新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展探討

□蘭雄海

（福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司 福建 廈門 361000）

國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的限購(gòu)限貸政策始終未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性放松，特別是2020年新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊巨大。

2020年一季度居家辦公成為主流，人員流動(dòng)受到嚴(yán)格限制，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，減緩了房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠速度，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。在這種形勢(shì)下，各房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀，積極應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)推出互聯(lián)網(wǎng)線上銷售和線上簽約等新措施，保證資金流的穩(wěn)定。在李克強(qiáng)總理提出“六穩(wěn)六保”政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)緊跟形勢(shì)，增強(qiáng)自身的適應(yīng)能力，拓寬融資渠道，加強(qiáng)內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)中的平穩(wěn)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)

1.1 依賴融資活動(dòng)

我國(guó)短期經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大；2020年一季度，我國(guó)GDP為206 504億美元，比2019年同期下降6.8%。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟形勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)為確保自身處于穩(wěn)定、正常的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，需要不斷在各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目中投入大量的人力、物力和財(cái)力。

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定了企業(yè)極度依賴融資資源，在其經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中要進(jìn)行大量的融資活動(dòng)，而大量的融資活動(dòng)將反作用于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景與市場(chǎng)供需狀況產(chǎn)生重要影響。

與此同時(shí)，國(guó)家各部委為有效調(diào)控各地區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策，嚴(yán)格管控房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)。

在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，受到調(diào)控政策的制約。國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象為各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和固定性的特點(diǎn)，在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，需要密集的資金支持，持續(xù)不斷地投入大量資金、物力和人力等資源，進(jìn)一步說(shuō)明各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中極為依賴融資活動(dòng)。

1.2 依賴市場(chǎng)發(fā)展情況

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，會(huì)承擔(dān)大量風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾點(diǎn)。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景與市場(chǎng)供需情況。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，極為依賴市場(chǎng)的供需狀況和價(jià)格?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式為銷售主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)體系，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)直接決定房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。從融資角度進(jìn)行分析，若國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景且市場(chǎng)供需較為緊張，即便房地產(chǎn)企業(yè)不具有較高的運(yùn)營(yíng)能力，也能從銀行獲取大量融資；若房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定，資金緊缺影響各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的正常施工，也會(huì)嚴(yán)重影響其融資活動(dòng)。

1.3 依賴國(guó)家政策

國(guó)家有關(guān)職能部門、各級(jí)地方政府主要通過(guò)調(diào)節(jié)融資政策對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管控，即通過(guò)控制、調(diào)節(jié)實(shí)際融資活動(dòng)，達(dá)成有效調(diào)節(jié)各地區(qū)房屋價(jià)格的目的。無(wú)論是直接調(diào)控還是間接政策影響，都會(huì)直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資活動(dòng)，這也使得在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策。

1.4 抵押物單一

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)商業(yè)銀行貸款獲取資金，將不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的在建工程與企業(yè)所有的土地使用權(quán)向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押，融通資金。該種融資渠道較單一，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)在管理自身的融資活動(dòng)時(shí)，融資資金的利用率和資金鏈的穩(wěn)定、安全，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否處于穩(wěn)定良性的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常將法人項(xiàng)目公司作為主體，運(yùn)用封閉式的管理模式管理融資貸款，這使得各項(xiàng)目組在使用資金時(shí)，無(wú)法有效對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)撥。

與此同時(shí)，貸款中還存在部分無(wú)法動(dòng)用、數(shù)額較大的保證金。因此，提升現(xiàn)金利用率、平衡企業(yè)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)管理融資活動(dòng)的首要問(wèn)題。

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍需要依靠銀行貸款融資作為自身主要的融資渠道，盡管該種融資方式效率較高、成本較低，但由于銀行在貸款前期會(huì)全面、細(xì)致地審查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，貸款審批流程較煩瑣、復(fù)雜，需要等待較長(zhǎng)時(shí)間。若房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)評(píng)估和調(diào)查后，不符合商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，其在相關(guān)商業(yè)銀行開(kāi)展的融資活動(dòng)就會(huì)受到嚴(yán)格限制。

2.2 融資成本高

在國(guó)內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，各地房地產(chǎn)企業(yè)也面臨較大的融資壓力。其中，房地產(chǎn)企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)必須是自有資金，銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)受到種種限制。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于單一，推高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。若現(xiàn)金流較緊張，臨近貸款到期的續(xù)貸階段，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用過(guò)橋借款，用較高的資金成本獲取銀行體系之外的借款，進(jìn)而產(chǎn)生大量的財(cái)務(wù)和利息費(fèi)用，進(jìn)一步拉高了融資成本。由于國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行融資渠道，在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，國(guó)家通過(guò)調(diào)控銀行貸款政策管控各地房?jī)r(jià)，進(jìn)一步提升了融資風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)獲得補(bǔ)充資金，會(huì)導(dǎo)致自身的資金鏈斷裂，陷入財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)困境，若不能有效解決財(cái)務(wù)問(wèn)題，很可能面臨倒閉破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 內(nèi)部管理較弱

