中小型房地產企業(yè)跨區(qū)域項目開發(fā)管理分析

陳鑫

（云南紅塔房地產開發(fā)有限公司 云南昆明 650051）

近些年來，國家不斷加強了對于房地產業(yè)的宏觀調控，在目前新形勢下，房地產業(yè)的逐步規(guī)范也為跨區(qū)域發(fā)展提供了有利條件。但隨著越來越多的企業(yè)進行跨區(qū)域發(fā)展，這一形勢成為常態(tài)化，進一步擠壓了中小型房地產企業(yè)的發(fā)展空間。再加上中小型企業(yè)急于發(fā)展，在經驗與管理經驗不足的情況下，很容易使自身陷入困境，達不到預期效果甚至失去原有控制。但跨區(qū)域發(fā)展仍是我國中小型房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路，需要對開發(fā)管理模式進行論證分析。

1 房地產跨區(qū)域開發(fā)簡介

房地產作為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，伴隨著社會經濟發(fā)展而不斷進步。房地產企業(yè)在各地區(qū)準入條件適度放寬的條件下，開始實施“走出去”戰(zhàn)略，許多中小型房地產企業(yè)也投入其中，進行跨區(qū)域的項目開發(fā)。屬于高地域性行業(yè)的房地產業(yè)，跨區(qū)域項目的開發(fā)管理是企業(yè)發(fā)展的必經之路，但如果企業(yè)對于跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究不充分，會嚴重影響企業(yè)發(fā)展，所以對于管理模式的研究也成為中小型房產企業(yè)發(fā)展壯大的一大要素。

1.1 跨區(qū)域開發(fā)的概念

跨區(qū)域開發(fā)與管理是房地產公司根據自身的發(fā)展計劃和管理方向，為壯大自身實力與提高公司利益，根據行業(yè)特點與企業(yè)優(yōu)勢，通過市場調研等步驟，進行內部資源的整合以及配置。針對特定的細分市場，根據調研與整合，有計劃的進行開發(fā)活動，對其他區(qū)域的房地產項目進行開發(fā)和管理，在不同區(qū)域實現企業(yè)組織，實現企業(yè)的發(fā)展與壯大[1]。

1.2 房地產跨區(qū)域開發(fā)的研究步驟

中小型企業(yè)在平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，為獲得更大利潤并擴大企業(yè)規(guī)模、保障企業(yè)長期發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展是必由之路。但在進行跨區(qū)域發(fā)展的同時，機遇與挑戰(zhàn)并存。所以，為保證發(fā)展的持續(xù)性以及穩(wěn)定性，對于進入發(fā)展城市的市場進行調查研究是必要的。

1.2.1 進入區(qū)域城市發(fā)展的研究

進入城市的購買力與消費水平：跨地域開發(fā)所進入城市的經濟發(fā)展水平以及消費能力，直接關系到此區(qū)域房地產產品的消費能力。居民可支出收入越多，消費能力就越高，目標區(qū)域的潛在能力就越大。

進入區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿Γ浩髽I(yè)在進行前期選擇跨區(qū)域發(fā)展目標時，應著眼于此區(qū)域的長遠發(fā)展?jié)摿Γ綄け镜厥袌鲲柡投纫约百Y源運用情況，對于城市整體實力作出研究，判斷中長期的發(fā)展?jié)摿2]。

1.2.2 目標區(qū)域政治環(huán)境研究

房地產行業(yè)整體受政策影響較多，房地產企業(yè)應選擇政策管理較為規(guī)范、法制管理嚴格的城市進駐。且應嚴格遵守當地政策法規(guī)，做好各項溝通工作，避免渠道障礙等情況。

1.2.3 發(fā)展區(qū)域的產業(yè)鏈研究

在當地的產業(yè)鏈研究中，需注意同本地競爭對手與外來開發(fā)商的對比評價，注意廣告媒體以及中介行業(yè)資源，進行相關產業(yè)鏈的整合，盡可能增強資源整合能力。

1.2.4 區(qū)域規(guī)劃研究

房地產開發(fā)廣受區(qū)位規(guī)劃以及設計規(guī)劃影響。應大力拓展信息資源，做好用地規(guī)劃與設計規(guī)劃，盡可能搶占信息資源，避免后期變更所帶來的影響。

