基于CCRC模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的研究

周蕊

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 遼寧 大連 116622）

0 前言

現(xiàn)階段，人口老齡化不斷加劇，已經(jīng)成為一項(xiàng)非常嚴(yán)峻的民生問題，并且引發(fā)國(guó)民對(duì)養(yǎng)老問題的關(guān)注。在我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展中，持續(xù)照料退休社區(qū)CCRC成為了熱門話題。對(duì)于我國(guó)而言，CCRC處于起步階段，是一個(gè)需要深入研究不斷改良的過程，相比之下國(guó)外的一些國(guó)家，比如美國(guó)，日本的養(yǎng)老模式有著成熟完善的體系，我們可以通過吸收這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)點(diǎn)，得出適用于自身的養(yǎng)老模式。

1 CCRC模式的概述

1.1 含義

CCRC養(yǎng)老模式不同于一般養(yǎng)老模式，它給予老人更好的生活條件，提高生活樂趣和質(zhì)量。CCRC，持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)，為老年人提供自我照顧、照顧、援助的綜合生活設(shè)施和服務(wù)，使其在健康狀況和自我照顧能力發(fā)生變化時(shí)，能夠繼續(xù)生活在與情況相適應(yīng)的熟悉的環(huán)境中。

1.2CCRC養(yǎng)老模式下老年人分類

基于CCRC模式，將老年人劃分為三種：具有獨(dú)立生活能力并且自身擁有穩(wěn)定住所的自理型老人；日常生活中需要借助他人幫助才可以進(jìn)行生活的借助性老人以及自身完全無法自理的介護(hù)型老人。根據(jù)不同的老人類型提供不同的轉(zhuǎn)向服務(wù)，保障老人在社群內(nèi)安享晚年。社區(qū)內(nèi)配備完善的醫(yī)療設(shè)備，郵局銀行、餐廳超市、美容美發(fā)、老年大學(xué)、醫(yī)護(hù)人員、各類興趣班和俱樂部，一應(yīng)設(shè)備和人員配備做到頂級(jí)。

1.3 特點(diǎn)

（1）獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)：針對(duì)不同類型的老年人提供不同的居住條件。比如，為起居尚可自理的老年人設(shè)計(jì)獨(dú)立式公寓或小別墅等。為體弱或感知能力有損傷的老年人提供介助式建筑服務(wù)，便攜式幫助老年人。對(duì)于身體狀況較差的老年人他們的居住地要緊挨護(hù)理站，餐廳，等公共區(qū)域和醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

（2）強(qiáng)調(diào)人文綜合與身心健康發(fā)展：為老年人配套了很多娛樂設(shè)施，比如戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，體育館，棋牌室，瑜伽室，廣場(chǎng)等等。

（3）對(duì)區(qū)位與環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)要求：既要有好的景觀又要有好的交通。靠近山水，有良好的綠化環(huán)境，自然資源，人文景觀。周圍安靜，以便老年人有更好的睡眠質(zhì)量。CCRC充分混合一般社區(qū)與總體規(guī)劃以及稟賦的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)機(jī)構(gòu)，重視生態(tài)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境和自然氣候，大量利用景觀水系統(tǒng)。

（4）安全性與可靠性能高：輪椅設(shè)計(jì)坡道，寬敞的門，醫(yī)療電梯，連接走廊，隨處可見的扶手，安全監(jiān)控和報(bào)警系統(tǒng)等等使老年人能夠體驗(yàn)與安全住宅建筑。完善的老年醫(yī)院配套設(shè)施，餐廳，老年人的娛樂室和老年商店為老年人提供了很大的方便。

（5）結(jié)合先進(jìn)理念，設(shè)計(jì)獨(dú)特的社區(qū)道路，社區(qū)內(nèi)部管理體系健全，真正做到了人車分開行駛，為老年人的生命安全提供保障。

