三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)項目飛檢成績提升建議

耿大將

（新城控股集團股份有限公司上海第二分公司， 上海 200333）

0 引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，很多大型房地產(chǎn)公司尤其是全國排名前10的房地產(chǎn)公司，在2017 年左右為了擴大規(guī)模和市場占有率積極下沉三四線城市開拓三四線房地產(chǎn)市場。然而很多房地產(chǎn)公司在下沉三四線城市之前并沒有做充足的供應(yīng)商儲備。一個典型的問題是全國性的總包供應(yīng)商儲備嚴重不足，導(dǎo)致不得不采用當?shù)氐牡胤叫钥偘?。然而地方性總包承接大型項目的工程?jīng)驗有限，能級有限，導(dǎo)致在質(zhì)量管控方面往往不如綜合性的全國大總包。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐漸健康發(fā)展，老百姓對住房質(zhì)量的要求越來越嚴格。很多標桿房企都建立了自己的質(zhì)量管控體系，而飛檢制度作為質(zhì)量管控的一種極其重要的手段[1-5]，基本上被全國排名靠前的房地產(chǎn)開發(fā)商所采用。飛檢成績在房地產(chǎn)開發(fā)公司項目部的績效考核中占有很大比重。如何提升飛檢成績，尤其是在和地方性總包合作的下沉三四線城市的項目管理中如何提高飛檢成績，從而提升甲方項目管理人員的績效，這是很多房地產(chǎn)從業(yè)人員所關(guān)心的問題。同時飛檢成績的提升，一定程度上也意味著工程質(zhì)量的提升，無疑工程質(zhì)量的提升對提升房地產(chǎn)公司的品牌聲譽具有重要的意義。

本文在房地產(chǎn)項目開發(fā)甲方的角度，以山東省某一縣級市的房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，結(jié)合本人工作實踐經(jīng)歷，對飛檢成績的提升做了系統(tǒng)性的總結(jié)，并且給相關(guān)從業(yè)人員提出了四點建議，以供大家參考。

1 項目簡介

項目位于山東省某縣級市新城區(qū)，總用地面積9 萬多平方米，總建筑面積29萬平方米，容積率做足2.50，建筑密度20%，總戶數(shù)1300 多戶。項目土建總包為當?shù)厣形催M入大城市建筑市場的地方性總包。本項目為高周轉(zhuǎn)項目，對項目節(jié)點要求很高，要求快建快銷。在地方性總包和高周轉(zhuǎn)的背景下，如何保證項目質(zhì)量提升飛檢成績是擺在甲方管理人員面前的重大難題。

該項目甲方在進行質(zhì)量控制過程中十分關(guān)注區(qū)域和集團總部的飛檢成績，尤其是集團總部的飛檢成績。項目歷次飛檢情況如表1 所示。從表中可以看出飛檢成績提升幅度最大的是在2019 年3 月30 日的區(qū)域飛檢到2019 年4 月23 日的集團飛檢，成績提升達15.58 分。之后該項目的飛檢成績一直保持在90 分以上?？紤]到本文重點關(guān)注飛檢成績的提升，所以相應(yīng)的重點工作即該時間段所做的質(zhì)量整改工作。

表1 飛檢成績表Table 1 Flight inspection result sheet

2 飛檢成績提升所進行的質(zhì)量整改工作

2.1 飛檢目的

飛檢的目的主要有以下三個方面：首先在于提升工程質(zhì)量。有了飛檢制度，甲方項目管理人員在項目管理過程中就會注重質(zhì)量過程管控，以免造成不可逆的質(zhì)量問題影響飛檢成績。其次建立了量化的考核標準。飛檢成績的高低，對內(nèi)可以作為甲方項目管理人員績效考核的一項重要指標。這樣可以解決績效考核無法量化的問題，從而能夠有效解決績效考核公平性問題，更有效地激發(fā)甲方項目管理人員的工作積極性。對外飛檢成績可以作為甲方對供應(yīng)商考核的一項非常重要的指標，因為飛檢成績側(cè)面可以反映很多問題，例如飛檢成績比較高的總包供應(yīng)商一般其質(zhì)量管控水平不會太差，在與甲方進行配合的過程中，配合度也不會太差，如果一個項目的飛檢成績很差，大概率的情況是總包配合度和質(zhì)量管控水平都差。最后通過飛檢手段提升工程質(zhì)量，為百姓制造高質(zhì)量的優(yōu)秀住宅產(chǎn)品，有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌聲譽，從而能夠更好的助力營銷去化，從而實現(xiàn)財務(wù)收益。

2.2 飛檢提升整改工作

在2019 年3 月30 日區(qū)域飛檢后，項目部集中精力進行了質(zhì)量整改工作。如圖1 所示，飛檢成績的提升過程，實際上就是質(zhì)量整改的過程。該過程本質(zhì)上就是一個發(fā)現(xiàn)問題解決問題的不斷反復(fù)的過程。在這個過程中，首先甲方現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理按照飛檢制度表發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工過程中的質(zhì)量問題，然后督促總包進

