論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

王東輝

（青島大學(xué)，山東 青島266000）

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記概述

（一）預(yù)告登記的概念

預(yù)告登記，是指在初始登記之前，先向登記機關(guān)去登記，從而可以來減弱義務(wù)人的權(quán)利，使之成為物權(quán)變動的請求權(quán)一種暫時性的登記。[1]但是世界上各個國家文化的不同，導(dǎo)致各國對它的概念的界定也有所不同。

（二）預(yù)告登記的法律性質(zhì)

就其性質(zhì)，國外學(xué)者主要有四種觀點：第一是獨立的限制物權(quán)說，第二是非實體權(quán)利說，第三是物權(quán)期待權(quán)說，第四是特殊登記制度說。[2]在我國的專家研究之中，該制度主要有以下幾種觀點。[3]

1.物權(quán)說

這一學(xué)說認為債權(quán)都應(yīng)該是平等的，只是在預(yù)告登記之后，債權(quán)請求權(quán)人具有了減弱第三人的優(yōu)先性，從而受償權(quán)取得在先地位，但是筆者經(jīng)過查證以后可以知道，其實支持這一學(xué)說的學(xué)者僅僅是我國學(xué)者蘇永欽教授，他認為：“在物權(quán)法之前的民法典中只有當(dāng)事人雙方相互間的債權(quán)才能依法享有法定的優(yōu)先權(quán)，但是預(yù)告登記制度卻創(chuàng)設(shè)了某種具備了物權(quán)屬性的先取之權(quán)。”[4]

2.債權(quán)說

雖然在登記之后，該請求權(quán)在一定程度上具備了一點點的物權(quán)所獨有的屬性，但是這種屬性卻并沒有作為物權(quán)所有的其他的重要的特點，比如支配權(quán)等物權(quán)所特有的功能。因為債權(quán)很難直接決定，而只好請求義務(wù)人作為或者不作為。

3.準物權(quán)說

主張這一觀點的有王全弟、王利明等學(xué)者，他們認為在預(yù)告登記之后的債權(quán)請求權(quán)確實有了物權(quán)的排斥的更強的效力，但是不具備物權(quán)的其他屬性同時也不符合債權(quán)的完整屬性，所以，準物權(quán)更符合這一請求權(quán)的特點，稱其準物權(quán)更合適。這一觀點得到較多學(xué)者的支持。這一制度就是通過減弱處分人的處分權(quán)，然后使得該請求權(quán)人擁有優(yōu)先權(quán)利，其就可排除其他人加入其中，正是這樣，他們認為準物權(quán)應(yīng)該更合適。

4.債權(quán)物權(quán)化說

這一學(xué)說是得到最多學(xué)者支持的觀點，梁慧星、房紹坤等眾多知名教授贊同這種觀點。他們認為，這種觀點是將物權(quán)債權(quán)兩種完全不同的概念進行糅合，然后在兩者不同之中再找出一條新的道路，使其具備兩者共有的屬性。但是，經(jīng)過學(xué)習(xí)以及研究國內(nèi)外學(xué)者的著作，再加上對我國當(dāng)前的國情的考察。

筆者對第四種更加贊同。因為這種制度對物權(quán)、債權(quán)都有涉及，但又不全面，因此，第四種是更加合適的。

（三）我國預(yù)告登記制度的誕生及其發(fā)展

我國經(jīng)濟的發(fā)展使人們更加富裕，大家買房的欲望也就越來越強，再加上這也符合中國安家落戶的傳統(tǒng)，所以我國房子的交易很是熱鬧，這些交易大致來說，主要有下面兩種，第一個就是現(xiàn)金交易，第二個便是期房買賣，即所謂的預(yù)售制度。我國的預(yù)告登記制度就是從商品房的預(yù)售制度演變而來的。交易的繁榮必然會帶來糾紛，這是自古以來不可避免的，“房屋二賣多賣”的問題陸續(xù)增多。因此2007年3月16日《物權(quán)法》出臺，預(yù)告登記制度誕生。此后，我國又陸陸續(xù)續(xù)頒布了一些法律然后對其進行相應(yīng)的細化修改，使之更加完善，比如規(guī)定《房屋登記辦法》等法律法規(guī)，到此為止，我國的預(yù)告登記制度便基本成型了。

二、預(yù)告登記制度存在的問題

預(yù)告登記制度在我國出現(xiàn)已經(jīng)10年有余，在這期間，的確有效地打擊了一些不良開發(fā)商的不良行為，在一定程度促進了市場的規(guī)范。但這一制度在我國存在的時間畢竟還是很短的，雖然對預(yù)告登記各個方面差不多等都作出了一些規(guī)定，但是從操作實踐來看，仍然還有很大的不足。就當(dāng)前存在的問題，主要有以下幾部分。

（一）我國預(yù)告登記制度的形式缺陷

1.立法不統(tǒng)一

我國在很多法律之中都規(guī)定了預(yù)告登記，其中還有不少的司法解釋、地方法規(guī)、規(guī)章等等進行補充。但是由于我國的國土疆域很大，再加上各地文化差異，以致出現(xiàn)了很大的不同。相應(yīng)的，雖各地之后也出臺了不同的登記條例，只是這些規(guī)定也都有挺大的差異，比如登記的條件、方式等，有的甚至互相矛盾，使人們在選擇的時候有些無所適從，不知道究竟選擇哪一個才是最合適的。

