不動(dòng)產(chǎn)登記中數(shù)據(jù)合并與整理技術(shù)探討

何赟

摘? 要：新時(shí)期城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)需要合并地籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，本文提出了城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)合并的具體技術(shù)方案，并對其中的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行研究分析。在空間數(shù)據(jù)的合并方面采用GIS空間疊加分析方法，節(jié)省了大量的人力、物力。在非空間屬性數(shù)據(jù)合并方面提出了快速“映射建立”的方法，使得非空間數(shù)據(jù)在新舊數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換過程中效率大幅度增加，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：城市? 不動(dòng)產(chǎn)? 房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫? 地籍?dāng)?shù)據(jù)庫? 合并

中圖分類號(hào)：P208? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1674-098X（2020）10（b）-0012-03

Abstract： In the new era， urban real estate registration data needs to merge cadastral data and real estate data. This paper discusses the process of data consolidation. In the aspect of spatial data merging， GIS spatial overlay analysis method is used to save a lot of manpower and material resources. In the aspect of non spatial attribute data merging， a fast "mapping establishment" method is proposed， which greatly increases the efficiency of non spatial data in the process of transformation from old database to new database. It is believed that it will be beneficial to the colleagues engaged in related work.

Key Words： City; Real estate; Real estate database; Cadastral database; Merger

長期以來，我國各個(gè)部門分別管理著各種房地產(chǎn)登記職責(zé)。根據(jù)每個(gè)房地產(chǎn)管理部門的特點(diǎn)，每個(gè)部門都制定了適合于相關(guān)部門特點(diǎn)的規(guī)章制度。要在我國各個(gè)房地產(chǎn)部門的分散登記下建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，首先，需要合并具有不同數(shù)據(jù)格式，不同標(biāo)準(zhǔn)，由不同部門分別管理的數(shù)據(jù)。但是，由于我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)眾多，各地的房地產(chǎn)登記處情況有所不同。許多省市尚未開展或正在確認(rèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村農(nóng)場使用權(quán)，所以首先對城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)先行合并。

1? 城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)合并數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)階段，我國的各項(xiàng)城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作都是由不同的主管部門負(fù)責(zé)開展的，不同的登記部門所采用的建庫軟件、建庫技術(shù)、建庫標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)學(xué)精度各不相同。城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)分為兩大類別：屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)。屬性數(shù)據(jù)主要包括不動(dòng)產(chǎn)位置信息、權(quán)利信息、四至、面積和等;空間數(shù)據(jù)主要包括的是行政區(qū)劃界線、行政區(qū)、測量控制點(diǎn)、界址線、界址點(diǎn)等矢量數(shù)據(jù)。

1.1 城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

目前，我國各地的自然資源部門都已基本建成了宗地空間數(shù)據(jù)庫，并且對宗地按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一編碼，大部分地市都建立了自己的城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，可以對日常的地籍?dāng)?shù)據(jù)做到及時(shí)變更。少部分地區(qū)由于歷史原因，沒有建立統(tǒng)一的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，且宗地圖形數(shù)據(jù)不完整，為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的合并帶來了諸多不便。并且各個(gè)地區(qū)的地籍業(yè)務(wù)登記數(shù)據(jù)采用不同的地籍系統(tǒng)來管理，故各地區(qū)應(yīng)用地籍管理系統(tǒng)不一、數(shù)據(jù)量大、原有數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不一致，都給城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的合并工作增加了難度。

1.2 城鎮(zhèn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主要由全國的住宅建設(shè)部門構(gòu)建和管理。近年來，中國各地的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)管理部門在收集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和建立系統(tǒng)方面相對較慢。只有少數(shù)幾個(gè)城市建立了相對完善的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且可以獲取每日房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更改和刪除工作，同時(shí)，可以及時(shí)有效地更新房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。但是，中國的城鎮(zhèn)仍然有一些房地產(chǎn)管理部門，并且全市沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)。這些地區(qū)的空間房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主要以CAD文件格式存儲(chǔ)和管理，并與地塊數(shù)據(jù)分開管理，圖形房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)分別存儲(chǔ)，給城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的合并帶來了許多困難。