當(dāng)前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，在開(kāi)展項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，不具備較強(qiáng)的風(fēng)控能力，內(nèi)部管控力度較弱。部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層不具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在開(kāi)展跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)時(shí)，極易出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，要充分了解自身不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和融資需求。國(guó)內(nèi)各地區(qū)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人才，無(wú)法在進(jìn)行融資活動(dòng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效、合理、科學(xué)地測(cè)算評(píng)估[1]。

此外，薄弱的內(nèi)部管控力度在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下健康發(fā)展。在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)部門和各級(jí)地方政府的調(diào)控政策，需要迅速調(diào)整融資思路，改變傳統(tǒng)的融資方式，努力尋找資金渠道，加強(qiáng)內(nèi)部的制度建設(shè)，提升企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的信譽(yù)度，提高融資能力，降低融資成本，謀求在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的穩(wěn)定健康發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下健康發(fā)展的制約條件

3.1 內(nèi)部建設(shè)

國(guó)內(nèi)各地區(qū)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，不具備完善的內(nèi)部管理控制體系，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域不夠規(guī)范，缺乏健全的管理制度建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中缺乏科學(xué)有效的約束機(jī)制。同時(shí)，管理層不具備管理責(zé)任，無(wú)法有效應(yīng)對(duì)外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜變化，給正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了較大困難，在一定程度上降低了融資能力。一旦經(jīng)營(yíng)發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題，急需開(kāi)展融資活動(dòng)補(bǔ)充自身現(xiàn)金流時(shí)，很難通過(guò)商業(yè)銀行對(duì)償債能力的審核考評(píng)，給銀行貸款的申請(qǐng)工作帶來(lái)較大困難。

此外，疊加企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力、市場(chǎng)供需情況以及行業(yè)的發(fā)展前景等多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)驟然提升。為降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加依賴市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍采取銷售主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式，這使得銷售業(yè)績(jī)與企業(yè)現(xiàn)金流密切相連。若房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目所在地的房?jī)r(jià)處于上升趨勢(shì)、市場(chǎng)供需緊張、行業(yè)前景廣闊，即便房地產(chǎn)企業(yè)不具備完善的內(nèi)部管理控制體系，也能輕松地獲取銀行的大量融資。因此，內(nèi)部建設(shè)因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)融資活動(dòng)的開(kāi)展起不到?jīng)Q定性的作用。

3.2 政策支持

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是指國(guó)家各部委、各級(jí)地方政府以及政府相關(guān)職能部門借助對(duì)融資政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，管控地區(qū)地價(jià)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。具體的融資政策主要包括對(duì)各項(xiàng)融資活動(dòng)進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的目的。政府的直接和間接調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資活動(dòng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此，在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需密切關(guān)注國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策方向。

現(xiàn)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于飛速發(fā)展時(shí)期，但關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)領(lǐng)域的法律法規(guī)仍不健全。國(guó)家部委及各級(jí)地方政府持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地調(diào)控政策也在不斷變化。各級(jí)地方政府并未充分重視調(diào)控政策的重要性和有效性，在出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策時(shí)，沒(méi)有充分考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，各項(xiàng)調(diào)控政策沒(méi)有做到公平、公正，甚至不利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的正常、穩(wěn)定、健康發(fā)展。無(wú)論是直接調(diào)控政策，還是間接調(diào)控政策，都會(huì)直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資活動(dòng)，例如一次性向有關(guān)部門繳納土地出讓金、提升貸款利率、限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)繳稅收等政策條件較為苛刻。

部分地方政府還設(shè)置了較為嚴(yán)苛的預(yù)售條件，進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下的健康穩(wěn)定發(fā)展[2]。

3.3 融資環(huán)境

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，不具備健全的信用體系。在對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保時(shí)，通常需要經(jīng)過(guò)多項(xiàng)抵押環(huán)節(jié)，手續(xù)較為煩瑣、復(fù)雜，費(fèi)用花費(fèi)較高。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少直接融資渠道，不能從國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)直接獲取資金。

與此同時(shí)，國(guó)家有關(guān)部門和各級(jí)地方政府沒(méi)有建立健全的融資保護(hù)體系，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)新經(jīng)濟(jì)背景下的穩(wěn)定健康發(fā)展，提升了融資風(fēng)險(xiǎn)，使收益與風(fēng)險(xiǎn)極不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在獲取貸款時(shí)會(huì)冒險(xiǎn)進(jìn)行違規(guī)操作，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。上述問(wèn)題嚴(yán)重制約了在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。若不及時(shí)找到科學(xué)、合理、有效的解決方案，也會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和融資保護(hù)體系的發(fā)展造成影響。