2.登記機關(guān)不統(tǒng)一

我國不同的法律規(guī)定的登記機關(guān)都有所不同。但是這一規(guī)定未被有效貫徹，統(tǒng)一的登記機關(guān)至今還沒有確定下來，很多時候一旦出了問題，易相互扯皮、推諉，要想真正實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一，在實際中還是任重而道遠的。

（二）我國預(yù)告登記制度的不足之處

1.適用范圍比較狹窄

我國《物權(quán)法》中的內(nèi)容關(guān)于該制度規(guī)定的范圍太過片面和狹窄，以致實際中很難真正應(yīng)用起來。比起德國、日本等國規(guī)定都相差甚遠，因為在他們的社會生活中，只要存在市場交易，就能看見該制度的影子，基本上是顯而易見的。

2.法律效力不足

這一制度最關(guān)鍵的就是效力問題。賦予了實實在在法律效力，預(yù)告登記才會真正取得實效，有法可依。但是，我國的預(yù)告登記的效力并不充分，僅僅規(guī)定了保全的效力，其他效力沒有涉及，至于預(yù)警效力也有局限。效力的缺失和減少，使這種制度對保護提前購買人就顯得微不足道，失去了順位保全的效力就會不能真正做到追求的平等。這種求償權(quán)的保護是在債權(quán)成立后、本登記之前才開始的，如果該請求權(quán)不再擁有優(yōu)先的地位，權(quán)利人就不能因此取得在先順位，那么“預(yù)”就沒有了存在價值。

3.發(fā)生的方式不合理

《物權(quán)法》規(guī)定，雙方的意見只要達成一致就可以提起，但是，其存在明顯的缺陷：第一，雙方的意見不一或者之后其中一方又開始后悔，不想再辦理了，這時預(yù)告登記制度就沒有多大的作用了，尤其是在社會生活中，就很難保證百姓的利益，很容易促使強勢一方得寸進尺，而弱勢一方的權(quán)益很難真正再得到維護。第二，兩方就意見沒有達成統(tǒng)一，那么另一方很難自己再提起。

三、我國預(yù)告登記制度的完善建議

（一）統(tǒng)一法律和登記機構(gòu)

我國這種制度存在一些不足，比如程序、效力、適用對象等方面的可操作性不夠強。因此很有必要制定一些更完善的法律，從而彌補現(xiàn)行法律之中存在的缺陷，真正使預(yù)告登記制度得到完善。我國可以將不動產(chǎn)登記制度規(guī)定在民法典中，凸顯預(yù)告登記制度的重要地位，但是民法典的制定是一項浩瀚繁雜的工程，需要長時間的總結(jié)、調(diào)研、修改和完善，在目前沒有民法典的情況下，不能解決當(dāng)前迫切需要完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題。

（二）適當(dāng)擴大適用范圍

在這種制度的適用范圍上，我國的法律對它的規(guī)定相對比較狹窄，而且還比較的淺顯。其中，這第一個是買賣的房屋，第二個是其他的不動產(chǎn)物權(quán)。但是在社會生活中應(yīng)用范圍要廣很多，卻沒有規(guī)定在里面。雖然有其他法律適用范圍有所補充，然而，在當(dāng)今的社會生活中，不動產(chǎn)物權(quán)的交易活動復(fù)雜多變，不是僅僅局限于不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形?？梢詫υ撜埱髾?quán)予以增加，這樣可以了解更多這方面的類型。

（三）明確這一制度的效力

我國《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記的效力僅是權(quán)利保全效力，不夠全面。還應(yīng)該有其他效力尚未完全規(guī)定完畢，所以顯得力不從心，很難操作起來。但是這種制度在社會實踐中作用極大，比如出現(xiàn)的一房二賣的情況，對一些開發(fā)商就有不小的打擊作用，能保護普通消費者的權(quán)益。破產(chǎn)保護的效力就是指請求權(quán)未成就，但是相對人已經(jīng)破產(chǎn)，排除第三人保護請求權(quán)的利益。

（四）建立電子信息化不動產(chǎn)登記簿

《物權(quán)法》里面的規(guī)定對權(quán)利人沒有提出很高的條件，只有這樣的低成本，他們才會有較高的熱情，主動去使用。但是，隨著登記數(shù)量的逐漸增加，我國人工辦理業(yè)務(wù)迎來巨大挑戰(zhàn)，在這樣高速的社會生活中，人工工作帶來巨大成本問題，相關(guān)人員就不可以或者不能隨時查看信息。只有利用當(dāng)今先進的電子化的技術(shù)，將其放在網(wǎng)上，讓人們查找起來更加省時省力，從而也可以大大減小成本帶來的壓力。

四、結(jié)語

在當(dāng)下，經(jīng)濟的發(fā)展促使我國老百姓對住房的需求越來越大，但是，一房二賣甚至多賣的問題也不斷發(fā)生，因此制度很重要，但是我們也知道預(yù)告登記在我國尚不完善，要進行相應(yīng)的細化。預(yù)告登記制度的發(fā)展需要學(xué)者、政府等各方共同的努力，希望本文能對此稍盡綿薄之力。