2? 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分層與編輯

現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)合并的方法有兩種，一種是接口模式，接口模式合并就是只對部分?jǐn)?shù)據(jù)和業(yè)務(wù)信息進(jìn)行全部合并，其他數(shù)據(jù)進(jìn)行接口對接和共享。另一種是全合并模式，全合并模式就是對城鎮(zhèn)的各類的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，各類不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)按照現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面統(tǒng)一的合并，并且建立相應(yīng)的統(tǒng)一城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。

城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的合并主要涉及兩大原數(shù)據(jù)庫：城鎮(zhèn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。按照現(xiàn)行趨勢和數(shù)據(jù)庫合并標(biāo)準(zhǔn)，我國的城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫合并將采用全合并模式來對全國的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行合并。對涉及的兩大數(shù)據(jù)庫按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一整理、轉(zhuǎn)換，建立全新的城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)合并按照全合并模式主要分為8個(gè)步驟來進(jìn)行：準(zhǔn)備工作、數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理、空間數(shù)據(jù)整理、非空間數(shù)據(jù)整理、不動(dòng)產(chǎn)歷史登記檔案管理、邏輯關(guān)系重建與數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼統(tǒng)一編制和數(shù)據(jù)檢查入庫。這里主要闡述空間數(shù)據(jù)整理、非空間數(shù)據(jù)整理和數(shù)據(jù)檢查入庫三個(gè)步驟。

2.1 空間數(shù)據(jù)整理

城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫合并中最重要的一步，就是房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)與城鎮(zhèn)地籍空間數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，即房屋的空間落宗（如圖2所示）。房屋的落宗是為不動(dòng)產(chǎn)單元編設(shè)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)編碼的前提，但能否落宗，如何落宗，應(yīng)用什么技術(shù)落宗是房屋落宗要討論主要問題。房屋落宗的主要流程有：數(shù)據(jù)整理分析、信息數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)編制。

（1）對現(xiàn)有地籍?dāng)?shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和標(biāo)準(zhǔn)化檢查，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)類型進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對每個(gè)數(shù)據(jù)屬性結(jié)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中，對數(shù)據(jù)和地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行排序。城鎮(zhèn)的地籍和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以分為帶有和不帶有圖形元素的兩類。

（2）房屋圖形相關(guān)：用圖形元素對房屋屬性數(shù)據(jù)和房屋空間數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，并處理房屋屬性數(shù)據(jù)，對重復(fù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行刪除。以圖形方式將房屋中處理后的非空間屬性數(shù)據(jù)與房屋中的空間數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)。

（3）房屋落宗：當(dāng)城市地籍?dāng)?shù)據(jù)和城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都具有空間圖像元數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)分析兩個(gè)主要數(shù)據(jù)的空間參考。如果空間參考相同，則可以直接將城市地籍?dāng)?shù)據(jù)和城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間關(guān)聯(lián)，即房屋落宗。

（4）在落宗房屋之后，逐項(xiàng)檢查與圖形相關(guān)聯(lián)的非空間屬性數(shù)據(jù)，并檢查空間落宗數(shù)據(jù)的拓?fù)潢P(guān)系。確認(rèn)空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)正確后，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)單位編碼要求，必須用房地產(chǎn)單位代碼統(tǒng)一編譯房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

2.2 非空間數(shù)據(jù)整理

城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)非空間屬性數(shù)據(jù)的收集涉及兩個(gè)主要方面：屬性數(shù)據(jù)的補(bǔ)充記錄，轉(zhuǎn)換和建立映射關(guān)系。一旦缺少屬性數(shù)據(jù)，則主要通過手動(dòng)干預(yù)來完成補(bǔ)充日志記錄和轉(zhuǎn)換，并且基于對不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中空間數(shù)據(jù)的各種差異的分析來建立映射關(guān)系，城市房地產(chǎn)和城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。城市房地產(chǎn)部門結(jié)合了非空間屬性數(shù)據(jù)之間的映射關(guān)系，從兩個(gè)主要的異構(gòu)屬性數(shù)據(jù)庫中提取和處理數(shù)據(jù)，并對空白或模糊元素執(zhí)行手動(dòng)干預(yù)處理。

