商業(yè)辦公樓建設(shè)過程管理與技術(shù)問題解析

鄒高豐

（上海保利盛茂置業(yè)有限公司， 上海 200439）

0 引言

基于市場經(jīng)濟(jì)模式的不斷深化，人們更加追求生活品質(zhì)與工作的舒適性。精神的追求對于當(dāng)代人民來說將愈發(fā)重要。鑒于此，在土地出讓的規(guī)劃條件下，商辦業(yè)態(tài)是結(jié)合了區(qū)域整體業(yè)態(tài)的配置程度進(jìn)行的優(yōu)化配置。商業(yè)與辦公結(jié)合將會提升區(qū)域價值屬性，給在此工作或生活的人們提供更加便捷的方式。如何使開發(fā)的商辦項目符合當(dāng)?shù)氐男枨?，迎合市場，找?zhǔn)切入點，是項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。做好前期調(diào)研，根據(jù)市場反饋進(jìn)行產(chǎn)品定位，使其在區(qū)域內(nèi)有一定的競爭力，并考慮未來幾年甚至是十幾年區(qū)域的發(fā)展前景，使開發(fā)的產(chǎn)品能滿足市場需求，保持一定的先進(jìn)性和未來性，是地產(chǎn)開發(fā)者應(yīng)該用心去做并注重的一件事情。

1 商辦樓施工常見問題分析

商辦樓的特點是系統(tǒng)相對復(fù)雜，結(jié)構(gòu)造型一般具有獨特的風(fēng)格，參建的單位比較多而且相對集中，內(nèi)外協(xié)調(diào)的事情也較多，要求建設(shè)方具有高度的管理水平和協(xié)調(diào)組織能力。在具有商業(yè)性質(zhì)的樓盤開發(fā)中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為前期定位不準(zhǔn)，沒有充分考慮研究區(qū)域市場的現(xiàn)狀以及消費群體的性質(zhì)，最終在竣工交付開業(yè)時招商困難，人流稀少，給商業(yè)運(yùn)營帶來極大的困難和挑戰(zhàn)。為保證產(chǎn)品做出來后適應(yīng)市場的需要，這就要在前期策劃階段對產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分考慮產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式是否滿足未來市場的需求。對市場進(jìn)行調(diào)研，區(qū)域競品的經(jīng)營現(xiàn)狀，消費群體的層次以及消費傾向，企業(yè)辦公的區(qū)域半徑需求以及競爭規(guī)劃。這些因素都要在方案設(shè)計時進(jìn)行研究，多方案比較。確定方案后，各專業(yè)要根據(jù)設(shè)計方案進(jìn)行初步設(shè)計直至施工圖設(shè)計，各個專業(yè)之間要充分溝通，根據(jù)相互條件需求做針對性設(shè)計，防止出現(xiàn)錯漏設(shè)計導(dǎo)致不完善，后期圖紙變更頻繁，影響現(xiàn)場的進(jìn)度，帶來成本增加。

商辦項目因單體體量一般比較大，功能較多，人流密集場所，規(guī)范要求都較高。管線設(shè)備極多，如果施工前不做充分的梳理，勢必造成施工期間各種“打架”問題存在，不僅影響施工進(jìn)度，增加協(xié)調(diào)難度，也給工程質(zhì)量帶來極大的隱患。為解決這類問題，必須在施工前進(jìn)行綜合管線深化排布，各專業(yè)各分包之間充分溝通與協(xié)調(diào)，形成綜合管線平衡圖，用于指導(dǎo)現(xiàn)場管線的施工，對保證現(xiàn)場工程質(zhì)量起到關(guān)鍵的作用。

