基于內(nèi)外業(yè)一體化技術(shù)的漳平市農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查的設(shè)計與實現(xiàn)

林 愿

（福州林景行信息技術(shù)有限公司，福建 福州350117）

0.引言

加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查，推進宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，是貫徹落實黨的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》、福建省省委九屆十次全會《中共福建省委關(guān)于貫徹黨的十八屆三中全會精神全面深化改革的決定》和2014年中央1號文件、省委1號文件精神，深化農(nóng)村土地制度改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要基礎(chǔ)工作。通過農(nóng)村地籍調(diào)查，為宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證提供基礎(chǔ)支撐。

1.任務(wù)概況

根據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《土地登記辦法》和《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》等技術(shù)規(guī)范，結(jié)合漳平市永福鎮(zhèn)18個村的具體情況，以滿足農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作為出發(fā)點，充分利用已有基礎(chǔ)測繪、土地調(diào)查和登記發(fā)證成果，對調(diào)查區(qū)內(nèi)所有的宗地以及房屋建筑物、構(gòu)筑物進行1∶1000比例尺數(shù)字化地形圖測量和權(quán)屬調(diào)查，采用全野外大比例尺數(shù)字化測繪或修補測方法，基于內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集和處理技術(shù)，獲取準確翔實的農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查數(shù)據(jù)，進一步推進農(nóng)村房地一體化登記工作的深入開展[1]。

2.技術(shù)路線

項目基于內(nèi)外業(yè)一體化的作業(yè)模式，主要是將平板設(shè)備（手提電腦）或PDA（個人數(shù)字助理）手簿通過專線連接到測量設(shè)備，這樣的話，調(diào)查的數(shù)據(jù)就可以直接進入平板系統(tǒng)，進行現(xiàn)場測繪制圖。也就是說，外業(yè)走訪調(diào)查房屋的所屬產(chǎn)權(quán)，測量房屋的長寬及進行相應(yīng)的面積量算，調(diào)查數(shù)據(jù)直接進入平板或PDA，當場可以快速制圖，同時將房屋調(diào)查成果記錄在成果表格中，從而對調(diào)查成果達到統(tǒng)一管理的目的。該技術(shù)是改變了傳統(tǒng)測繪的外業(yè)和內(nèi)業(yè)分割處理的作業(yè)方式，提高了工作效率，提高了成果的準確性。

2.1 外業(yè)調(diào)查

根據(jù)現(xiàn)有掌握資料成果，調(diào)查土地權(quán)屬狀況，獲取每宗宅基地和集體建設(shè)用地的權(quán)屬、位置、用途、界址、邊長等數(shù)據(jù)[2]。對于已調(diào)查發(fā)證的宗地，按照原國土資源部《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案（試行）》有關(guān)規(guī)定，將原19位宗地碼統(tǒng)一轉(zhuǎn)換到七層28位層次碼結(jié)構(gòu)；對于未調(diào)查發(fā)證的宗地，進行不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制[3]。

2.2 內(nèi)業(yè)匯總

統(tǒng)計匯總調(diào)查有關(guān)數(shù)據(jù)，包括土地分類和面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)及房屋調(diào)查屬性數(shù)據(jù)。

2.3 建立數(shù)據(jù)庫

按照《城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準》（TD/T 1015-2007），建立農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對成果的組織與存儲，進行成果的圖、表、文的一體化管理[4]。

3.基于內(nèi)外業(yè)一體化技術(shù)的應(yīng)用實例

項目涉及的工作主要包括：工作準備、地籍測量、權(quán)屬調(diào)查、房屋調(diào)查、建庫等內(nèi)容。

3.1 工作準備

根據(jù)項目的目標和要求，收集已有數(shù)據(jù)情況，了解資料的現(xiàn)勢性和可利用情況，配合自然資源部門進行宣傳工作。

為確保本項目順利進行，權(quán)屬調(diào)查由漳平市自然資源局牽頭組織，住建部門配合，充分發(fā)揮鎮(zhèn)（街道）、村建站、駐村駐點干部和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民自治組織等基層力量，共同配合作業(yè)隊伍完成權(quán)屬調(diào)查和地籍測量工作。

