房屋設(shè)施維修改造項目管理的模式研究

羅仁忠

（廣西建筑工程有限責(zé)任公司 廣西南寧 530000）

從房屋的使用角度來說，經(jīng)過多年的“風(fēng)吹雨打”，會產(chǎn)生各類問題，影響使用安全性或者質(zhì)量，需進(jìn)行維修改造，為使用者提供優(yōu)質(zhì)的房屋設(shè)施服務(wù)。目前來說，具有設(shè)施維修改造需求的房屋數(shù)量較多，改造工作的推進(jìn)，面臨著資金和工程管理等多項挑戰(zhàn)，深度分析此課題，提出有效的管理模式，具有現(xiàn)實意義。

1 房屋設(shè)施維修改造項目的重要性

根據(jù)以往的改造項目總結(jié)，主要改造內(nèi)容如下：①綜合維修。按照住宅設(shè)施的情況，組織大修、中修以及小修。通過綜合維修，比如結(jié)構(gòu)加固和墻體查補等，使其達(dá)到安全使用要求，滿足使用者的需求。②改善工程?；谑褂谜叩男枨?，對原來的設(shè)施進(jìn)行改善，比如重新布局等，達(dá)到安全使用需求。③改建工程。對危險型住宅或者受自然災(zāi)害損害的房屋，通過重新規(guī)劃與建設(shè)，完成工程改造。例如，御寒工程和安全工程等，優(yōu)化房屋的性能，保證使用功能，達(dá)到安全使用需求。

2 房屋設(shè)施維修改造項目管理模式的探索

2.1 案例概述

以某房屋設(shè)施維修改造項目為例，小區(qū)內(nèi)的房屋多為老公房，少量為新建的電梯房，部分基礎(chǔ)設(shè)施老舊或者損壞，影響著使用者的生活質(zhì)量，需進(jìn)行改造。改造工程涉及119棟樓梯房，共計3494戶住宅，實施“三供一業(yè)”分離移交與維修改造，使其達(dá)到當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的平均水平。改造項目總投額為2879.89萬元，建安費用為2584.96萬元。資金的來源：政府補貼50%；移交主體的主管單位提供30%；移交單位承擔(dān)20%。現(xiàn)結(jié)合此工程實踐，進(jìn)行項目管理模式的分析。

2.2 改造內(nèi)容

結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施情況的調(diào)查，提出圍繞以下內(nèi)容改造：①房屋部分；②消防系統(tǒng)；③道路修復(fù)；④局部配套排水設(shè)施以及公共照明維修等。整個改造項目，除了對危舊公房進(jìn)行維修改造，還要對樓梯間與走廊等進(jìn)行維修。小區(qū)內(nèi)的主要道路的維修，主要包括瀝青路面更換、配套照明系統(tǒng)以及安裝監(jiān)控等。

2.3 社會化管理模式的應(yīng)用優(yōu)勢

改造項目采取“三供一業(yè)”分離移交模式，三供一業(yè)指的是企業(yè)的供水、供電、供熱以及物業(yè)管理，此模式指的是國企將家屬區(qū)水電暖以及業(yè)務(wù)管理職能，從企業(yè)剝離，委托社會專業(yè)單位進(jìn)行管理。社會化管理模式的應(yīng)用優(yōu)勢如下：①為企業(yè)減負(fù)。推進(jìn)“三供一業(yè)”分離移交模式，結(jié)合改造的實際需求，對房屋設(shè)備設(shè)施進(jìn)行改造，使其達(dá)到平均水平，通過分戶設(shè)表、按戶收費，交給專業(yè)化企業(yè)或者機構(gòu)進(jìn)行社會化管理。此次改造，采取先移交再改造的方法，以維修為主，房屋改造為輔，保障三供一業(yè)分離移交之后，設(shè)備設(shè)施可以正常運行，同時減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。除此之外，能夠減少企業(yè)經(jīng)營困難給職工生活質(zhì)量造成的影響。②有助于推動改造工作有序開展。推進(jìn)房屋設(shè)施維修改造工作，面臨著很多挑戰(zhàn)與困難，比如改造資金和管理人力資源等。采取社會化管理模式，充分利用社會政策和專業(yè)機構(gòu)的資源優(yōu)勢等，能夠保障改造工作順利開展，確保工程改造目標(biāo)的實現(xiàn)。

3 房屋設(shè)施維修改造項目管理模式的應(yīng)用策略

3.1 明確設(shè)施維修與改造的內(nèi)容

組織開展設(shè)施維修改造，要明確工程項目的內(nèi)容，做好全面規(guī)劃和設(shè)計，保障此項工作有序推進(jìn)。這需要負(fù)責(zé)人高度重視前期的檢查工作，圍繞房屋設(shè)施存在的問題，做好全面準(zhǔn)確的檢查，重點進(jìn)行老舊房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及金屬構(gòu)件等的檢查，掌握結(jié)構(gòu)當(dāng)前的性能質(zhì)量，對存在問題的部分實施改造。開展維修改造作業(yè)，要做好老舊房屋的保護(hù)，以免造成破壞。采取合理的改造模式，確保房屋設(shè)施維修改造工作高質(zhì)量落實，為使用者提供高性能水平的設(shè)施。值得注意的是，要根據(jù)房屋類型和維修標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)前的情況，編制項目維修計劃，廣泛征求群眾的意見與建議，確保改造方案高效實施，以免產(chǎn)生重復(fù)建設(shè)以及管理混亂等問題。