項目開發(fā)過程中，專業(yè)因為圖紙深度不夠會帶來一系列的成本和施工的問題。所以在招采階段，需要深化設(shè)計的子項，必須約定合同內(nèi)容，作為投標(biāo)單位必做的一項工作。施工時，工程部、設(shè)計部與施工單位設(shè)計人員直接控制二次設(shè)計的質(zhì)量和進(jìn)度，比如幕墻門窗深化、相關(guān)機(jī)電系統(tǒng)深化（如可能涉及的設(shè)備供應(yīng)商的深化）、精裝各類排版深化、雨棚欄桿等深化等。但此操作方式并不是最完善的處理形式，畢竟二次深化是為了將設(shè)計圖更好的與現(xiàn)場結(jié)合，同時一般都是由施工單位控制的。二次深化設(shè)計應(yīng)由項目部統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一管理，根據(jù)進(jìn)度要求統(tǒng)一安排，樣板施工是一項引導(dǎo)性的關(guān)鍵工作，必須做好：1）樣板管理，為控制設(shè)計效果，主要樣板堅持設(shè)計封樣、施工單位送樣選樣的原則，同時兼顧成本，實現(xiàn)原設(shè)計效果；2）施工期間，現(xiàn)場執(zhí)行樣板先行。如涉及外立面效果、精裝修樣板、機(jī)電綜合管線樣板、土建二結(jié)構(gòu)樣板等；3）施工配合，設(shè)計部要全程參與工地監(jiān)理例會，經(jīng)常深入現(xiàn)場，配合施工解決各種問題。

2 項目概況

本工程為上海市某商辦樓項目，位于寶山淞南板塊內(nèi)，北臨長江西路，東至郁江巷路。項目總占地面積21051 平方米，總建筑面積為54912 平米。一層為商業(yè)，二層以上為辦公。地下一層為人防、設(shè)備房和車庫。該項目是淞南鎮(zhèn)重點打造的一個商辦項目，建筑外立面設(shè)計比較新穎，采用的是陶管和玻璃幕墻結(jié)構(gòu)。內(nèi)側(cè)回廊中空設(shè)計，主要是給商業(yè)提供較為寬敞舒適的空間。為保證辦公的舒適性，配置了26 部扶梯，4 部觀光電梯以及2 部垂直客梯。項目主入口廣場設(shè)計有噴泉，建筑沿北側(cè)和東側(cè)外立面設(shè)計了泛光照明。

3 施工技術(shù)解析

3.1 土建工程

3.1.1 樁基圍護(hù)及降水工程

施工初期，根據(jù)圍護(hù)圖紙做好圍護(hù)樁施工，同時結(jié)合工程進(jìn)度，基坑開挖前15 天安排井點降水。本工程維護(hù)采用的是4 排雙軸水泥土攪拌樁重力壩圍護(hù)體系，樁長11～12 米不等，搭接長度200mm，水泥摻量13～16%（暗浜區(qū)域為16%），水灰比為0.55。成樁采用二噴三攪施工工藝（即預(yù)攪下沉-噴漿提升-攪拌下沉-噴漿提升-攪拌下沉-攪拌提升）噴漿攪拌提升速度不大于0.5m/min，壓漿速度和提升（或下沉）速度相適應(yīng)，以便確保額定漿量在樁身長度范圍內(nèi)均勻分布。施工前，首先應(yīng)進(jìn)行工藝性試樁，并經(jīng)過監(jiān)理監(jiān)督檢查。詳細(xì)記錄水泥投放量、水灰比、輸漿泵泵送時間、攪拌頭噴漿提升開始時間、到達(dá)地面時間、樁身垂直度及標(biāo)高控制方法。根據(jù)工藝試樁結(jié)果確定相關(guān)的施工參數(shù)。試樁數(shù)量不少于2 根。井點降水深度應(yīng)達(dá)到開挖面以下1 米以下。施工單位必須編制詳細(xì)的降水施工方案和土方開挖方案，并經(jīng)圍護(hù)設(shè)計單位認(rèn)可后方可實施。挖土順序要嚴(yán)格按照施工方案實施，嚴(yán)禁超挖，最后的200mm 土層需人工開挖以控制標(biāo)高。開挖完成并經(jīng)地質(zhì)勘察單位驗槽后方可繼續(xù)施工。在地下結(jié)構(gòu)施工期間，按照監(jiān)測方案，對圍護(hù)壓頂水平位移、沉降，周邊建筑物、道路及地下管線沉降位移，坑內(nèi)外水位等進(jìn)行嚴(yán)密觀測，確?；邮┕ぐ踩?。

