公共租賃住房項目全壽命周期成本控制解析

張建發(fā)

（甘肅省武威市天祝藏族自治縣市政工程管理所， 甘肅 天祝 733299）

0 引言

公共租賃住房項目更多是為社會服務(wù)、人民服務(wù)，為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供住房保障，作為一項非盈利的公益性質(zhì)項目，長期以來人們通常將成本管理重點(diǎn)放在工程建設(shè)階段，確實(shí)該階段展開成本管理有助于減少多余的開銷，但是很多公共租賃住房項目在建設(shè)完成之后，依然存在著資源消耗問題，無法保證運(yùn)營階段的成本控制。所以，面對關(guān)乎于民生的公共租賃住房項目不僅要重點(diǎn)考慮工程建設(shè)成本，還要綜合考慮環(huán)境成本、維護(hù)成本、社會成本，這就需要采取全壽命周期的成本控制措施，綜合考慮如何實(shí)現(xiàn)成本管理的最優(yōu)化。

1 全壽命周期成本相關(guān)內(nèi)容

全壽命周期成本是指產(chǎn)品從研發(fā)、設(shè)計、制造、使用、報廢整個流程所產(chǎn)生的費(fèi)用，在公共租賃住房項目領(lǐng)域，主要包含的內(nèi)容有：

1.1 建設(shè)成本

建設(shè)成本是指項目從立項到竣工期間所發(fā)生的成本，如材料費(fèi)、人工費(fèi)、貸款利息等，是一種典型的一次性投入。作為全壽命周期中的重要階段，也是人、財、物消耗的集中階段，需要有大量的投入。公共租賃住房項目工程具有工程量大、施工時間長、政策影響大、市場價格波動影響大等特點(diǎn)，這些都會影響工程最終建設(shè)成本[1]。在建設(shè)階段很多不確定因素影響，讓資源浪費(fèi)的幾率很大，產(chǎn)生“三超”現(xiàn)象。

1.2 使用維護(hù)成本

是指在工程投入使用階段所發(fā)生的費(fèi)用，是一種連續(xù)性、持久性投資。特別是對于公共租賃住房項目更應(yīng)該關(guān)注使用維護(hù)成本。這是因?yàn)楣沧赓U住房項目受眾人群多、居民來源繁雜、房屋使用不規(guī)范、管網(wǎng)設(shè)備嚴(yán)重老化、后期維護(hù)費(fèi)用高，需要在管理、能耗、維護(hù)等成本方面加強(qiáng)控制。

1.3 環(huán)境成本

環(huán)境成本是指材料生產(chǎn)、制造、消費(fèi)、使用、報廢一系列流程的成本。工程建設(shè)會同時產(chǎn)生正面或負(fù)面的影響。在環(huán)境成本計算中，要明確環(huán)境成本控制內(nèi)容。對于公共租賃住房項目來說，如果環(huán)境成本控制不當(dāng)，會給周邊環(huán)境帶來污染，如噪聲污染、光污染、土壤污染、水污染等。

1.4 社會成本

社會成本是指公共租賃住房項目建設(shè)與使用過程中對社會經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響，必須要精準(zhǔn)判定社會成本內(nèi)容。通常情況下，社會成本和資金投入成反比關(guān)系，也就是資金投入增加會降低社會成本，如公共租賃住房項目建設(shè)要將安全作為第一位，采取有效防護(hù)措施為居民提供安全保障和高質(zhì)量服務(wù)，還要考慮公共租賃住房項目是否會影響周邊建筑居民往來等。

2 公共租賃住房項目全壽命周期成本控制的常見問題

2.1 重項目爭取，輕可行性研究

公共租賃住房項目資金投入是有限的，因此在建筑工程規(guī)模一定的情況下，很多承包商盲目競標(biāo)，必然有了項目才可能有利潤。很多承包商將工作重點(diǎn)放到競標(biāo)上，忽略了可行性研究。很多可行性報告中更多是數(shù)據(jù)、語言十分美觀，實(shí)則華而不實(shí)，成本預(yù)算與工程量實(shí)際不匹配。

2.2 重直接成本，輕間接成本

直接成本可能占據(jù)總成本的8 成以上，但公共租賃住房項目投入非常大，2成的間接成本也有可能直接決定工程建設(shè)成敗。間接成本很多都是無形成本，如建設(shè)公共租賃住房項目要占用公共用地，此時政府與群眾溝通效果好壞會直接影響工程建設(shè)進(jìn)度[2]。

2.3 重實(shí)際成本，輕社會成本

實(shí)際成本就是可以直觀的看到公共租賃住房項目建設(shè)成本，也就是所謂的“字面成本”。而公共租賃住房項目與普通項目不同，其主要是為社會低收困難家庭服務(wù)，關(guān)乎到民生，還要重點(diǎn)考慮社會成本、環(huán)境成本以及公共因素。社會成本作為全生命周期成本控制的重要因素之一，必須要關(guān)注社會成本的重要性。