（6）擁有高質(zhì)量的服務(wù)：將娛樂、酒店醫(yī)療合為一體，提供從最初的退休到臨終關(guān)懷的一條龍服務(wù)。

2 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及運(yùn)營(yíng)情況分析

2.1 現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要包括三種：

2.1.1 整合居家養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

在我們國(guó)家，老齡化日益嚴(yán)重，大部分的老年人選擇居家養(yǎng)老的模式，占據(jù)所有養(yǎng)老模式等90%，主要以家庭范圍為主，社區(qū)活動(dòng)為輔助的養(yǎng)老模式，結(jié)合專業(yè)性的管理模式，為老年人提供最為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，幫助其解決生活中的問題困擾。主要分為兩種類型：①經(jīng)過特殊培訓(xùn)的專業(yè)人員上門服務(wù)；②在社區(qū)內(nèi)建立老年服務(wù)中心。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合就是在社區(qū)內(nèi)部構(gòu)建衛(wèi)生服務(wù)中心，通過養(yǎng)老照料服務(wù)，提供就近就醫(yī)與日常防控，保健服務(wù)。為在三甲醫(yī)院治療后的老年人提供良好的康復(fù)場(chǎng)所，既能使老年人身心健康又減輕了大醫(yī)院床位緊缺的問題。

2.1.2 社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

加大重視程度，增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)中心，將服務(wù)覆蓋整個(gè)城市，老人在家中養(yǎng)老，社區(qū)定期進(jìn)行慰問，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)為老年人提供服務(wù)，比如送去飯菜，為老年人整理房間，陪老年人聊天等等。

2.1.3 社會(huì)養(yǎng)老

社會(huì)養(yǎng)老指的是由社會(huì)組織或者政府等相關(guān)機(jī)構(gòu)，成立志愿者隊(duì)伍，為老年人帶來服務(wù)。這種養(yǎng)老模式主要包括有需求的老年人，專業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，服務(wù)體系與工作人員，必要的生活?yuàn)蕵讽?xiàng)目等等。

2.2 運(yùn)營(yíng)情況及存在的問題

雖然我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系取得一定成績(jī)，但是相比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，仍然存在許多不足之處，所以現(xiàn)階段的養(yǎng)老問題還需要加大關(guān)注。

（1）老齡化程度不斷加深，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供不應(yīng)求，嚴(yán)重缺乏專業(yè)性的養(yǎng)老人才，而且有關(guān)的養(yǎng)老資源并沒有真正做到合理分配，許多生活不能自理的老年人基本服務(wù)難以滿足。

（2）雖然國(guó)家為了改善人口老齡化問題推行了多項(xiàng)法律政策，但是執(zhí)行效果并不顯著，對(duì)通過社會(huì)力量所構(gòu)建的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏重視，而是自行管理組建，導(dǎo)致社區(qū)機(jī)構(gòu)懈怠無人看管，老年人的生活無法得到真正保障。

（3）養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)涉及層面較廣，包括醫(yī)療組織、住房城建、國(guó)土資源、衛(wèi)生教育以及財(cái)政規(guī)劃等多種機(jī)構(gòu)組織，要求每個(gè)組織部門互相協(xié)調(diào)合作，采取多方面意見，綜合治理，缺乏管理手段效力，力度與合力，想進(jìn)一步完善進(jìn)展困難，力量有限，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)往往力不從心。

3 國(guó)際上CCRC模式的應(yīng)用情況

3.1 美國(guó)

3.1.1 美國(guó)CCRC養(yǎng)老模式介紹

美國(guó)CCRC養(yǎng)老模式指的是居家型自主養(yǎng)老模式，該模式比較人性化，根據(jù)老年人的實(shí)際身體情況，設(shè)計(jì)出三種養(yǎng)老服務(wù)，包括專業(yè)護(hù)理區(qū)、獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)。在家庭中，老年人可以根據(jù)自己身體的變化情況選擇更為適合的養(yǎng)老服務(wù)模式。室外空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)內(nèi)的公共空間與服務(wù)場(chǎng)所都基于老年人而設(shè)計(jì)，比如，在衛(wèi)生間、走廊設(shè)置扶手，屋內(nèi)地面高處設(shè)立緩坡。各項(xiàng)娛樂生活醫(yī)療設(shè)施等齊全。社區(qū)的色調(diào)以暖色為主，建筑材料均采用高級(jí)材料。