3.1.2 筏板基礎(chǔ)施工

基礎(chǔ)墊層施工完成，對建筑角點放線，經(jīng)過規(guī)劃復(fù)驗后方可進(jìn)行后續(xù)的防水及鋼筋施工。本項目筏板基礎(chǔ)厚度為1 米，采用C35 混凝土，筏板基礎(chǔ)按照后澆帶劃分為11 個區(qū)段，混凝土澆筑量約13600 立方。鋼筋綁扎前對筏板基層做全面的檢查，作業(yè)面內(nèi)的雜物、浮土、木屑等應(yīng)清理干凈。位置線應(yīng)用不同于軸線及模板線的顏色區(qū)分開。鋼筋等原材料的使用前必須經(jīng)抽樣復(fù)檢，每組型號的鋼筋復(fù)檢不少于3 組試樣，經(jīng)過抗拉、抗折檢測合格后才能使用。鋼筋采用機(jī)械連接，同一截面的鋼筋接頭率不超過50%，接頭位置按規(guī)定錯開35d 且大于500mm。鋼筋套筒長度必須符合設(shè)計要求，鋼筋套絲長度以露出套筒1～2 扣為宜，接頭位于套筒中心位置。套絲時，對鋼筋端面進(jìn)行檢查，端面齊平，套絲不能壞絲、脫絲等質(zhì)量缺陷，這樣才能保證鋼筋連接的質(zhì)量。底板鋼筋綁扎完成，對豎向結(jié)構(gòu)的柱鋼筋、墻鋼筋綁扎，彎鉤部分鋼筋必須與底板鋼筋成45 度角綁扎。鋼筋綁扎、機(jī)電預(yù)留預(yù)埋的基礎(chǔ)防雷、排水管道施工等工作完成后，經(jīng)監(jiān)理全部驗收合格方可進(jìn)行混凝土澆筑工序?；A(chǔ)底板因是大體積混泥土澆筑，質(zhì)量控制關(guān)系到整個建筑的結(jié)構(gòu)質(zhì)量，非常關(guān)鍵。澆筑時，監(jiān)理必須進(jìn)行旁站，保證混凝土供應(yīng)是前提。澆筑要保證結(jié)構(gòu)的整體性和施工的連續(xù)性，對混凝土進(jìn)行充分的振搗，以混凝土表面呈現(xiàn)水平不再顯著下沉，不再出現(xiàn)氣泡、表面泛出灰漿為宜。這樣能夠提高混凝土與鋼筋的握裹力，使混凝土抗壓強(qiáng)度提高，從而提高抗裂性，防止因振搗不密實導(dǎo)致混凝土沉落出現(xiàn)裂縫。為避免大體積混凝土由于溫度應(yīng)力而產(chǎn)生裂縫，可采用低水化熱的混凝土材料，適當(dāng)使用緩凝減水劑等外加劑，在保證混凝土強(qiáng)度的條件下，降低水灰比，減少水泥摻量。澆筑過程中，控制混凝土內(nèi)外溫差，使溫差符合設(shè)計要求，當(dāng)沒有具體說明時，溫差控制在25 攝氏度以內(nèi)。澆筑完成，應(yīng)在12 小時內(nèi)覆蓋澆水養(yǎng)護(hù)，防止因由于干縮產(chǎn)生裂縫?；A(chǔ)底板在主體封頂完成后，按照設(shè)計的時間要求，結(jié)合現(xiàn)場進(jìn)度并滿足規(guī)范的條件下，將后澆帶封閉。后澆帶在施工前，一定要將基層清理干凈并進(jìn)行鑿毛處理，清除疏松基層，調(diào)直鋼筋，鋼筋搭接及錨固長度符合設(shè)計要求。最后清水沖洗干凈后在監(jiān)理驗收合格下方可澆筑施工，以確保大底板的施工質(zhì)量符合要求。

