住房宏觀調(diào)控政策的信貸工作實(shí)踐

黃文增

摘要：本文從住房屬性、購(gòu)房者、地方財(cái)政收入、銀行四個(gè)維度對(duì)住房進(jìn)行分析，針對(duì)實(shí)踐工作中商業(yè)銀行銀行辦理住房信貸業(yè)務(wù)中存在認(rèn)貸認(rèn)房的問(wèn)題，結(jié)合監(jiān)管政策闡述認(rèn)房又認(rèn)貸的住房信貸工作實(shí)踐，提出建立聯(lián)席會(huì)議制度等落實(shí)住房宏觀調(diào)控的工作建議。

關(guān)鍵詞：住房 宏觀調(diào)控 政策 信貸

住房是每一個(gè)中國(guó)老百姓始終關(guān)心的問(wèn)題。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上以習(xí)近平同志為核心的黨中央指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱：商業(yè)銀行）按此要求結(jié)合監(jiān)管部門(mén)的住房信貸政策開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)。

一、多視角看待住房

（一）住房的屬性

住房的根本屬性是“住”，住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不可避免的受供求關(guān)系、市場(chǎng)炒作等因素的影響，市場(chǎng)是配置資源最有效的手段，住房逐漸脫離了“住”的根本屬性。

（二）從購(gòu)房者角度看住房

購(gòu)買(mǎi)住房除滿足自身居住的剛性需求外，一定比例的購(gòu)房者持有貨幣資金缺少投資渠道，投資購(gòu)買(mǎi)住房，可達(dá)到保值增值的目的。

以普洱某樓盤(pán)為例，2018年5月購(gòu)買(mǎi)價(jià)為7100元/平方米，到2019年7月即升至8400元/平方米，短短一年時(shí)間升值18.3%，購(gòu)買(mǎi)住房成為居民資金保值增值的重要手段。

（三）從地方財(cái)政收入角度看房地產(chǎn)

從地方財(cái)政看，與土地相關(guān)的房地產(chǎn)仍然是地方財(cái)政GDP重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)需求潛能得到充分釋放，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，房地產(chǎn)仍然是地方財(cái)政收入的來(lái)源之一。

（四）從銀行角度看個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)期限為30年，客戶穩(wěn)定、旱澇保收、風(fēng)險(xiǎn)可控，個(gè)人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)品種，各商業(yè)銀行大力拓展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，住房貸款呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

綜上，鑒于住房的商品屬性，針對(duì)住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了包括限購(gòu)在內(nèi)的一系列調(diào)控政策，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)在不同時(shí)期根據(jù)宏觀調(diào)控的要求先后出臺(tái)了包括首付、利率、房屋套數(shù)在內(nèi)的差別化住房信貸政策，目的是兼顧住房“住”的屬性和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，各商業(yè)銀行據(jù)此開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)。

二、部分商業(yè)銀行開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題

（一）認(rèn)貸不認(rèn)房助長(zhǎng)炒房

部分商業(yè)銀行辦理住房貸款時(shí)認(rèn)貸不認(rèn)房。

在《個(gè)人信用報(bào)告》中有“個(gè)人商用房（包括商住兩用）貸款筆數(shù)”欄，商業(yè)銀行銀行一般據(jù)此判斷借款申請(qǐng)人住房貸款情況。

此操作方法無(wú)視購(gòu)房借款人既有住房套數(shù)，片面以借款人住房貸款發(fā)生情況確定一套、二套，假如在申請(qǐng)人已有多套住房的情況下，再以個(gè)人住房貸款甚至是一套房的政策予以支持，無(wú)形中商業(yè)銀行成為炒房的推手，此做法至少違反了以下宏觀調(diào)控政策：

一是違反《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)﹝2010﹞275號(hào)）“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”的規(guī)定，不掌握居民住房套數(shù)，無(wú)法執(zhí)行此規(guī)定。

二是違反《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部? 人民銀行? 銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作有通知》（建房﹝2017﹞215號(hào)）“商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)”，此規(guī)定中查詢住房套數(shù)的唯一目的就是確定一、二套房，據(jù)此落實(shí)差別化的住房信貸政策，別無(wú)他用。

（二）個(gè)人住房樓盤(pán)未封頂提前發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款

發(fā)放個(gè)人住房貸款的條件之一是“五證”（土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證）齊全。建設(shè)投資到一定比例即可取得商品房預(yù)售許可證，取得該證并不意味著樓盤(pán)主體已封頂完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。

部分商業(yè)銀行為搶客戶、占份額，在預(yù)售樓盤(pán)未封前就發(fā)放個(gè)人住房貸款，無(wú)視《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)﹝2007﹞359號(hào)）“商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款”的監(jiān)管規(guī)定，忽略了樓盤(pán)不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn)，不符合審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則。

以上兩個(gè)問(wèn)題，源于商業(yè)銀行對(duì)住房貸款市場(chǎng)的商業(yè)動(dòng)機(jī)，屬于市場(chǎng)亂象，需要整治。

三、開(kāi)展住房信貸工作實(shí)踐

（一）個(gè)人住房貸款應(yīng)遵循認(rèn)房又認(rèn)貸

從認(rèn)貸角度看，既然發(fā)生過(guò)個(gè)人住房貸款，無(wú)論目前是否持有當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的住房，肯定發(fā)生過(guò)購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房行為。

從認(rèn)房角度看，既然是持有住房，無(wú)論所持有的住房是否發(fā)生過(guò)商業(yè)性貸款，其持有住房的行為毋庸置疑。

認(rèn)房又認(rèn)貸款符合“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”宏觀調(diào)控政策要求。

需要說(shuō)明的是，商業(yè)銀行按照住房宏觀調(diào)控政策開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)，有權(quán)利和義務(wù)界定住房是一套還是二套，而不能單純以借款人是否發(fā)生過(guò)住房貸款業(yè)務(wù)確定一套、二套，住房貸款發(fā)生的次數(shù)不是借款人享有的權(quán)利。

（二）住房樓盤(pán)主體封頂后才能辦理按揭貸款

對(duì)個(gè)人住房貸款必須堅(jiān)持樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)封頂后才能辦理，把監(jiān)管要求落到實(shí)處，避免發(fā)生完工風(fēng)險(xiǎn)。

（三）依法合規(guī)辦理住房信貸

1.按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入。樓盤(pán)準(zhǔn)入的基本條件是“五證”齊全，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的資信、經(jīng)營(yíng)能力等情況確定。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)屬確定住房信貸政策。載明為其他商服用地的，按照商業(yè)用房信貸政策管理，不存在一套、二套之說(shuō);在其他商服用地上有住房規(guī)劃的，住房部分土地性質(zhì)變更為住宅后才能辦理個(gè)人住房按揭貸款。

2.查詢是否經(jīng)房管部門(mén)備案登記。個(gè)人住房預(yù)售需要進(jìn)行網(wǎng)簽、網(wǎng)簽備案是購(gòu)房真實(shí)交易的依據(jù)，是否網(wǎng)簽也是鑒別假按揭的方法之一。