淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及控制措施

西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院 楊芮 田寧

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至今，其影響力不容小覷。但是由于其行業(yè)特性，在其運(yùn)作發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且日趨復(fù)雜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高

資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)的重要運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)初期和建設(shè)過(guò)程中都需要大量資金的投入，大多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇從銀行借款來(lái)獲取初步資金，所以高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的重要表現(xiàn)形式之一。資金流轉(zhuǎn)速度慢，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出在時(shí)間上不一致，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，發(fā)生資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)借款多，資產(chǎn)負(fù)債率高，面臨的償債風(fēng)險(xiǎn)也就越大。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，越容易引起其他風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，如戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度不高

某些房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目投資，只關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)和后期產(chǎn)品銷售利潤(rùn)，對(duì)自身存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注度不夠，并且對(duì)房地產(chǎn)管理知識(shí)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)重忽略了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，最終導(dǎo)致不僅在資金管理方面存在問(wèn)題，而且在成本控制方面也很容易出現(xiàn)問(wèn)題，增加了項(xiàng)目投資成本，經(jīng)濟(jì)效益也受到了很大影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算制度不完善

某些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算制度不健全，資金安排使用不恰當(dāng)，對(duì)于項(xiàng)目資金沒有合理的計(jì)劃安排，或者對(duì)資金的安排不能及時(shí)進(jìn)行改善調(diào)整。某些企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目上盲目的使用資金，不考慮資金使用的輕重緩急，造成關(guān)鍵時(shí)刻資金匱乏，不僅影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展，而且增加了一些不必要的成本。某些房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款時(shí)一味抵押，但企業(yè)產(chǎn)品的銷售收入?yún)s無(wú)法保證，償債能力也隨之受到影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一） 內(nèi)部原因

1.籌資原因

企業(yè)在獲得外部資金后，需要在規(guī)定的還款期內(nèi)支付本息。房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金后用于自身的項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展，其經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)部分用于償還債務(wù)，在償還債務(wù)期間也可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果公司借入大量資金，同時(shí)由于管理不善、資金結(jié)構(gòu)不合理、外部因素等不利因素，企業(yè)將無(wú)法按規(guī)定償還借入資金。

2.投資原因

房地產(chǎn)企業(yè)自身投資主要體現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)初期，需要大量投入資本，基本屬于長(zhǎng)期投資，有的項(xiàng)目投資時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十幾年，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售拿回一部分資金，再繼續(xù)投資在項(xiàng)目上，但這樣的運(yùn)轉(zhuǎn)都是建立在及時(shí)能夠收回資金的前提下，長(zhǎng)期投資時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，各種變化都容易引起投資出現(xiàn)問(wèn)題，這就是由于投資原因可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.運(yùn)營(yíng)狀況

運(yùn)營(yíng)狀況包括兩個(gè)方面，一是資金回收，二是利潤(rùn)分配。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)大多采用預(yù)售形式，以銷售資金作為企業(yè)回款，從而投資在項(xiàng)目上，使得整個(gè)資金鏈得到運(yùn)轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部復(fù)雜，大多企業(yè)開發(fā)商與銷售方合作，以銷售方銷售資金，資金運(yùn)轉(zhuǎn)用于項(xiàng)目修建上，這樣一來(lái)，內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間會(huì)增加，使得時(shí)間成本增加，時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大。

（二）外部原因

1.宏觀經(jīng)濟(jì)政策

國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)，為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，國(guó)家運(yùn)用稅收、金融和土地等政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。例如政府通過(guò)國(guó)家土地政策影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收手段影響房地產(chǎn)銷售，出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，以抑制嚴(yán)重上漲的房?jī)r(jià)。

2.市場(chǎng)需求

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化非常大，若房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)域的市場(chǎng)供需發(fā)生改變，則就會(huì)引起房?jī)r(jià)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入也會(huì)隨之改變；另一方面，因人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的變動(dòng)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也不同。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展進(jìn)行，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地拆遷安置、施工、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目戰(zhàn)線長(zhǎng)，具有眾多不確定的影響原因，每個(gè)環(huán)節(jié)都可能造成資金短缺問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

首先，識(shí)別和評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)地考察的方法，直接接觸企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程和面臨的具體環(huán)境，及時(shí)識(shí)別出企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)具體情況對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。其次，根據(jù)識(shí)別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。企業(yè)要防患于未然，能夠在發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前，關(guān)注到企業(yè)發(fā)生的各種細(xì)微的財(cái)務(wù)變化跡象，要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前進(jìn)行干預(yù)，在實(shí)際應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)很快做出應(yīng)急措施，迅速準(zhǔn)確地將存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題反映給主要管理者，從而降低或避免不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立有效的財(cái)務(wù)控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立有效的財(cái)務(wù)控制制度，選用適合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)在初期可以通過(guò)選擇多樣式的籌資渠道、混合籌資，將高負(fù)債的債務(wù)壓力分散開，降低房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力。同時(shí)將現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)廣泛應(yīng)用于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之中，加快信息集成的速度，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠迅速集合自身資源。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高其財(cái)務(wù)決策能力，查找企業(yè)報(bào)表、運(yùn)營(yíng)、決策中存在的問(wèn)題，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)反饋，保證企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

（三）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率低下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞其戰(zhàn)略目標(biāo)，做好預(yù)算控制，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門，使得企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度化、組織化；從企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該規(guī)范財(cái)政預(yù)算的編制方法，在決策的基礎(chǔ)上，提出企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的目標(biāo)，執(zhí)行預(yù)算的部門也應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)情況，做好詳細(xì)規(guī)劃、反饋工作，充分協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，對(duì)在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)問(wèn)題給出初步調(diào)整措施，并反饋給有關(guān)部門修改預(yù)算執(zhí)行；各職能部門應(yīng)做好預(yù)算控制，崗位監(jiān)督等。企業(yè)執(zhí)行部門也要按時(shí)報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，要特別關(guān)注新形勢(shì)、新問(wèn)題和偏差，針對(duì)較大的財(cái)務(wù)問(wèn)題，企業(yè)各部門都應(yīng)及時(shí)溝通，并提出有效的改善措施。

（四）充分利用實(shí)時(shí)信息

當(dāng)今信息化的時(shí)代，人們都在時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注新信息新政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的新政策、新信息。例如當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，國(guó)家就會(huì)出臺(tái)一系列的政策和限制措施，抑制房?jī)r(jià)；當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的時(shí)候，國(guó)家就會(huì)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)惠政策、分期付款等方法，刺激消費(fèi)者買房，滿足基本生活需求。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家的政策法規(guī)，充分利用實(shí)時(shí)信息，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的供需不對(duì)等的問(wèn)題，抓住機(jī)會(huì)，緊跟形勢(shì)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)當(dāng)今日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須正確看待企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，合理調(diào)控資金，合理運(yùn)用資金，為企業(yè)博得最大的經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮好房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。