3.2 機(jī)電工程

商辦類項目對通風(fēng)空調(diào)設(shè)備的選型要求更高，也是決定后期運(yùn)營舒適度的關(guān)鍵。風(fēng)機(jī)選型過程中，風(fēng)量和噪聲是兩個關(guān)鍵指標(biāo)，所以在設(shè)備采購階段需對同類產(chǎn)品項目進(jìn)行考察以借鑒相關(guān)經(jīng)驗，對風(fēng)機(jī)供應(yīng)商在設(shè)備運(yùn)行以及售后服務(wù)等方面做評價，選擇既能滿足風(fēng)量的要求，又能在同條件下噪音最低，對周邊環(huán)境影響最小，功耗、風(fēng)壓、轉(zhuǎn)速等各項參數(shù)滿足設(shè)計的要求。設(shè)備安裝過程中，根據(jù)使用環(huán)境要求做進(jìn)一步的降噪處理。如在地庫機(jī)房中，風(fēng)機(jī)主要是吊裝，為減少設(shè)備運(yùn)行帶來的震動，采用吊式減振器，機(jī)房墻壁增加隔音棉隔音板做隔音降噪處理。屋頂上安裝的風(fēng)機(jī)為減少對周邊公共環(huán)境以及內(nèi)部的影響，安裝時基礎(chǔ)采用橡膠減震器，出風(fēng)口處增加消音段，整臺機(jī)組做外包隔音處理，經(jīng)過這樣的處理后噪音值將會大大降低，滿足環(huán)保指標(biāo)，減小對周邊居民區(qū)的影響。

電氣設(shè)計方面，要充分考慮當(dāng)前商業(yè)餐飲實際。目前餐飲很多的西餐、包括火鍋類的中餐等，絕大部分使用的是電用炊具，這就導(dǎo)致用電量很大。此類商辦項目中，電量的設(shè)計要有足夠的配置。同時在每個餐飲單元要配置燃?xì)鈼l件，這樣在后期招商過程中不會因條件不足導(dǎo)致招商困難或增加改造成本。電氣設(shè)備選型方面要充分結(jié)合工程實際。因商辦類項目后期運(yùn)營過程中，面對的是諸多業(yè)主，所以在用電方面主要是以節(jié)能為主，同時要考慮管理成本及方便性、租金收取風(fēng)險可控。比如在計量方面，選擇插卡式預(yù)付費電表實行分戶計量，電表計量系統(tǒng)具有欠費斷電、短信提醒、低值報警等功能。這樣既降低了商業(yè)物業(yè)人工管理成本，又能減少欠費不繳、費用收取困難，出現(xiàn)管理摩擦等問題。照明燈具上，選擇LED 節(jié)能產(chǎn)品，尤其是泛光照明燈具的選型尤為重要。泛光照明燈具安裝在建筑立面外墻上，對燈具質(zhì)量要求將會更高。不僅要選擇節(jié)能LED 產(chǎn)品，還要考慮光源芯片的使用壽命，外罩防水質(zhì)量過關(guān)，外觀及型式要滿足外立面的要求，提高使用年限，減少后期運(yùn)營的維護(hù)成本。

4 工程管理重點

4.1 進(jìn)度管理

工程進(jìn)度是決定項目建設(shè)成敗的一個關(guān)鍵因素，影響著項目的投資回籠和收益水平。進(jìn)度拖延將會增加財務(wù)的成本，建筑業(yè)本身就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以在建設(shè)過程中，工程進(jìn)度的管控是實現(xiàn)資金正現(xiàn)金流的前提。本項目開發(fā)過程中進(jìn)度受到了比較大的影響，總結(jié)下來主要有以下幾個方面：

