端租賃相對(duì)較少。由于租賃住房的人群多為進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村人口以及新增就業(yè)人員，此類(lèi)人群一般會(huì)選擇與他們的收入水平相適應(yīng)的中低端住房，選擇租賃品質(zhì)高、服務(wù)好、權(quán)益保障好的相對(duì)較少。同時(shí)由于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村的出租房租金較低，也使其在租賃住房的比重中占有很大的比例，所以中低端租賃占比高于高端租賃。

(二)供應(yīng)主體特征

我國(guó)的住房租賃供應(yīng)主體除分散的每家每戶(hù)自己出租住房，還包括專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)租賃，其可以具體細(xì)分為市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)租賃和政策性機(jī)構(gòu)租賃。市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)租賃主要指房地產(chǎn)中介企業(yè)將分散的房源通過(guò)包租、托管等方式實(shí)施統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，是我國(guó)當(dāng)前住房租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的主要模式。政策性機(jī)構(gòu)租賃主要以公共租賃住房為代表，一般是政府向城鎮(zhèn)低收入家庭解決住房問(wèn)題的重要途徑。

二、“租購(gòu)并舉”背景下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

(一)政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持及監(jiān)管有待加強(qiáng)

為解決城市低收入居民的住房問(wèn)題，部分城市為支持居民租賃住房，建設(shè)公共租賃住房。但目前來(lái)看，這些公租房位置遠(yuǎn)離城市中心，位置較為偏遠(yuǎn)，周?chē)A(chǔ)設(shè)施并不能滿(mǎn)足居民需求。同時(shí)，少量公租房的建設(shè)并不能滿(mǎn)足城市大量房屋租賃的需求。此外，由于長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的住房交易管理重心放在買(mǎi)賣(mài)而非租賃上，所以住房租賃市場(chǎng)尚未形成良好的管理模式，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前租購(gòu)并舉的住房制度改革方向。當(dāng)前存在的部分租賃機(jī)構(gòu)并沒(méi)有在住房租賃管理機(jī)構(gòu)備案，政府無(wú)法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，如今的住房租賃管理機(jī)構(gòu)的人員匹配也存在一些問(wèn)題。比如，實(shí)踐中基本沒(méi)有單獨(dú)的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，而是從屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部分。而租賃管理中涉及的住建、工商、公安等多個(gè)部門(mén)之間也未形成統(tǒng)一的信息網(wǎng)，信息流動(dòng)性差。

(二)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，對(duì)租賃意愿造成影響

在現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)中，由于租賃關(guān)系的不穩(wěn)定，對(duì)承租人的租賃意愿產(chǎn)生了重要影響。租賃中的租期不穩(wěn)定，可能會(huì)使提前解約經(jīng)常發(fā)生。同時(shí)受房?jī)r(jià)持續(xù)上升的影響，房租的上漲也很快，而對(duì)于出租方而言，他們的違約成本在房租上漲的對(duì)沖下并未受太大影響。以北京租房市場(chǎng)為例，其平均租期僅為8個(gè)月，而租賃合同一般是以一年為期。由于違約成本低，維權(quán)成本高，承租人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，無(wú)法得到租賃權(quán)益保障。

(三)非正規(guī)租賃比例大，中介服務(wù)難以得到保障

在現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)中，除部分通過(guò)正規(guī)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃外，還是存在大量通過(guò)沒(méi)有備案、并無(wú)租房資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行租房的情況，中介服務(wù)無(wú)法得到保障。所以，從中介機(jī)構(gòu)角度來(lái)看，中介服務(wù)門(mén)檻低，大量“黑中介”存在于租賃市場(chǎng)。由于此些“黑中介”服務(wù)不規(guī)范，偷稅漏稅，所以相較于正規(guī)中介更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以吸引了部分承租人通過(guò)他們進(jìn)行租賃。

(四)缺乏公開(kāi)、透明的住房租賃信息

目前，各地還未建立專(zhuān)門(mén)、獨(dú)立的公眾性住房租賃信息平臺(tái)，不能為不同的住房租賃需求群體及時(shí)提供真實(shí)有效的租賃房源信息，也缺少分區(qū)域確定住房租金的指導(dǎo)參考標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，隨著人口在住房租賃市場(chǎng)上的需求增加，住房租賃信息平臺(tái)也將會(huì)隨之發(fā)展。

三、先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)住房租賃經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)日本通過(guò)立法提高租賃房源的獲取量，保障租房權(quán)益

