關于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的思考

黃義敏

(廈門國貿(mào)控股建設開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000)

自2008年以來，廈門市房地產(chǎn)市場迎來了春天，獲得了較快的發(fā)展。但長期以來我國房地產(chǎn)發(fā)展一直處于摸索中前進的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在著一定的問題，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)過程中也有著許多的情況，十分不利于房地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃[1]。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃工作有利于開發(fā)者對項目整體有一個更加清晰、直觀的了解，在未來的整體銷售過程中，可以將資源進行合理的配置，也使房產(chǎn)企業(yè)更加具有市場競爭力，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中可以獨占鰲頭，獲得一席之地。

1 房地產(chǎn)市場的研究現(xiàn)狀

當前，廈門市房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有相當大的規(guī)模，成為經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的推動力。近年來，在市場監(jiān)管工作不斷完善以及房地產(chǎn)企業(yè)逐漸追求專業(yè)化、科學化的整體背景下，房地產(chǎn)市場正走向更加合理、規(guī)范的整體范圍，房地產(chǎn)市場領域進一步擴大，整個房地產(chǎn)行業(yè)都取得了長足的發(fā)展。尤其在房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司逐漸加大了對前期開發(fā)工作的研究力度，通過對其產(chǎn)品、市場、客戶、推廣等多方面的研究，為整體銷售工作奠定整體工作基調，為房地產(chǎn)市場營造出更加健康的銷售氣氛，增加房地產(chǎn)市場的整體活力[2]。

但由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間相對較短，目前確實還存在著一些問題，為房地產(chǎn)市場的規(guī)范化、品牌化發(fā)展帶來了一定的阻礙，市場中人才的缺乏、相關制度的不完善性等都將為我們的房地產(chǎn)市場開發(fā)工作帶來難度。

2 關于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)和策劃限制的關系

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)與策劃限制可謂是相輔相成，互為制約的關系，通過策劃的前期研究工作，可以對項目整體市場情況、項目本身情況、項目未來對標客戶情況以及項目主要宣傳推廣情況都有一定的了解和研究，可以為下一步的實際銷售提供思路與限定，使整個銷售過程更加合理、規(guī)范，進一步保障房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作的順利進行，為房產(chǎn)企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益[3]。

2.1 了解相關的政策體系

想要對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作進行合理有效的前期規(guī)劃，首先必須對相關政策體系有著清晰的了解與定位，在整體工作過程中做到有章可循、有法可依，認真研讀國家以及當?shù)氐恼唧w系，由政策體系進行反推，對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作進行有效的規(guī)劃，合理規(guī)避風險。

2.2 政策和市場行情的關系

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)工作與地區(qū)政策以及整體市場行情，息息相關，不進行政策解讀、不深入了解市場，將成為無水之源、無本之木，最終整體房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作必然無法融入到整體房地產(chǎn)市場活動中，也無法設計出滿足當?shù)叵M者實際需求的產(chǎn)品，開發(fā)工作必然會迎來許多的問題與難關，甚至產(chǎn)生樓盤滯銷的情況，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展水平[4]。

2.3 分析城市發(fā)展前景

對城市發(fā)展情況有一個清晰的分析，可以在前期的價格定位以及產(chǎn)品定位過程中起到一定的理論幫助，讓房地產(chǎn)開發(fā)工作者可以對產(chǎn)品的整體銷售節(jié)奏進行合理的分解工作，最終實現(xiàn)后期產(chǎn)品的高溢價，同時前期銷售房源已經(jīng)形成了一定的人群聚集，為該地區(qū)發(fā)展帶來大量人流，將進一步反哺房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，促進城市的進一步發(fā)展。另外，房地產(chǎn)發(fā)展前景的有效預期，還可以對潛在客戶進行分析，總結出潛在客戶所在區(qū)域，并對其進行定點投放，做到宣傳工作的最大化。

3 地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的內(nèi)容分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作是對未來整體銷售工作的定位與規(guī)劃，對房地產(chǎn)整體開發(fā)具有非常重要的意義，通過對客戶、市場、產(chǎn)品相關配套以及開發(fā)方案等內(nèi)容進行具體的策劃工作，可以讓整體開發(fā)工作更加的清晰，也更能抓住區(qū)域內(nèi)市場客戶的整體需求，為開發(fā)工作提供保障。

3.1 目標客戶群的分析

客戶是銷售的基礎，對目標客戶群的精準把握，可以為后期的房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)工作提供基礎，整體銷售、宣傳工作可以做到有的放矢，針對于目標客戶群的前期策劃工作，可以根據(jù)產(chǎn)品類型進行全市的客戶搜尋工作，找出目標客戶群的居住環(huán)境、工作位置，并進行有針對性的調研研究，了解目標客戶的實際需要，為其提供目標客戶需要的高質量產(chǎn)品，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體銷售工作[5]。

3.2 對標相似樓盤的開發(fā)模型

對標相似樓盤的開發(fā)模型，可以對該地區(qū)整體市場情況有一定的了解，并以此為依據(jù)進行產(chǎn)品的升級與創(chuàng)新，保證開發(fā)出符合消費者預期的產(chǎn)品，真正地做到“取其精華，去其糟粕”，批判性的進行相似樓盤開發(fā)模型的借鑒工作，提高項目整體開發(fā)水平，實現(xiàn)項目整體競爭力的提升，使企業(yè)實現(xiàn)正確的產(chǎn)品決策，在激烈的市場競爭氛圍中，獲取主動權。

3.3 營銷和物業(yè)的管理

營銷和物業(yè)管理工作，可謂是房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中的門面工作，是面對消費者的重要內(nèi)容。在營銷過程中，應根據(jù)項目的實際情況，做到有針對性的營銷宣傳工作，采取多種形式的營銷策略，實現(xiàn)營銷工作的多樣化，最大限度的吸引目標客戶到訪。到訪后，需要物業(yè)部門提供高質量、高水平的溫馨服務，讓客戶感受到尊貴感以及項目整體品質感，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目在消費者眼中的整體印象[6]。

3.4 營開發(fā)項目方案策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作，需要對后期的營銷開發(fā)工作起到一定的啟迪與規(guī)劃，為此營開發(fā)項目方案策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作中必不可少的內(nèi)容，通過對市場、本體、客戶、推廣情況的整體摸排與了解，整理出符合項目發(fā)展需要的方案內(nèi)容，為未來的開發(fā)工作提供理論依據(jù)。

4 結 語

綜上所述，本文淺析了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的相關內(nèi)容。一直以來房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況十分關注，但卻對項目開發(fā)的前期策劃工作處于一定的忽視狀態(tài)，沒有充分意識到前期策劃對房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的整體影響。但隨著房地產(chǎn)市場規(guī)范化、品牌化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場走向了日趨成熟的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層逐漸意識到了在正式銷售前，對產(chǎn)品進行清晰定位，了解產(chǎn)品實際情況的重要性，通過完成的策劃體系，來實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的前期規(guī)劃工作。未來，房地產(chǎn)市場將進一步走向科學、規(guī)范、合理化道路，對房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃的工作將更加專業(yè)化也更加有針對性，對房地產(chǎn)項目前期策劃人才的培養(yǎng)工作仍將是未來的重點內(nèi)容。