3 加強(qiáng)的公共租賃住房項目全壽命周期成本控制的措施

天?？h2015 年吉祥苑一區(qū)公共租賃住房建設(shè)項目地點(diǎn)位于天?？h城北新區(qū)，北至安遠(yuǎn)路，南至松山路，西至華銳路，東至三峽路。 規(guī)劃用地面積36415 平方米。新建公共租賃住房7 棟，公租房共計843 套，總投資*萬元，總建筑面積為71000平方米，并配套建設(shè)室外三網(wǎng)、綠化、供熱換熱站、變配電室、水泵房、路燈、化糞池、小區(qū)監(jiān)控、設(shè)備用房等配套設(shè)施齊全。為了能夠充分發(fā)揮公共租賃住房項目的綜合效益，管理部門提前制定了全壽命周期成本控制措施。其主要表現(xiàn)在：

3.1 強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)

為了能夠順利開展全壽命周期成本控制工作，上級領(lǐng)導(dǎo)通過統(tǒng)一思想、全面落實(shí)，從上到下提高對全壽命周期成本的認(rèn)識，各個部門、各個級別相互配合，為項目建設(shè)、使用提供了指導(dǎo)方向。項目管理層大力支持全壽命周期成本控制，全面灌輸全壽命周期成本控制理念，指定部門派出專門人員從事成本監(jiān)督工作，從而營造良好的全壽命周期成本控制實(shí)施氛圍。

3.2 完善制度環(huán)境

為了更好的實(shí)施全壽命周期成本控制工作，上級部門配套相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管理體系，在工程建設(shè)階段加強(qiáng)投資計劃、采購計劃、管理計劃、核算標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)充全壽命周期成本控制有關(guān)內(nèi)容[3]。在工程施工建設(shè)中，除了關(guān)注直接成本外，還通過擋土墻避免塵土飛揚(yáng)、工程開挖固體廢棄物第一時間清運(yùn)，保持路面濕潤，控制行車速度；工程建設(shè)盡可能安排在上午8 點(diǎn)到下午17 點(diǎn)之間，避免影響周圍居民休息，攪拌機(jī)、加工車間等布置在遠(yuǎn)離聲敏感區(qū)，運(yùn)輸路線避開居民區(qū)；施工垃圾及時清運(yùn)避免進(jìn)入到下水道污染水源，規(guī)定生產(chǎn)污水取向，禁止施工泥漿直接進(jìn)入到下水道造成堵塞或污染問題。制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，規(guī)范每個環(huán)節(jié)的操作程序，同時加強(qiáng)道路綠化建設(shè)，從而保障環(huán)境成本和社會成本。所有固定標(biāo)準(zhǔn)全部強(qiáng)制性執(zhí)行，做到獎罰有據(jù)可依。

3.3 強(qiáng)化管理基礎(chǔ)

重點(diǎn)關(guān)注全壽命周期成本控制數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn)量化管理提供可靠性依據(jù)。一方面，管理部門建設(shè)了全壽命周期成本控制評估程序、具體方法、成本數(shù)據(jù)庫，在生產(chǎn)計劃、物資采購、工程生產(chǎn)、財務(wù)等多個方面獲取成本信息，記錄所有的成本發(fā)生幾率，保證成本信息的完整性，為后續(xù)優(yōu)化決策提供信息支撐；另一方面，保障全壽命周期成本控制數(shù)據(jù)的可靠性，判斷所得的數(shù)據(jù)是否可以確定新系統(tǒng)費(fèi)用，統(tǒng)一成本計算方法、數(shù)據(jù)口徑、標(biāo)準(zhǔn)等[4]。

3.4 提高管理起點(diǎn)

全壽命周期成本控制由始至終都是工作重點(diǎn)，良好的起點(diǎn)往往對后續(xù)工作可以起到積極作用。在全壽命周期成本控制計劃當(dāng)中，從宏觀角度先考慮公共租賃住房項目需求，將總需求進(jìn)行細(xì)化、分解，這就需要成本管理人員具有較寬的視野、專業(yè)的工作能力，因此在正式開展管理工作前，全方位加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作，提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，提倡文明施工、科學(xué)管理，以全壽命周期視角看待問題。

4 結(jié)束語

綜上所述，為了能夠充分發(fā)揮公共租賃住房項目的綜合效益，我們不僅要將成本管理精力放到工程建設(shè)階段，而是拓展到項目從計劃到報廢的全壽命周期，以宏觀的視角確定方向，以微觀的方法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，這樣才能夠同時注重建設(shè)成本、使用成本、環(huán)境成本、社會成本的控制，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房項目的可持續(xù)發(fā)展。