1.2.5 人文環(huán)境與需求研究

要對于開發(fā)區(qū)域的人文環(huán)境與需求進行調查，與地域特性相結合，了解當地社會內涵與人文特點和人民需求。在設計過程中也應因地制宜，尊重當地風俗習慣、自然條件，著重把握拆遷問題，對于各類事件做好應急預案[3]。

2 中小型企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)的模式選擇

2.1 中小型房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略模式選擇

（1）密集型發(fā)展戰(zhàn)略：也可稱為專業(yè)化戰(zhàn)略，指目標企業(yè)僅進行一類產品的開發(fā)與經營，發(fā)展壯大依靠擴大經營規(guī)模和開拓新市場、站穩(wěn)老市場，不斷尋求提高市場占有率得以實現。

（2）一體化發(fā)展戰(zhàn)略：指企業(yè)以原有業(yè)務為基礎，以原有產品為基礎，不斷增強產品經營的深度或廣度，擴大生產經營規(guī)模，以此方式壯大公司實力，可分為縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略和水平一體化發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）多元化發(fā)展戰(zhàn)略：指企業(yè)在原有產品的基礎上開發(fā)完全新的、同原有產品有本質差別的產品，并進行發(fā)展經營，也可進一步細分為相關多元化發(fā)展戰(zhàn)略和非相關多元化發(fā)展戰(zhàn)略。

2.2 中小型房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的主要內容

在實際的發(fā)展中，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應著眼于中長期階段，通常包括以下內容：

（1）培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力：核心競爭力是指企業(yè)獨有的在技術、管理或文化方面的專長，形成自己的特色不易被他人模仿，并可同企業(yè)的發(fā)展而不斷拓展?？梢酝度腴_發(fā)新品或開發(fā)新市場，保障企業(yè)長久具有競爭力。

（2）開拓合作競爭新道路：市場經濟也是合作與競爭的經濟，企業(yè)間的合作競爭也是大勢所趨，應同相關企業(yè)進行協作，尋求雙贏，進行協作性競爭。

（3）樹立良好的企業(yè)文化：企業(yè)文化具有鮮明的導向力，可對于員工行為有導向作用。同時，企業(yè)文化具有鮮明的凝聚力和激勵能力，能激勵員工的斗志、促進團結和調動積極性，幫助企業(yè)的發(fā)展。

（4）重視增值服務與創(chuàng)新：隨著人民物質文化需求的不斷提高，服務競爭將成為現代市場發(fā)展的重要趨勢，在企業(yè)發(fā)展中應注重顧客滿意程度的提高與產品質量的保障，對于中小企業(yè)的發(fā)展有重要的作用。

（5）企業(yè)形象塑造：企業(yè)形象對于顧客的選擇有決定性的作用，在中小型房地產企業(yè)的發(fā)展中，應注意企業(yè)文化形象的塑造，并著力體現企業(yè)的差異化，樹立獨立的企業(yè)形象，形成企業(yè)形象特色。

（6）強化品牌意識：品牌是占領市場打開市場的利器，品牌意識的塑造有助于提高企業(yè)的整體競爭力，穩(wěn)定產品價格，有利于打開銷售市場并形成規(guī)模。

3 跨區(qū)域開發(fā)的風險因素與數據分析

3.1 跨區(qū)域開發(fā)的風險因素

在跨區(qū)域房地產開發(fā)中，必然要面對著政策風險、財務風險、戰(zhàn)略風險、認識風險等，而根據不同的城市類型，也存在著其他不同的風險類型。一線城市高收益的同時存在較高風險；二線城市競爭壓力小的同時利潤較低；三線城市競爭力低、風險低的同時，難以為企業(yè)帶來高利潤回報。企業(yè)在開發(fā)中應進行有效的風險規(guī)避，可進行多樣化的組合投資，根據中小型的企業(yè)定位進行合理的風險分散，尋求最有力的企業(yè)擴張投資方式，將企業(yè)資源進行合理調配，確保在最優(yōu)風險組合下創(chuàng)造效益最大化[4]。