行整改。整改完成以后進行復(fù)驗，復(fù)驗通過后整改完成。如果復(fù)驗不通過繼續(xù)整改，直至復(fù)驗通過。

圖1 飛檢整改日常工作Fig.1 Daily work of flight inspection and rectification

具體在質(zhì)量整改過程中甲方項目部的做法為:首先思想重視，通過制度宣貫和培訓(xùn)的手段讓總包在思想上對飛檢成績提升質(zhì)量整改工作加以重視。其次對標和反思。通過和兄弟項目進行對標發(fā)現(xiàn)本項目的不足，尤其是質(zhì)量方面的不足，借鑒優(yōu)秀項目的一些工程做法，對本項目的質(zhì)量問題加以整改。然后加強過程驗收和專項整改工作。對整改完的質(zhì)量問題及時進行過程驗收，驗收完后及時進行銷項，對一些共性質(zhì)量問題（如頂板水平度差；砌筑工程外門窗洞口尺寸偏差合格率低；止水鋼板焊接質(zhì)量差；混凝土澆筑前鋼筋墊塊數(shù)量明顯不足，造成有鋼筋與模板接觸，有露筋風險；電箱門未鎖，無防雨措施，箱體內(nèi)未設(shè)置系統(tǒng)接線圖和分路標記，線路連接不符合要求；立桿間距過大、內(nèi)外架相連、頂托大于300mm）進行專項整改工作。最后進行項目自檢和模擬打分。在模擬打分能達到集團飛檢要求的情況下即可放松整改工作。通過本次整改，飛檢成績得到顯著提升，總包和甲方管理人員的質(zhì)量意識大大提高，總包的過程管控意識大大增強。

2.3 地方性總包引進影響層級

從圖1 所示的飛檢成績提升過程可以看出，給力的監(jiān)理和配合度高的總包，尤其是配合度高的總包對質(zhì)量整改工作具有決定性的重要作用。在總包不配合的情況下，即使其能級再高，質(zhì)量整改工作也無法很好的推進，飛檢成績提升也就無從談起。

如前所述，在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司下沉三四線城市后不可避免的會引入一些地方性總包。在具體的質(zhì)量整改工作中，地方性總包的配合度對質(zhì)量整改工作具有決定性的作用。如何在項目前期就能引入配合度高的地方性總包，這對項目整體質(zhì)量的提升具有決定性的重要意義。為給類似項目提供借鑒，如表2 所示，本文采用對標方法對幾個類似項目的總包進行了對比。

表2 地方性總包配合度對標Table 2 Local general contracting cooperation benchmarking

通過對比如表2 所示的幾個三四線城市項目的地方總包的配合度，明確以后在引入地方性總包時需要注意的事項。最后得出引入地方性總包的3 個影響層級，如表3 所示。

表3 地方性總包引進3 個影響層級Table 3 Three influence levels of introduction of local general contracting

從表中可以看出，在引進地方性總包時需要重點關(guān)注的是否存在資質(zhì)掛靠、歷史配合度如何、財務(wù)狀況如何。只有在這三個指標完全沒有問題的情況下，才會考慮后面的企業(yè)資質(zhì)、歷史業(yè)績和施工體量峰值。最后營業(yè)額和項目經(jīng)理只是輔助指標，主要起錦上添花的作用。

3 飛檢成績提升建議

為給房地產(chǎn)同行提升飛檢成績一些建議，本文結(jié)合本項目質(zhì)量整改工作，提出后續(xù)類似工程項目質(zhì)量保障的四點建議。

前期考察，嚴謹務(wù)實?？紤]到三四線城市信息相對閉塞，網(wǎng)上公開信息較少而且可信度較低，所以在項目前期對供應(yīng)商考察的過程中，必須進行實地考察。建議可以參照如表3 所示的地方性總包三個影響層級對多個地方性總包進行綜合評價，然后優(yōu)選配合度高的總包。

用好監(jiān)理，嚴控質(zhì)量。隨著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)公司對員工的人均效能要求越來越高。例如有的房地產(chǎn)公司要求員工的人均管理面積要達到10 萬方。在這種背景下，很多工作必須要依賴監(jiān)理進行，而且監(jiān)理的用人成本遠比甲方項目的用人成本低。因此建議甲方項目應(yīng)該把監(jiān)理作為自己的幫手，多支持監(jiān)理的工作，必須避免監(jiān)理和總包單位站在同一戰(zhàn)線上。

提前交底，過程驗收。考慮到很多質(zhì)量問題，一旦出現(xiàn)了就無法整改，只能進行掩蓋。而且很多質(zhì)量問題如果在生產(chǎn)過程中就加以規(guī)避的話，能夠避免很多無效成本的產(chǎn)生。在整個房地產(chǎn)市場進行優(yōu)本增效的背景下，避免無效成本的產(chǎn)生顯得十分重要。因此建議甲方項目管理人員在用好監(jiān)理的過程中一定加強過程驗收，避免質(zhì)量問題出現(xiàn)以后進行反復(fù)整改。

獎懲并施，主觀能動。很多大型房地產(chǎn)公司和總包的合同條款中都會有關(guān)于飛檢的獎懲條款，在飛檢成績比較理想的情況下，甲方項目管理人員應(yīng)該積極主動向公司申請給總包進行獎勵兌現(xiàn)。這樣在后續(xù)的飛檢成績提升質(zhì)量整改工作中總包的配合度就會大大增強，主觀能動性也會大大增加。在總包不配合質(zhì)量整改飛檢成績提升的情況下，甲方項目管理人員可以采用合同條款中的懲罰措施對總包進行罰款。

4 結(jié)語

本文結(jié)合某一具體的三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對飛檢成績的具體提升過程進行了闡述，主要得出如下結(jié)論：

1）飛檢成績的提升過程本質(zhì)上是質(zhì)量整改過程，而質(zhì)量整改工作的關(guān)鍵在總包配合度。

2）在三四線城市房地產(chǎn)項目，選擇地方性總包供應(yīng)商時應(yīng)該重點關(guān)注資質(zhì)掛靠、歷史配合度和財務(wù)狀況。

3）為提升飛檢成績，提高工作績效，建議類似工程項目應(yīng)該做到前期考察，嚴謹務(wù)實，用好監(jiān)理，嚴控質(zhì)量，提前交底，過程驗收，獎懲并施，主觀能動。