4 房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的健康發(fā)展思路

4.1 增強(qiáng)融資管理水準(zhǔn)

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)不具備較強(qiáng)的內(nèi)部控制意識(shí)，管理層沒(méi)有充分意識(shí)到內(nèi)部管控工作的重要性，在一定程度上限制了融資能力。國(guó)家有關(guān)部門、各級(jí)地方政府沒(méi)有建立健全的融資保護(hù)體系，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下的健康穩(wěn)定發(fā)展，提升了融資風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)管理層要加強(qiáng)內(nèi)部管控力度，持續(xù)完善企業(yè)內(nèi)部治理體系，健全企業(yè)的各項(xiàng)管理制度，提升融資管理能力和盈利能力，改善經(jīng)營(yíng)狀況，使企業(yè)能夠有能力應(yīng)對(duì)各商業(yè)銀行的審核和考評(píng)，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，提升融資能力，降低融資成本，提升在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力。

4.2 放松政策限制

在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展需要依靠完善健全的法律制度體系。國(guó)內(nèi)相關(guān)職能部門應(yīng)充分借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)地區(qū)成熟房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)條例和法律約定，結(jié)合國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景和實(shí)際情況，持續(xù)完善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資領(lǐng)域的法規(guī)條例和法律約定，明確房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資活動(dòng)的具體范圍以及融資違約的處置方案。通過(guò)構(gòu)建完善科學(xué)、合理、有效的制度體系，對(duì)各地房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)進(jìn)行有效約束。

充分結(jié)合各地房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，適當(dāng)放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策，放松信貸監(jiān)管力度，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的融資空間。國(guó)家相關(guān)部門的調(diào)控政策嚴(yán)重影響國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景以及各地房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

4.3 聘用、培養(yǎng)專業(yè)人才

各地房地產(chǎn)企業(yè)需要廣納賢才，聘用精通房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的高素質(zhì)、專業(yè)技能較強(qiáng)的綜合性人才。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各行各業(yè)對(duì)于人才的需求和要求也在持續(xù)提升，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的人才聘用工作帶來(lái)了一定難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行專業(yè)理論知識(shí)培訓(xùn)，定期組織員工參加專業(yè)講座，持續(xù)提升員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，使人才隊(duì)伍適應(yīng)外部市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，進(jìn)而提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)不斷發(fā)展繁榮的過(guò)程中始終處于領(lǐng)先地位，獲取主動(dòng)權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

4.4 練好內(nèi)功，轉(zhuǎn)型升級(jí)

十八大以后，中央明確提出社會(huì)的主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要與不充分不平衡之間的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，抓住機(jī)遇，自我革新，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，謀求發(fā)展。

4.4.1 發(fā)展理念與時(shí)俱進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，承載歷史使命。過(guò)去拿地建設(shè)、抵押融資、拓客銷售、回籠資金、取得高回報(bào)的時(shí)代一去不復(fù)返。如今住房趨向飽和，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)趨向微利，人們對(duì)住房需求欲望降低。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深化，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。打造宜居、康養(yǎng)、教育、環(huán)保綠色于一體的住房是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)、順應(yīng)新時(shí)代發(fā)展需要研究的課題。

4.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)型升級(jí)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，住房消費(fèi)市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)，廣大群眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度提高，使房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境存在許多不確定性，風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)之間不斷競(jìng)爭(zhēng)，加之中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”的金融環(huán)境驅(qū)動(dòng)下，銀行融資困難加大。人們購(gòu)買力下降，去庫(kù)存難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加艱困，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。隨著智慧型城市的出現(xiàn)和5G時(shí)代來(lái)臨，在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)征程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和綠色智慧型住宅這一思路上不懈摸索、探索新路。

4.4.3 管理手段需要轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，目前處于發(fā)展的瓶頸期。用地成本越來(lái)越高，金融環(huán)境越來(lái)越惡劣，融資渠道和成本加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間不斷縮小。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)積極主動(dòng)轉(zhuǎn)變管理模式，建立多元房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)找準(zhǔn)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”。

5 結(jié)束語(yǔ)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)是依賴融資、市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家調(diào)控政策，且融資抵押物較單一。在新經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)背景下，國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展活動(dòng)存在融資管理模式較封閉、融資渠道單一、融資成本較高、融資風(fēng)險(xiǎn)較大、內(nèi)部管理能力薄弱等問(wèn)題。通過(guò)提升融資管理能力，推動(dòng)有關(guān)部門放松政策限制，聘用、培養(yǎng)融資專業(yè)人才，能夠在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。