3.2 選擇適宜的項目管理模式

房屋設(shè)施維修改造工作的推進(jìn)，面臨著較大的困難，要選擇適宜的項目管理模式。以國有企業(yè)家屬區(qū)設(shè)施維修改造為例，探索社會化管理模式，實現(xiàn)三供一業(yè)分離移交，利用當(dāng)前的政策，發(fā)揮專業(yè)人員的力量，進(jìn)而推動改造工作有序開展，確保改造工作和后期的運行維護(hù)有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，為使用者提供優(yōu)質(zhì)模式。不僅能夠減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還能夠滿足使用者的要求。

3.3 做好改造工程設(shè)計質(zhì)量的把控

根據(jù)以往的房屋設(shè)施維修改造經(jīng)驗總結(jié)，涉及到的內(nèi)容和專業(yè)較多，比如住宅結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和道路改造以及設(shè)備升級等，具有復(fù)雜性和專業(yè)性，做好設(shè)計質(zhì)量的控制，對確保各項工作有序推進(jìn)，能夠起到愛積極的作用。明確設(shè)施改造目標(biāo)后，組織開展工程勘察設(shè)計，對住宅以及使用者需求，有著全面了解，結(jié)合實際情況，提出設(shè)計方案，為改造工作的開展提供依據(jù)[1]。

3.4 強化投標(biāo)工作

推進(jìn)房屋設(shè)施維修改造，要優(yōu)選施工單位和專業(yè)機構(gòu)，負(fù)責(zé)具體的改造施工。強化投標(biāo)工作，選擇專業(yè)水平較高的單位，有利于保障改造的質(zhì)量與效益。目前來說，改造工程投標(biāo)方式主要包括施工方案報價投標(biāo)模式以及工程量清單投標(biāo)模式。通常來說，金額小于100萬的改造項目，選擇工程總報價模式，除了可縮短項目投標(biāo)時間外，還能夠優(yōu)化工程成本控制。若為大型改造項目，探索引入價格競爭以及工程方案競爭模式，增強競爭力，進(jìn)而促使項目參與者可以不斷優(yōu)化項目投標(biāo)方案[2]。若采用工程量清單模式，要做好方案質(zhì)量的嚴(yán)格把控，最大程度上保障方案的可行性。對于清單內(nèi)容，要明晰列出，保證方案的準(zhǔn)確性。除此之外，要保證投標(biāo)價格的合理性。

3.5 做好改造施工質(zhì)量管理

對于房屋設(shè)施維修改造的質(zhì)量把控，要強化項目管理。實踐中采取以下措施：①組建項目管理隊伍。根據(jù)改造工程的內(nèi)容，組織相關(guān)專業(yè)的人員，組成項目安全生產(chǎn)質(zhì)量管理小組，負(fù)責(zé)各方面工作的質(zhì)量把控[3]。制定改造工程管理制度，明晰各個專業(yè)或者部門的職責(zé)，細(xì)化質(zhì)量管控任務(wù)到班組，調(diào)動全體人員力量，嚴(yán)格把控工程的質(zhì)量。②做好質(zhì)量影響因素的把控。一般來說，改造工程涉及到的內(nèi)容較多，比如設(shè)備升級和道路改造等，專業(yè)性較強。對于質(zhì)量的控制，主要圍繞材料和設(shè)備以及工藝運用等，采取相應(yīng)的措施。例如，材料。對設(shè)施維修所需的材料與設(shè)備，必須嚴(yán)格按照規(guī)范和要求采購，結(jié)合材料與設(shè)備的特點，做好現(xiàn)場管理，包括防潮與防火等，保障其使用質(zhì)量達(dá)標(biāo)[4]。③加大施工現(xiàn)場的管理力度。質(zhì)量與安全的控制，要圍繞工程施工作業(yè)現(xiàn)場，落實各項管理制度，確保工程施工的質(zhì)量與安全，實現(xiàn)工程管理目標(biāo)。質(zhì)量與安全管理人員，要圍繞施工現(xiàn)場，做好監(jiān)督檢查，排查存在的隱患與問題，保障維修工作的高質(zhì)量落實。④做好竣工驗收。當(dāng)設(shè)定的改造任務(wù)完成后，進(jìn)入到驗收環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格按照房屋設(shè)施維修改造工程質(zhì)量驗收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗，把關(guān)工程施工的質(zhì)量，確保工程的效益目標(biāo)實現(xiàn)，為使用者提供高質(zhì)量的服務(wù)[5]。

4 結(jié)束語

綜上所述，房屋設(shè)施維修改造項目的推進(jìn)，探索社會化管理模式，發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)或者單位的力量優(yōu)勢，推動改造工作落實到位，有著重要的意義。文中結(jié)合實踐，圍繞工程勘察設(shè)計和施工等多個環(huán)節(jié)，提出全面嚴(yán)格把控措施保證維修改造工作落實到位的措施。