3.2 跨區(qū)域開發(fā)數據分析

根據有關數據分析，一線城市城鎮(zhèn)住宅竣工面積遠高于二線城市，但隨著房價上漲以及各項政策影響，已竣工商品住宅面積占城鎮(zhèn)竣工面積比例方面，二線城市略高于一線城市?，F今一線城市的商品房開發(fā)已經收到限制，隨著經濟適用房的推行，一線城市的開發(fā)利潤將進一步受到壓縮。在跨地域開發(fā)中，應對相關數據進行詳細分析，將利潤率與自身的高負債特點進行對比，選擇相對穩(wěn)定的市場，保障跨地域開發(fā)的平穩(wěn)運營。

4 中小企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)遇到的問題與解決方案

4.1 可行性研究與集體決策

對于跨區(qū)域開發(fā)中的各項問題與決策，企業(yè)應對于項目周邊市場進行各步驟要素的調查研究，由長遠眼光出發(fā)，從企業(yè)規(guī)劃到周邊市場規(guī)劃作出判斷。并成立分公司，調研市場狀況與競爭對手狀態(tài)、項目優(yōu)劣勢等，得出項目成本回收預期。有項目開發(fā)區(qū)域子公司匯總調查結果并提出會議請求、召開公司會議，向公司董事會匯報情況以及各項指標，進行充分的討論在形成決議，避免盲目性和決策失誤，確定各項細則后啟動方案。

4.2 適應熟悉不同地域辦事流程差別

在房地產開發(fā)中，各項證件與資質需完善齊全，政策以及辦事流程是其中的重要環(huán)節(jié)，牽扯到的項目部門也較多，耗費時間與精力也較多，會造成許多實質性的困難，從而影響項目的開展。在跨區(qū)域房地產開發(fā)中，應根據所在地的開發(fā)特點與政策進行預先熟悉與適應。對于層層審批流程做具體的模擬與記錄，根據項目特點預先提起申請，以免影響項目開展。

由前期方案看，各地辦理流程與手續(xù)審批流程各不相同，許多一二線城市都開通了政務一體服務中心以為居民與各企業(yè)提供政務便利、節(jié)約審批時間，但需根據所在區(qū)域具體情況進行具體分析，以免影響進度流程。

對于工程施工材料的檢測也是一大環(huán)節(jié)，應按批次進行檢測，按照項目工程的要求進行對照，應嚴格符合當地政府的環(huán)保要求與材料標準。如有材料更換或其他特殊情況，應提前進行審批檢測，以免耽誤工期或對施工造成影響。

4.3 適應跨區(qū)域地區(qū)的辦事程序

項目的開展會涉及多項手續(xù)辦理與資料準備，跨區(qū)域發(fā)展的新區(qū)域與原有工作習慣往往存在較大差異，此類差異會造成極大的辦事困難。在手續(xù)辦理與資料準備工作中，應對各部門手續(xù)辦理的差異進行匯總，預先熟悉手續(xù)差異與資料準備細則，做好各項評估與立項手續(xù)準入。設立專業(yè)資料員崗位，對于各項手續(xù)作出準備工作和備案，熟悉各個部門的工作流程與辦公位置，適應當地辦事程序，保障項目順利開展。

4.4 加強與當地政府與當地企業(yè)的協作

在跨區(qū)域開發(fā)中，為避免項目滯后與開發(fā)困難，面對新的地區(qū)必須加強與當地相關企業(yè)的協同以及與政府的合作。新開發(fā)區(qū)域子公司應加強與當地企業(yè)的合作，吸取經驗的同時尋求技術層面的交流與協作，達成長期合作關系，可在各自地域進行互相合作，節(jié)約時間與精力[5]。

在同政府的溝通中，應嚴格遵守當地規(guī)章制度，將各項稅款等繳納齊全，并根據相關規(guī)定申請可能的優(yōu)惠及減免政策等?？稍诠鹃_發(fā)范圍內，加強與政府部門的合作，同當地政府合作基礎設計建設等項目，尋求合作發(fā)展。

5 結語

中小型房地產企業(yè)的跨區(qū)域項目開發(fā)管理是一個綜合性體系，涉及眾多方面。各企業(yè)應以自身發(fā)展特點與模式為基礎，深入研究目標區(qū)域的各項要素，做好自身建設。應做好風險管控與決策分析，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，促進企業(yè)的跨區(qū)域開發(fā)項目發(fā)展。