商業(yè)空間裝飾裝修工程中的項(xiàng)目管控策略探討
——以維多利亞的秘密成都店為例

王孝晨

（凱諦思建設(shè)工程咨詢（上海）有限公司， 上海 200050）

0 引言

項(xiàng)目管理是指遵循基本理論原則，采用特定組織方法來(lái)有效、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)以及控制，最終完成項(xiàng)目建設(shè)。為此，策略應(yīng)用過(guò)程中不僅要能夠達(dá)到預(yù)期效果，還要充分發(fā)揮工程的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本目標(biāo)[1]。商業(yè)室內(nèi)裝飾裝修工程管控與普通建筑室內(nèi)裝飾裝修管控有共同之處，也有一定區(qū)別，前者施工過(guò)程中時(shí)常要求施工與運(yùn)營(yíng)同步，這對(duì)項(xiàng)目管理提出了更高的要求。

1 項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于四川省成都市成華區(qū)萬(wàn)象城，是維多利亞的秘密店鋪升級(jí)改造項(xiàng)目。工程內(nèi)容為對(duì)辦公區(qū)域及賣場(chǎng)區(qū)域進(jìn)行改造，總面積2000 平方米。

2 商業(yè)空間裝飾裝修施工原則

商業(yè)空間裝飾裝修的施工要遵循以下原則：第一，功能性原則，商業(yè)空間的裝飾裝修要盡可能滿足空間的功能需求，統(tǒng)一空間功能及協(xié)調(diào)功能；第二，經(jīng)濟(jì)原則，要使用最低的耗能來(lái)取得最理想的施工效果，例如進(jìn)行節(jié)能深化設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到材料的耐用性以及可靠性進(jìn)而減少維護(hù)成本，與建筑設(shè)計(jì)師就采光模式進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而減少照明耗能等；第三，美觀原則，商業(yè)空間的裝飾裝修必須確保足夠美觀，能夠給客戶帶來(lái)愉悅的身心感受，這樣才能盡可能吸引客戶，增加成交的可能性；第四，可持續(xù)發(fā)展原則，商業(yè)空間的裝飾裝修工程要能夠與時(shí)代的發(fā)展需求以及城市的發(fā)展理念相符合，不僅要重視經(jīng)濟(jì)性，還要強(qiáng)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展理念；第五，施工運(yùn)營(yíng)同步，商業(yè)空間的裝飾裝修不能對(duì)店鋪的正常運(yùn)行造成不良影響[2]。

3 工藝流程與施工技術(shù)應(yīng)用

3.1 工藝流程

設(shè)計(jì)方案及施工圖紙→現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)交底→開工材料準(zhǔn)備（前期水電等材料進(jìn)場(chǎng)）→土建改造（包括敲墻及砌墻等）→水電鋪設(shè)（包括鋪設(shè)水管、敷設(shè)電線以及安裝開關(guān)插座底盒等）→木工工程→（包括門窗套、吊頂以及各種柜體的制作與安裝）→油漆工程→（包括墻面及柜體的油漆）→水電掃尾（包括安裝燈具、潔具、龍頭及開關(guān)面板等）→工程驗(yàn)收。

3.2 施工技術(shù)

商業(yè)空間的裝飾裝修工程施工技術(shù)涉及較多，以吊頂工程為例，涉及輕鋼龍骨與建筑基體表面的隔聲及防水，對(duì)走廊過(guò)道等較長(zhǎng)吊頂部位的防裂處理等。以石材施工為例，要注意確保石材質(zhì)量，預(yù)防石材咬色、泛黃以及泛堿等，還要注意預(yù)防石材翹曲變形。

4 管控要點(diǎn)分析

4.1 施工動(dòng)線設(shè)計(jì)