3.1.2 案例——Rossmoor

（1）優(yōu)越的地理位置，臨近地鐵，高速，為老年人的出行提供了方便。

（2）社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施免費(fèi)向住戶提供，例如體育館，運(yùn)動(dòng)中心，健身房，舞蹈室，棋牌室，老年人在社區(qū)內(nèi)自行組織了大大小小的社團(tuán)俱樂部200多個(gè)，他們每天做自己喜歡的事情，身心健康得到了充分的發(fā)展。

（3）社區(qū)有著成熟的管理機(jī)制，專門設(shè)置人員24h進(jìn)行巡邏，社區(qū)內(nèi)配有通勤車，可免費(fèi)將老年人送達(dá)他們想去的目的地。

3.1.3 小結(jié)

美國(guó)的CCRC運(yùn)營(yíng)模式在政府的引導(dǎo)下得到了巨大的保障，它的服務(wù)內(nèi)容包括衣食住行、醫(yī)療服務(wù)、心理健康、社會(huì)生活與自我價(jià)值的提升等方面，為剛剛退休到特殊照顧的老年人提供定向服務(wù)。

3.2 日本

3.2.1 日本CCRC養(yǎng)老模式介紹

與中國(guó)有著相同老齡化問題的日本，CCRC的建立是為了解決人口老齡化造成城市產(chǎn)業(yè)空心化城市，讓以東京為主的老年人有遷移到其他城市的機(jī)會(huì)，既可活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和醫(yī)療服務(wù)，又可以使老年人心情愉悅，減少老年人的生活經(jīng)濟(jì)壓力，安排老年人積極參與社區(qū)活動(dòng)。

3.2.2 案例——日光城神戶大樓

（1）將建筑與景觀相結(jié)合，為老年人提供美的享受，在室內(nèi)布局，采光，色調(diào)，家具等做了精細(xì)考慮，在辦理入住與醫(yī)療護(hù)理等方面業(yè)務(wù)熟練流程清晰。

（2）公共養(yǎng)老區(qū)域設(shè)施完善，所構(gòu)建的養(yǎng)老服務(wù)中心可以同時(shí)容納六百人，為老年人彼此之間增進(jìn)感情提供了幫助。

（3）在運(yùn)營(yíng)管理方面，采用老年人居住流動(dòng)型管理。有自理能力的老年人，為其提供便攜式服務(wù)，自理能力較弱的老年人，社區(qū)人員了解真實(shí)情況后，可以將其轉(zhuǎn)為介護(hù)型養(yǎng)老模式，如果老年人無法生活自理，那么社區(qū)將提供專業(yè)人員對(duì)其24h監(jiān)控。

3.2.3 小結(jié)

日本CCRC的建立初衷是解決大城市人口過多問題，運(yùn)營(yíng)內(nèi)容以居住、生活照料、活躍的生活要素和遷居要素為主，但有一定弊端，當(dāng)所遷移的城市和環(huán)境達(dá)不到內(nèi)心要求時(shí)，老年人則不會(huì)選擇遷移。

3.3 總結(jié)

美國(guó)日本兩個(gè)國(guó)家都有著成熟完善的CCRC體系。美國(guó)CCRC養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于地理?xiàng)l件優(yōu)越，并且在護(hù)理、醫(yī)療、管理、設(shè)備等方面都有著較高的質(zhì)量要求，加上國(guó)家政府也積極制定關(guān)于養(yǎng)老體系，頒布相關(guān)法律政策，能夠最大力度的保證CCRC養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。日本CCRC養(yǎng)老模式的優(yōu)勢(shì)在于它的社區(qū)模式可使老年人積極享受生活，使其擁有健康的身體，減少社會(huì)負(fù)擔(dān)。且從大城市遷移到小城市，既減少大城市的人口壓力，又能拉動(dòng)小城市的經(jīng)濟(jì)。

4 基于CCRC模式的我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)分析——以泰康養(yǎng)老地產(chǎn)為例