本次調(diào)查對所涉及范圍內(nèi)的18個村，需要對檔案的掃描（拍照）處理，地籍檔案分類整理，房產(chǎn)檔案分類整理，并對于此次核實的宗地進行屬性錄入。

將年度土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫中標定開展村莊的202地類圖斑和203地類圖斑范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地套合到最新1∶1000正射影像圖上，確定調(diào)查控制范圍，并在正射影像圖上疊加鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村界，以及地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線，標注所有自然村的名稱，形成測繪工作底圖[5]。

3.2 地籍測量

建立首級控制網(wǎng)可采用全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）靜態(tài)測量、RTK測量和導線網(wǎng)的方法。應(yīng)遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則[6]。

在進行GPS點位埋設(shè)時，E級GPS點的標石中心標志采用不銹鋼標志，點名字母以永福鎮(zhèn)名稱拼音第一個字母“YF”加流水編號如：YF001、YF002、YF003……YFn，在與舊點重合時，均利用舊點標識，并在成果表和點之記中加以說明，當選在堅固房頂上時，采取去掉隔熱層后按要求埋設(shè)或者采用加大接觸面的方法埋設(shè)。

接下來就是進行1∶1000地籍與房產(chǎn)調(diào)查底圖測量。數(shù)字測圖技術(shù)含量高，工序復雜邏輯銜接性強，質(zhì)量要求高，工作中必須認真執(zhí)行《設(shè)計書》與《規(guī)范》要求。外業(yè)工作是數(shù)字測圖元數(shù)據(jù)生產(chǎn)工序，作業(yè)中應(yīng)做到站站清，內(nèi)業(yè)應(yīng)做到天天清、幅幅清。若天天清確有困難，可按實際內(nèi)、外業(yè)工作量比例，合理安排內(nèi)、外業(yè)工作時間，但一般外業(yè)連續(xù)工作量積累不得超過3天，內(nèi)業(yè)工作是數(shù)字測圖的數(shù)圖轉(zhuǎn)換工序，也是數(shù)字測圖質(zhì)量的關(guān)鍵工序，工作量大技術(shù)精細繁雜，應(yīng)做到認真對待精心操作。每個作業(yè)區(qū)完成后，應(yīng)及時打印出圖，并到實地巡查，以便改錯和補漏，完善后及時提交專職質(zhì)檢員進行內(nèi)查外檢。

3.3 土地權(quán)屬調(diào)查

權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，是保障土地確權(quán)登記發(fā)證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查以宗地為調(diào)查單元逐宗開展，主要任務(wù)是查清調(diào)查區(qū)內(nèi)每宗地及其房屋等建筑組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息等[7]。地籍區(qū)和地籍子區(qū)的劃分，按照《全國宗地統(tǒng)一代碼編制工作技術(shù)方案的通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并和集體土地所有權(quán)登記發(fā)證成果相銜接。

3.4 圖件制作編繪

在開展地籍測量過程中，按照要求測繪地籍圖。地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線疊置于省級界線、市級界線、縣級界線、鄉(xiāng)級界線和土地權(quán)屬界線之下。疊置后其界線仍清晰可見。

地籍圖上，對于土地使用權(quán)宗地，宗地號及其地類代碼用分式的形式標注在宗地內(nèi)，分子注宗地號，分母注地類代碼。對于集體土地所有權(quán)宗地，只注記宗地號。宗地面積太小注記不下時，允許移注在空白處并以指示線標明。宗地的坐落地址可選擇性注記。

3.5 房屋調(diào)查

房屋調(diào)查要重點排查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來源情況、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積等要素，以宗地為單位，查清宗地內(nèi)房屋單元的狀況，包括宗地信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息等，并填寫房屋調(diào)查表。在進行房屋調(diào)查時，作業(yè)人員需進行復核量邊[8]。

采用全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法采集房產(chǎn)界址點，同時也進行宗地界址點測量工作。本次農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查對部分的宗地界址點以及宗地內(nèi)的房屋進行地籍要素測量，可以直接采用地籍要素測量成果，并對房屋邊界進行丈量。

3.6 成果整理

房屋調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)對成果進行整理和歸檔。

（1）房屋調(diào)查成果經(jīng)相關(guān)部門審查確認后，以宗地為單位，按照統(tǒng)一的成果樣式要求提交成果。

（2）房屋調(diào)查成果應(yīng)按照統(tǒng)一的規(guī)格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。