施工動(dòng)線圖要合理規(guī)劃，否則可能會(huì)引起各工種打架，材料堆放及進(jìn)出場(chǎng)混亂而對(duì)影響工程進(jìn)度。合理的動(dòng)線涉及有助于加快材料進(jìn)出場(chǎng)，協(xié)調(diào)各專業(yè)分包有序、快速施工，提高施工效率。工作面較大且穿插較多作業(yè)可能會(huì)引起施工順序顛倒、前置工作趕不上后置工作進(jìn)度以及工程進(jìn)度被延誤等，對(duì)此把控進(jìn)場(chǎng)材料，對(duì)各單位的施工覆蓋面積進(jìn)行估算，每個(gè)單位均對(duì)應(yīng)一個(gè)周轉(zhuǎn)材料堆放區(qū)、材料堆放區(qū)以及運(yùn)輸通道；以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，對(duì)材料的峰值需求量進(jìn)行確定，優(yōu)先選擇垂直施工電梯，確保每個(gè)專業(yè)的材料供應(yīng)都能夠滿足要求，避免由于材料運(yùn)輸而引起的停工[3]。此外，還需要基于服務(wù)動(dòng)向流線，對(duì)施工動(dòng)線進(jìn)行規(guī)劃。服務(wù)動(dòng)向流線是為賓客提供服務(wù)的流線以及員工活動(dòng)的流線，員工的進(jìn)出通道需要設(shè)置在不明顯的位置，且施工范圍、工人動(dòng)線不能與賓客動(dòng)線交叉，從而確保項(xiàng)目施工以及店鋪營(yíng)業(yè)可以同時(shí)進(jìn)行。

4.2 進(jìn)度

從項(xiàng)目的開工直到竣工，進(jìn)度管控均參與其中，進(jìn)度與成本還有質(zhì)量關(guān)系密切。該項(xiàng)目主要是從四個(gè)方面進(jìn)行控制，分別是工序部署、關(guān)鍵部位施工進(jìn)度控制、人員組織、材料訂貨。

第一，工序部署控制。協(xié)調(diào)問(wèn)題是重點(diǎn)之一，全面施工后，各施工單位均各行其是，常見(jiàn)搶空間、搶時(shí)間等以及搶占作業(yè)區(qū)等情況的發(fā)生，引起交叉工序顛倒、施工現(xiàn)場(chǎng)混亂，造成返工重做現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。要注意確保裝飾裝修工程中全程有部署，有組織，這樣才能為工程從開工指導(dǎo)竣工均有效不穩(wěn)地推進(jìn)提供保障。組建項(xiàng)目經(jīng)理部，對(duì)該工程的安全生產(chǎn)、材料采購(gòu)、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、技術(shù)應(yīng)用以及文明施工等方面進(jìn)行控制。根據(jù)招標(biāo)文件的要求以及該工程的特點(diǎn)合理確定不同工種的比例投入，妥善協(xié)調(diào)各分部分項(xiàng)工程。施工總體以地面工程、墻柱飾面以及頂棚裝飾為主，細(xì)木裝飾、油漆施工、地毯鋪設(shè)、地磚鋪設(shè)、地面石材、墻柱面石材鋪設(shè)、安裝飾面板以及龍骨安裝等均同時(shí)施工，從而做到有條不紊、妥善協(xié)調(diào)，確保各工種得以根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃完工。粘掛?；纱u時(shí)，要先完成連接件的安裝，進(jìn)行預(yù)試裝，檢測(cè)平整度與垂直度；對(duì)連接件掛點(diǎn)位置進(jìn)行調(diào)整，涂粘接膠固定瓷磚打磨部位；安裝前，清理連接件與瓷磚連接部位，粘接劑粘接。從下往上逐層安裝。墻面存在開洞口、突出物時(shí)采用切割、鉆孔的方法割孔，確保邊緣整齊。完成安裝后清潔表面。