圖紙設(shè)計變更較多，版本更新較快。圖紙更新過多勢必導(dǎo)致施工方對圖紙的熟悉程度不夠，等待圖紙的時間較長，制約節(jié)點較多，進(jìn)而影響到工序的連續(xù)性和快速推進(jìn)；

分包合同過多，成本控制過緊，總包和分包之間的扯皮現(xiàn)象較多，給工程管理帶來極大的難度，工程進(jìn)度因此受到較大影響；

選定的施工單位管理能力較低，配合意識較差，供貨能力嚴(yán)重影響現(xiàn)場的施工進(jìn)度，尤其是幕墻施工階段。本項目外立面幕墻是采用的套管加玻璃幕墻形式，造型比較新穎。施工階段，玻璃幕墻是由施工單位采購包安裝。但是供貨期間，施工單位供應(yīng)商供貨出現(xiàn)嚴(yán)重的進(jìn)度拖延，根本無法滿足現(xiàn)場施工進(jìn)度，導(dǎo)致幕墻安裝進(jìn)度整體拖延近5 個月時間，使開發(fā)成本及開業(yè)節(jié)點受到嚴(yán)重的影響。為此緊密約談施工企業(yè)高層，進(jìn)行市場供應(yīng)調(diào)查，廠家考察等措施，經(jīng)過一系列的溝通協(xié)調(diào)和督促，最終完成了施工任務(wù)。但是付出的努力和成本也是很大的。如何保證施工進(jìn)度，管控好開發(fā)節(jié)奏，應(yīng)該從以下幾個方面加強(qiáng)管理：

施工單位進(jìn)場前，制定好行政管理制度及相關(guān)要求，進(jìn)場時使之接納并認(rèn)同。施工過程中采取行政與合同雙管齊下的措施予以監(jiān)督管理。同時，對施工中的一些質(zhì)量通病和難點要提前預(yù)判，制定好施工方案和應(yīng)對措施。防止因為質(zhì)量上的問題和相關(guān)工作未前置，而影響到后續(xù)的工作安排；

充分發(fā)揮監(jiān)理的監(jiān)督職責(zé)，要求監(jiān)理對現(xiàn)場的人機(jī)料資源做到每天都要了解，一旦資源出現(xiàn)問題，要立即預(yù)警并督促調(diào)整。必要時要上報。以使問題能夠及時得到解決。對監(jiān)理及各參建單位要求加強(qiáng)對圖紙的熟悉；

加強(qiáng)對施工計劃過程控制。計劃是用來指導(dǎo)現(xiàn)場施工的，對每一個施工節(jié)點都要有提前量，計劃節(jié)點必須有效控制。要責(zé)任到人，強(qiáng)化責(zé)任意識，同時應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)人員對規(guī)范及規(guī)程的學(xué)習(xí)和了解，使之有效指導(dǎo)和管理。

4.2 成本管理

項目實施過程中嚴(yán)格按照合同條款控制工程款支付，對出現(xiàn)的現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更及時審核以便成本管控并預(yù)警，及時匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。

項目要從多種途徑去研究成本控制的方式方法，例如從設(shè)計角度的“限額設(shè)計”、“強(qiáng)限指標(biāo)”，從供應(yīng)商角度的“擇優(yōu)建立戰(zhàn)略合作單位”、“戰(zhàn)略合作單位優(yōu)勝劣汰制度”，選擇優(yōu)秀的造價咨詢單位及咨詢單位團(tuán)隊，嚴(yán)格把關(guān)過程審核及結(jié)算工作等。

招標(biāo)采用邀請招標(biāo)的模式，合同管理按照總承包管理模式，對于專業(yè)分包單位的選擇，采取甲方與總承包單位聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)選取合作單位，與總承包單位簽訂分包合同，符合國家招標(biāo)和建筑法規(guī)定，規(guī)避風(fēng)險。確定中標(biāo)單位后，邀請合約部與項目部進(jìn)行合同交底，合約與成本管理中心和項目部共同對中標(biāo)單位進(jìn)行管理，嚴(yán)格控制材料質(zhì)量、施工質(zhì)量，同時對材料供應(yīng)計劃嚴(yán)格把控，避免與項目現(xiàn)場工期脫節(jié)。