在日本，政府通過(guò)立法確定住宅出租可以減少住宅所需繳納的稅收，很大程度上提高了私人出租住宅的意愿，這極大程度上提高了租賃房源的獲取量。同時(shí)，日本的法律還規(guī)定住房租賃的最長(zhǎng)時(shí)間可達(dá)30年，并對(duì)租約進(jìn)行了嚴(yán)格的保護(hù)，為住房租賃單位及個(gè)人簽訂長(zhǎng)期穩(wěn)定的租約提供了良好的制度保障。

在我國(guó)，政府目前采取部分城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，這將很大程度上促進(jìn)持有租賃房源的企業(yè)的發(fā)展。但在閑置住房方面，我國(guó)政府也可以學(xué)習(xí)日本通過(guò)稅收等手段提升其利用效率，比如通過(guò)房地產(chǎn)稅增加房屋的持有成本，或是對(duì)閑置的住房征收更高額的稅收，拓寬規(guī)?；赓U企業(yè)房源的獲取量。

(二)英國(guó)建立靈活有效的糾紛解決機(jī)制

在英國(guó)，由于住房租賃矛盾的解決非常繁瑣，涉及的糾紛事項(xiàng)較多，所以對(duì)租賃糾紛的解決提供了除司法訴訟外的調(diào)節(jié)、仲裁等多重機(jī)制來(lái)有效解決爭(zhēng)議。例如，與中介機(jī)構(gòu)的糾紛通過(guò)房產(chǎn)監(jiān)督官進(jìn)行處理，且房產(chǎn)監(jiān)督官有權(quán)從中介機(jī)構(gòu)的保證金中賠付消費(fèi)者；對(duì)社會(huì)住房租賃中產(chǎn)生的糾紛可以通過(guò)政府成立的仲裁機(jī)構(gòu)解決，仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)住房協(xié)會(huì)的不當(dāng)行為作出裁決。

在我國(guó)，目前對(duì)租賃糾紛所采用的解決機(jī)制主要是依靠司法訴訟，并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人力物力和財(cái)力來(lái)調(diào)節(jié)租賃糾紛。這方面，我國(guó)可學(xué)習(xí)英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)建立中介機(jī)構(gòu)保證金、利用行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行矛盾糾紛解決。

(三)香港政府持續(xù)投入建設(shè)公共租賃住房

在香港，香港房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)制定和推行本港的公共房屋計(jì)劃，以滿(mǎn)足無(wú)法負(fù)擔(dān)私營(yíng)租住房屋人士的住屋需要，從而達(dá)至政府的政策目標(biāo)，所以其政府在住房租賃市場(chǎng)上占絕對(duì)的主導(dǎo)地位。由于政府向房委會(huì)投入資本，并免費(fèi)為公租房劃撥用地，所以使其租金一直維持在低水平。香港的政府在幾十年間一直專(zhuān)注于解決居民的居住問(wèn)題，并不斷投入資金支持，政府的角色由最初的安置臨時(shí)性災(zāi)民到如今的專(zhuān)為低收入者提供租賃住房。

在大陸地區(qū)，政府可以學(xué)習(xí)香港政府持續(xù)、專(zhuān)注解決住房租賃問(wèn)題的態(tài)度，明確解決住房租賃問(wèn)題的目標(biāo)，并持續(xù)地投入資金、土地，使公共租賃房建設(shè)能持續(xù)發(fā)展，而不是停留于設(shè)想或口號(hào)。

四、“租購(gòu)并舉”背景下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策建議

如今，如何加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居成為我國(guó)發(fā)展中需要關(guān)注和著力解決的問(wèn)題。把住房需求導(dǎo)向租賃市場(chǎng)，關(guān)鍵在于加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，讓租房變得省心、安心、體面、有尊嚴(yán)。

(一)加大租賃市場(chǎng)住房供給，增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供應(yīng)

從供需結(jié)構(gòu)上看，目前的租房主體多為暫無(wú)購(gòu)房能力的年輕人及背井離鄉(xiāng)的農(nóng)民工，其對(duì)居住品質(zhì)有不同的要求，但市場(chǎng)上的出租房多為分散房源、老舊住宅，難以滿(mǎn)足承租人多樣化的居住需求，這造成供需之間的不匹配。因此，加大有效出租房屋，尤其是長(zhǎng)期出租房屋的供給對(duì)于推進(jìn)“租購(gòu)并舉”制度至關(guān)重要。在租賃市場(chǎng)上，應(yīng)吸引多元主體進(jìn)入到住房租賃供給中。一方面，政府要承擔(dān)起公共服務(wù)的責(zé)任，加大公共租賃住房建設(shè)，將原來(lái)低效的工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)村集體用地用于建設(shè)租賃住房，同時(shí)國(guó)有企業(yè)要發(fā)揮其進(jìn)入租賃市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，可通過(guò)批量租購(gòu)、與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源。另一方面，應(yīng)積極鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入到房屋租賃市場(chǎng)，設(shè)計(jì)出專(zhuān)用于住房租賃的融資方式，促進(jìn)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的租賃房源。