第二，關(guān)鍵部位施工質(zhì)量控制。裝飾裝修工程關(guān)鍵部位一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，必然會(huì)引起返工而造成工程進(jìn)度控制失控，因此要嚴(yán)格控制關(guān)鍵部位施工質(zhì)量。該工程的關(guān)鍵部位控制主要包括瓷（?；┐u粘貼的難點(diǎn)、質(zhì)量通病以及處理措施的控制；對(duì)地毯鋪設(shè)的質(zhì)量控制；對(duì)油漆施工、石膏板吊頂以及木質(zhì)器飾面制作的難點(diǎn)、質(zhì)量通病以及處理措施的控制[4]。安裝龍骨以及連接件時(shí)，采用化學(xué)螺栓固定后置埋件，完成后拉拔試驗(yàn)確認(rèn)強(qiáng)度滿足要求；基層為砌塊墻、非承重墻以及加氣混凝土墻時(shí)，金屬龍骨粘掛。要保證埋件與龍骨粘接符合規(guī)定，安裝金屬龍骨時(shí)先豎向后水平。施工過(guò)程中，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行不斷深化，分析關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，探尋關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的影響措施并提出具有針對(duì)性的措施，對(duì)最終落實(shí)期限予以明確，每周均制定周計(jì)劃，對(duì)手段進(jìn)行檢查，循環(huán)遞進(jìn)，確保關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)得到控制，進(jìn)而為工期落實(shí)提供保障。

第三，材料采購(gòu)。商業(yè)空間裝飾裝修工程項(xiàng)目的材料種類繁多，涉及較多定制材料、特殊材料以及進(jìn)口材料，這增加了材料采購(gòu)的難度，而材料采購(gòu)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度控制具有直接影響。對(duì)此分類主要材料，嚴(yán)格按照工期要求來(lái)進(jìn)行材料的訂貨時(shí)間表及到貨時(shí)間表，以材料詢價(jià)對(duì)比表來(lái)分析，進(jìn)而確保訂貨指令合理，為材料的及時(shí)到位提供保障。

第四，施工人員。該因素同樣對(duì)工程進(jìn)度具有重要影響，對(duì)此合理確定施工人員，確保施工人員充足而不至于冗余。班組之間引入競(jìng)爭(zhēng)化機(jī)制，制定獎(jiǎng)懲措施，為工期提供保障。操作人員要使用先進(jìn)的機(jī)械，提高工作效率，將前期技術(shù)準(zhǔn)備工作做好，確保施工人員能掌握區(qū)域內(nèi)的施工流程，減少由于任務(wù)不明確而引起的窩工。

4.3 揚(yáng)塵控制

該項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，要在店鋪正常開業(yè)運(yùn)營(yíng)的情況下進(jìn)行分階段、分區(qū)域的施工，施工過(guò)程中產(chǎn)生的灰塵會(huì)對(duì)店鋪的運(yùn)營(yíng)造成較大不良影響，因此要特別注意施工過(guò)程中的揚(yáng)塵處理。隔離灰塵與氣味這是該項(xiàng)目的最大難點(diǎn)，盡管已經(jīng)事先采用石膏板實(shí)現(xiàn)賣場(chǎng)區(qū)域與施工區(qū)域之間的隔離，但是施工區(qū)域施工過(guò)程中存在的氣味以及灰塵仍然可能通過(guò)空調(diào)與縫隙等進(jìn)入賣場(chǎng)，對(duì)店鋪的正常營(yíng)業(yè)造成負(fù)面影響，為了將施工對(duì)店鋪運(yùn)營(yíng)造成的影響減小到最低，每日施工前都采用塑料膜全部蓋住賣場(chǎng)的貨品，完成當(dāng)日施工后撤除，由清潔人員打掃，每天重復(fù)。

4.4 成本控制

第一，遵循成本最低化的原則進(jìn)行成本控制。施工企業(yè)開展成本控制的目的在于降低成本，但是也要注意合理降低成本，要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，制定出合理且可行的方案與措施，通過(guò)努力來(lái)將成本降低。