工程施工階段，建立動態(tài)成本預(yù)警機(jī)制，控制設(shè)計變更及簽證的發(fā)生。做好工作計劃、合同分判、標(biāo)段劃分、明確總分包工作界面等工作。依據(jù)總體進(jìn)度計劃，編制好項目成本工作進(jìn)度計劃。依據(jù)本項目開發(fā)工作進(jìn)度計劃所確定的時間節(jié)點，制定詳細(xì)的招標(biāo)計劃，包括承包商采購、供應(yīng)商采購、設(shè)計監(jiān)理等服務(wù)采購等，并對每一項招采計劃細(xì)分編制招標(biāo)文件的時間，發(fā)標(biāo)計劃、回標(biāo)時間、評標(biāo)時間、定標(biāo)時間等工作安排，以便招采工作滿足現(xiàn)場進(jìn)度需求。根據(jù)標(biāo)段中確定的工作范圍，在項目工作界面劃分表中詳細(xì)劃分工作內(nèi)容，以免后續(xù)采購工作因界面不清等原因造成成本不能有效控制的情況出現(xiàn)。

施工階段的變更簽證是不可避免，關(guān)鍵是如何有效的管理和控制，進(jìn)行事前評估，建立預(yù)警機(jī)制。根據(jù)變更與簽證確認(rèn)的流程制度，在設(shè)計修改決策前預(yù)先估算出設(shè)計修改所可能引起的成本增減并及時量度及計算所有設(shè)計修改所引起的總合同造價的增減以控制成本。同時根據(jù)工程進(jìn)度及現(xiàn)場實際情況及時控制無效成本支出，節(jié)約成本，按節(jié)點對施工階段提出成本糾偏建議，確保所有變更與簽證處于有效的管理及合理的控制之中。

項目結(jié)算階段，做好工程結(jié)算工作，審核結(jié)算資料的完整性。認(rèn)真審核施工單位遞交的結(jié)算資料是否完整，簽證手續(xù)是否符合要求，簽字是否全齊。認(rèn)真研讀合同，依據(jù)合同條件，按照施工合同約定的工期、質(zhì)量、材料價格確定方式、工程量計量方式、獎懲規(guī)定等條款進(jìn)行合理正確的結(jié)算。

審核竣工圖是否符合實際施工完成情況，注意施工企業(yè)有沒有為增加結(jié)算費用，故意增加圖紙內(nèi)容，加大工程量。

項目開發(fā)的成本管理是一項非常關(guān)鍵的工作，成敗最終是以利潤為考核點，成本規(guī)劃控制得當(dāng)，不僅能加快工程進(jìn)度，節(jié)約財務(wù)成本，也能降低建造成本，降低開發(fā)風(fēng)險，為項目盈利提供堅實的保障。

5 結(jié)束語

商業(yè)辦公項目建設(shè)的施工技術(shù)及管理的成敗是決定開發(fā)能否成功的關(guān)鍵，它將會對商鋪及辦公的使用性能和商品的價值產(chǎn)生較大的影響，也是提升產(chǎn)品商業(yè)價值的主要手段。現(xiàn)如今，由于網(wǎng)絡(luò)互連及電商的飛速發(fā)展，整個商業(yè)模式也發(fā)生的翻天覆地的變化，改變了以往的購物格局，如何使產(chǎn)品能在激烈的競爭中具有足夠的市場需求，需要在開發(fā)階段進(jìn)行認(rèn)真的思考，要以更高、更新的要求滿足產(chǎn)品的藝術(shù)效果，要以高效的管理手段、方式方法提升安全性、舒適性，還要不斷創(chuàng)新，對施工技術(shù)進(jìn)行有效的分析，提出具體可行的措施，推動商辦類項目的健康發(fā)展。