(二)保障租戶(hù)權(quán)益，推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

傳統(tǒng)意義上“租房不如購(gòu)房”的觀念的一部分原因是購(gòu)房與城市落戶(hù)、入學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等相聯(lián)系起來(lái)，其使用價(jià)值大大高于租房，因此，在完善租房周邊基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，大力提高租房的使用價(jià)值成為推進(jìn)“租購(gòu)并舉”制度的關(guān)鍵一環(huán)。但同時(shí)，與租購(gòu)?fù)瑱?quán)相伴隨的，是一系列體制機(jī)制改革和相關(guān)的制度設(shè)計(jì)，其取決于自治區(qū)各城市公共服務(wù)的供給能力和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工程。因此，在現(xiàn)階段的租購(gòu)?fù)瑱?quán)應(yīng)該先著手于承租者不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等基礎(chǔ)問(wèn)題，只有這樣，他們才有可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)房、對(duì)醫(yī)療等其他的需求。

(三)制定低收入群體的租賃支持政策，刺激租賃需求

低收入群體作為租賃市場(chǎng)的承租主體，因收入過(guò)低成為城市中的弱勢(shì)群體，扶持低收入群體租房，對(duì)于擴(kuò)大租賃需求，推進(jìn)“租購(gòu)并舉”制度具有重要意義。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，即生活水平較高的城市，應(yīng)對(duì)低收入承租群體施行貨幣補(bǔ)貼，對(duì)不具備租金支付能力的人給予適當(dāng)?shù)膶?zhuān)用于租房的貨幣補(bǔ)貼。而對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后的城市，應(yīng)對(duì)低收入承租群體施行實(shí)物補(bǔ)貼，即入住政府建設(shè)的廉租房并按收入情況繳納定量租金。另一方面，城市農(nóng)民工普遍存在租住面積狹小，住房類(lèi)型單一的問(wèn)題，對(duì)于這類(lèi)群體應(yīng)建立金字塔型民工住房體系，通過(guò)租賃企業(yè)宿舍和保障性住房相結(jié)合等措施解決農(nóng)民工住房保障難題。

(四)規(guī)范住房租賃中介市場(chǎng)秩序，增進(jìn)出租信息透明

住房租賃中介作為連接出租人與承租人之間的紐帶，也作為雙方信息的持有者，其重要性不言而喻。住房中介市場(chǎng)上一些為牟利而損害租賃雙方利益的市場(chǎng)亂象對(duì)壯大和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)是極其不利的。因此，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職能，堅(jiān)決打擊住房租賃中介哄抬租金、發(fā)布虛假房源信息、利用金融機(jī)構(gòu)等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等一系列違法違規(guī)現(xiàn)象。引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)主動(dòng)使用政府租賃服務(wù)管理平臺(tái)公布中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。

(五)規(guī)制出租者的隨意漲價(jià)行為

房屋租賃給人們帶來(lái)不安全感的一部分原因是承租人面臨租金隨時(shí)可能上漲、隨時(shí)可能被出租人驅(qū)趕的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)出租者隨意漲價(jià)的行為進(jìn)行規(guī)制有利于保持相對(duì)穩(wěn)定的租賃關(guān)系，維護(hù)各方，尤其是承租者的合法權(quán)益，營(yíng)造一個(gè)健康的房屋租賃環(huán)境。為此，政府可出臺(tái)租賃合同的示范樣本，明確承租人、出租人的權(quán)力與義務(wù)，在合同內(nèi)對(duì)一定年限內(nèi)的租金及其上漲幅度進(jìn)行規(guī)定。同時(shí)，出租者做出無(wú)正當(dāng)理由不得驅(qū)趕承租人的承諾，另外，違約的一方需按約定償付違約金。引導(dǎo)并逐步要求出租人使用官方發(fā)布的合同樣本。

結(jié)語(yǔ)

不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作，都不能忽視老百姓的正常購(gòu)房需求，“租購(gòu)并舉”的含義不僅僅是大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，也要鼓勵(lì)居民擁有住房，獲得住房所有權(quán)。打造多元化的住房供應(yīng)體系，是促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的必然之舉，一個(gè)完善的市場(chǎng)格局需要新房、存量房和租賃住房同時(shí)起作用，住房政策應(yīng)爭(zhēng)取為不同的人群提供可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)的對(duì)應(yīng)的獲取住房的渠道，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。