4.1 案例基本情況介紹

泰康之家是中國(guó)最早進(jìn)行建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)之一，引進(jìn)國(guó)際領(lǐng)先的CCRC養(yǎng)老模式，從2009年開始進(jìn)行投資建設(shè)，經(jīng)過十余年的摸索，目前發(fā)展成熟，在全國(guó)地區(qū)已經(jīng)完成武漢、成都、北京、沈陽等十五個(gè)城市的建設(shè)工作，還有很多其他城市正在建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2020年開園。

泰康之家自行建設(shè)了一級(jí)綜合醫(yī)院、二級(jí)康復(fù)醫(yī)院以及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)綜合醫(yī)院。配備了專業(yè)的照護(hù)設(shè)備，對(duì)于健康程度不同老年人提供定向服務(wù)。

（1）生活條件：高端養(yǎng)老服務(wù)，提供各種各樣的娛樂設(shè)施，高級(jí)家具與配套設(shè)施，隨叫隨到的醫(yī)護(hù)人員。

（2）飲食方面：豐富營(yíng)養(yǎng)，每天提供20多種菜品，有專業(yè)的營(yíng)養(yǎng)師購(gòu)買食材實(shí)現(xiàn)營(yíng)養(yǎng)均衡搭配。

（3）醫(yī)療服務(wù)：同時(shí)與多個(gè)國(guó)內(nèi)外專業(yè)醫(yī)療企業(yè)達(dá)成合作，為老年人提供24h的專門服務(wù)，確保老年人的健康安全得到保障。

4.2 基于CCRC模式的泰康養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析

泰康養(yǎng)老社區(qū)，作為一個(gè)重資產(chǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)展路線既艱難又漫長(zhǎng)。

4.2.1 文化、健康、飲食、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式

泰康之家的這種模式雖然穩(wěn)定，但同時(shí)也有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性。它擁有全國(guó)連鎖規(guī)模，在文化、健康、飲食方面都屬于國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。醫(yī)療方面它致力于提升自身社區(qū)配套設(shè)施的高端，培養(yǎng)自己的醫(yī)護(hù)人員，大大節(jié)省了成本，且不受外界影響。這種做法雖然短時(shí)間內(nèi)看上去很“笨重”，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，有很大優(yōu)勢(shì)。

4.2.2 開發(fā)一站式養(yǎng)老

泰康之家的一站式養(yǎng)老模式，秉承“新養(yǎng)老，新生活”理念，對(duì)入住社區(qū)的老年人提供一系列養(yǎng)老服務(wù)?！耙徽臼健毕碌姆?wù)要在保證專業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且嚴(yán)格規(guī)定要根據(jù)不同老年人自身特點(diǎn)制定出差異化的個(gè)性方案。以便為其解決所有后顧之憂。

5 結(jié)論

5.1 社區(qū)層面

從對(duì)泰康之家案例的分析中，我們了解到對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)，需要做的是，細(xì)化社區(qū)建設(shè)中服務(wù)的細(xì)節(jié)，包括對(duì)社區(qū)中養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，護(hù)理人員與工作人員的培訓(xùn)工作，提升職業(yè)素質(zhì)，設(shè)置社區(qū)內(nèi)醫(yī)療設(shè)施的認(rèn)證體系，提高專業(yè)化要求。與專業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，保障老年人得到高品質(zhì)的健康生活。

5.2 國(guó)家與政府層面

在養(yǎng)老問題上，美國(guó)和日本都有著嚴(yán)格的法律體系，在這兩個(gè)國(guó)家中，從事老年護(hù)工人員需要通過資格考試持證上崗。而我國(guó)關(guān)于養(yǎng)老體系的法律不夠完善，從事養(yǎng)老服務(wù)人員大都來自下崗人員，家庭婦女等，專業(yè)度不夠?qū)е吕夏杲】档貌坏奖Ｕ?，現(xiàn)階段我國(guó)應(yīng)大力完善養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)法律。

值得注意的是，CCRC在養(yǎng)老模式中有著很大的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)由于國(guó)情的不同我們?cè)诮梃b國(guó)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)不能照搬照舊，應(yīng)打造富有中國(guó)特色的CCRC養(yǎng)老模式。