3.7 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)

以土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)登記的最小單元為單位進行整理，形成規(guī)范化整理成果。將整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，按照不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則進行不動產(chǎn)單元編號，用宗地代碼按宗地和不動產(chǎn)單元進行關(guān)聯(lián)，用不動產(chǎn)單元編號把不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利和登記的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產(chǎn)登記信息。整理后的不動產(chǎn)登記信息進行數(shù)據(jù)庫編碼入庫[9]。

3.8 質(zhì)量控制

為確保項目的質(zhì)量，需要從項目立項、設(shè)計、施工、管理等方面制定相應(yīng)措施，進行嚴格質(zhì)量監(jiān)控。項目成果的質(zhì)量檢查按ISO9001質(zhì)量保證體系有關(guān)文件執(zhí)行，建立全程質(zhì)量監(jiān)督制度。對數(shù)據(jù)生產(chǎn)的每一個過程都進行質(zhì)量控制，規(guī)定下一步工作的首要工作是檢驗上一步工作的內(nèi)容與質(zhì)量，只有在上一步工作的質(zhì)量達到要求后，才進行下一步的工作，使技術(shù)人員建立起高度的質(zhì)量和責任意識，并賦予嚴格的質(zhì)量職責，使上一步工作得到嚴格的質(zhì)量監(jiān)督和管理。項目實行文件化管理制度，每一步的工作及執(zhí)行情況都有完整的文件記錄，使工程的執(zhí)行及質(zhì)量情況得以明確反映。

按照地籍（不動產(chǎn)）管理和登記發(fā)證的要求，完成農(nóng)村地籍調(diào)查和房屋調(diào)查成果、地籍圖編繪成果、農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)成果后，在項目領(lǐng)導小組組長領(lǐng)導下，以技術(shù)負責為中心的分級質(zhì)量保證體系運行，對各作業(yè)工序都必須嚴格執(zhí)行二級檢查（二級檢查均采用100%內(nèi)業(yè)檢查，不低于20%的外業(yè)巡查），一級驗收制度。

采用內(nèi)外業(yè)一體化成圖模式作業(yè)，若出現(xiàn)問題可以及時發(fā)現(xiàn)并在現(xiàn)場得到解決。項目結(jié)束還應(yīng)對項目進行全面檢查。

3.8.1 地形圖質(zhì)量檢查

按照《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T 24356-2009），對地形圖的數(shù)學精度、圖面質(zhì)量、成果完整性進行全面檢查。

3.8.2 土地用途調(diào)查的檢查

土地用途是否按照《土地利用現(xiàn)狀分類》進行調(diào)查，是否調(diào)查到最低級分類，圖面上地類界線及符號和圖斑注記是否與實地一致；線狀地物符號和注記是否與實地一致，丈量方法和精度是否符合技術(shù)要求。

3.8.3 權(quán)屬調(diào)查及農(nóng)房信息資料檢查

對展繪成果進行100%檢查，要求展繪界線不超限，展繪內(nèi)容與外業(yè)成果互相對應(yīng)。

對宗地屬性成果100%檢查，要求屬性采集內(nèi)容與檔案信息一致，實際四至、實際座落、宗地情況、農(nóng)房信息說明等核查后內(nèi)容與現(xiàn)狀宗地成果對應(yīng)。

3.8.4 數(shù)據(jù)庫檢查

將整合好的不動產(chǎn)權(quán)籍庫導入權(quán)籍軟件中，利用權(quán)籍軟件對數(shù)據(jù)庫的結(jié)構(gòu)、屬性數(shù)據(jù)內(nèi)容、圖形數(shù)據(jù)的拓撲關(guān)系、圖/屬關(guān)系邏輯、掃描資料與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等進行檢查，保證數(shù)據(jù)的質(zhì)量[10]。

3.8.5 圖件及報告檢查

對圖件及文字材料進行檢查，對檢查結(jié)果形成報告，并對質(zhì)量結(jié)果進行統(tǒng)計。

4.結(jié)束語

扎實了解調(diào)查范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物的基本情況，編繪相關(guān)圖件，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，建立基于內(nèi)外業(yè)一體化技術(shù)的農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查成果，為不動產(chǎn)登記工作奠定堅定的基礎(chǔ)。