（1）基于GIS平臺(tái)構(gòu)建用于非空間數(shù)據(jù)的新映射關(guān)系模型。首先，通過比較分析，從兩個(gè)主要的異構(gòu)數(shù)據(jù)庫中確定非空間屬性數(shù)據(jù)的關(guān)系模型。以“宗地”屬性中的數(shù)據(jù)合并為例，其設(shè)計(jì)思路為：根據(jù)GIS平臺(tái)，數(shù)據(jù)屬性的名稱由原來的水平布局格式更改為垂直布局。每個(gè)字段名稱均按照序列號(hào)進(jìn)行組織，左列是原始的非空間屬性數(shù)據(jù)。右列是符合現(xiàn)有技術(shù)規(guī)范和要求的標(biāo)準(zhǔn)非空間屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。映射構(gòu)建的想法是通過原始數(shù)據(jù)和現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)一一建立。對于一對多和多對一映射，提取原始屬性的值并將其導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)屬性結(jié)構(gòu)中。

（2）手動(dòng)單擊以設(shè)置兩個(gè)表的映射關(guān)系：通過GIS平臺(tái)打開兩個(gè)表的結(jié)構(gòu)后，根據(jù)需要分別單擊左表和右表。表之間的映射對應(yīng)關(guān)系，根據(jù)一對一，一對多，多對一對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行映射。

（3）當(dāng)合并非空間屬性數(shù)據(jù)時(shí)，設(shè)置映射關(guān)系將大大改善屬性數(shù)據(jù)分類技術(shù)，從而有效地提高了工作效率。并且當(dāng)原始屬性數(shù)據(jù)與當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)不同時(shí)，可以基于GIS背景直接對其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。建立映射關(guān)系后，屬性數(shù)據(jù)已標(biāo)準(zhǔn)化。

（4）非空間數(shù)據(jù)的收集包括每個(gè)空間圖形的屬性數(shù)據(jù)和注冊數(shù)據(jù)。注冊數(shù)據(jù)是來自城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫的基本數(shù)據(jù)。建立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫的關(guān)鍵是要同時(shí)處理圖表屬性數(shù)據(jù)，還要對日志數(shù)據(jù)進(jìn)行電子標(biāo)準(zhǔn)化和處理，最后將空間信息數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)庫進(jìn)行同步。通過GIS平臺(tái)進(jìn)行業(yè)務(wù)操作。對于那些缺少數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)充的現(xiàn)場調(diào)查，以建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫。

從城市不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)中收集非空間數(shù)據(jù)的最重要的事情是建立映射關(guān)系，然后通過手動(dòng)干預(yù)發(fā)現(xiàn)丟失的非空間數(shù)據(jù)。對于大量數(shù)據(jù)處理，可以通過基于GIS的平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)。

非空間數(shù)據(jù)的排列包括每個(gè)空間圖形的屬性數(shù)據(jù)和注冊數(shù)據(jù)。注冊數(shù)據(jù)是城市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫的基本數(shù)據(jù)。建立不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫的關(guān)鍵是要同時(shí)處理圖表屬性數(shù)據(jù)，還要對日志數(shù)據(jù)進(jìn)行電子標(biāo)準(zhǔn)化和處理，最后使圖表屬性鏈接數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)庫同步GIS平臺(tái)處理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。對于那些缺少數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)充性的現(xiàn)場調(diào)查，以建立城市不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的綜合數(shù)據(jù)庫。

2.3 數(shù)據(jù)檢查與數(shù)據(jù)入庫

對城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)合并數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量檢查是合并數(shù)據(jù)能準(zhǔn)確入庫的基礎(chǔ)，通過設(shè)置科學(xué)的數(shù)據(jù)檢查規(guī)則，能使得合并后的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)清晰、邏輯準(zhǔn)確、圖層清晰、精度準(zhǔn)確。數(shù)據(jù)入庫，基于Arc GIS 平臺(tái)建立mdb 數(shù)據(jù)庫，對合并后的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)檢查完成后，把空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)分別進(jìn)行批量入庫，從而建立符合現(xiàn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。

3? 結(jié)語

本文提出了城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)合并的具體技術(shù)方案，并對其中的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行研究分析。在空間數(shù)據(jù)的合并方面提出了“全站儀自由設(shè)站”落宗法，大大提高了房產(chǎn)落宗的效率，使用此方法會(huì)節(jié)省大量的人力、物力。在非空間屬性數(shù)據(jù)合并方面提出了快速“映射建立”的方法，使得非空間數(shù)據(jù)在新舊數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換過程中效率大幅度增加。

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