第二，全面成本管控。項(xiàng)目成本全員包括各單位、各部門的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)以及班組經(jīng)濟(jì)核算，要做到全體成員參與其中，將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)人。全過(guò)程管控中，要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的每個(gè)階段來(lái)連續(xù)開展成本控制，不能時(shí)緊時(shí)松，進(jìn)而確保有效控制項(xiàng)目成本。

第三，成本控制過(guò)程中做到權(quán)責(zé)利結(jié)合。項(xiàng)目部班組及部門在承擔(dān)成本控制的責(zé)任的同時(shí)，還具有成本控制的權(quán)利。項(xiàng)目部經(jīng)理定期檢查各班組及部門的成本控制所取得的成效，并進(jìn)行考評(píng)，執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度。成本控制中落實(shí)權(quán)責(zé)利相結(jié)合，進(jìn)而確保成本控制的開展效果[5]。

5 施工難點(diǎn)與方案深化

項(xiàng)目所在地區(qū)夏季溫度較高，要在確保保證店鋪運(yùn)營(yíng)時(shí)段內(nèi)清涼的情況下完成新舊空調(diào)的切換。對(duì)此最開始考慮移動(dòng)空調(diào)的方式，但是分析發(fā)現(xiàn)，移動(dòng)空調(diào)占用空間較多，需要大量布置空調(diào)才能滿足制冷需求，店內(nèi)需要長(zhǎng)時(shí)間放置移動(dòng)空調(diào)，影響店鋪形象，還可能為顧客帶來(lái)不良體驗(yàn)。因此決定改變?cè)┕し桨福M(jìn)行分段式切換，即店鋪的新空調(diào)與舊空調(diào)分為數(shù)段進(jìn)行切換，新舊段空調(diào)切換時(shí)，舊空調(diào)與新空調(diào)運(yùn)行不受影響。經(jīng)多次技術(shù)討論后，極大程度上縮減了空調(diào)的切換時(shí)間。

吊頂空間本來(lái)就有限，還要在吊頂空間內(nèi)布置各專業(yè)管道，這造成新風(fēng)管與舊風(fēng)管的銜接難度較大。完成所有新風(fēng)管的安裝后，做到新風(fēng)管與舊風(fēng)管的接口部位，在接口部位調(diào)試，完成調(diào)試后，選擇晚上將舊空調(diào)停止運(yùn)轉(zhuǎn)，將新舊風(fēng)管交接部位將舊風(fēng)管拆除，與新空調(diào)系統(tǒng)的新風(fēng)管連接。最終新舊空調(diào)只用了1 個(gè)晚上的時(shí)間完成新舊空調(diào)風(fēng)管的切換，店鋪的正常運(yùn)營(yíng)未受到任何由于新舊空調(diào)切換帶來(lái)的影響，最終新舊空調(diào)的無(wú)縫轉(zhuǎn)換得以圓滿完成。

6 結(jié)論

本文基于商業(yè)空間裝飾裝修工程的項(xiàng)目管控問(wèn)題，以維多利亞的秘密成都店的裝飾裝修項(xiàng)目為例，論述裝飾裝修原則，分析了工藝流程與施工技術(shù)應(yīng)用，總結(jié)了相關(guān)要點(diǎn)，針對(duì)工程中存在的重點(diǎn)提出相應(yīng)方案，為該項(xiàng)目由的優(yōu)質(zhì)、高效完成提供了保證。綜上所述，商業(yè)空間裝飾裝修工程中要嚴(yán)格遵守施工原則，立足于商業(yè)空間裝飾裝修工程的特點(diǎn)，盡可能避免對(duì)正常運(yùn)營(yíng)造成影響，重點(diǎn)加強(qiáng)施工管控，針對(duì)工程難點(diǎn)深化施工方案，這樣才能確保項(xiàng)目圓滿完成。