全面責(zé)任成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用

季祿萍

（華遠(yuǎn)陸港基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，山西太原 030013）

成本這一概念在各種文獻(xiàn)中廣泛出現(xiàn)，尤其在經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)到文獻(xiàn)中出現(xiàn)的頻率極高。而成本管理在現(xiàn)代企業(yè)中起到至關(guān)重要的作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中也具備同樣的作用。對于成本進(jìn)行管理能節(jié)約建筑工程的成本費(fèi)用，減少不必要的費(fèi)用支出，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理提供更加方便的管理方式。

1 項(xiàng)目成本管理的主要觀念

1.1 成本效益觀念

成本效益觀念主要是在某項(xiàng)財務(wù)決策進(jìn)行決定的過程中，要遵循成本小于的原則。簡而言之，當(dāng)某項(xiàng)目所需成本小于之前設(shè)想的收益時，該項(xiàng)目可以在財務(wù)上進(jìn)行實(shí)施；如果與上述內(nèi)容相反則需要放棄該項(xiàng)目。成本管理方面存在的問題能衡量人們是否足夠了解成本管理觀念，傳統(tǒng)的成本管理以節(jié)約成本作為首要依據(jù)，單純對降低成本和努力避免部分費(fèi)用的減少，將節(jié)約和節(jié)省作為重點(diǎn)目標(biāo)。傳統(tǒng)成本管理的內(nèi)容可以簡單概括為減少支出和費(fèi)用，降低成本。我國目前是市場經(jīng)濟(jì)體系，這種片面的節(jié)約成本目標(biāo)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需要[1]?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營過程中最重要的目標(biāo)是利潤，因此成本管理需要逐步轉(zhuǎn)變成成本效益的發(fā)展方向，建設(shè)正確的觀念嗎，這一觀念的核心就是成本效益，將傳統(tǒng)觀念轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代觀念。

1.2 多動因的成本管理觀念

傳統(tǒng)上將業(yè)務(wù)量作為唯一的成本動因，認(rèn)為對成本的分配有決定性的約束，將其他因素采取忽視態(tài)度。遵從上述內(nèi)容的中心思想，對企業(yè)內(nèi)部的成本進(jìn)行分類，共分為變動成本、固定成本著兩大類。

1.3 成本的系統(tǒng)管理觀念

因計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式對人們的影響極深，使人們在企業(yè)管理中無法突破固有思維，尋求創(chuàng)新和改革的方法。目前在企業(yè)管理中通常只重點(diǎn)關(guān)注生產(chǎn)成本的管理，對氣人方面的成本進(jìn)行忽略，不能及時地分析，這樣的成本管理方式無法在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中順利發(fā)展[2]。市場經(jīng)濟(jì)是我國目前實(shí)施的經(jīng)濟(jì)體系中重要的一部分，在市場經(jīng)濟(jì)這種經(jīng)濟(jì)體系環(huán)境中，需要企業(yè)監(jiān)理完善的管理觀念，其中最重要的就是成本管理觀念，成本管理是一項(xiàng)具有系統(tǒng)化的工程，這項(xiàng)工程需要重點(diǎn)關(guān)注整體發(fā)展，通過全面分析需要進(jìn)行成本管理的對象和內(nèi)容以及目標(biāo)，進(jìn)而著重探究成本管理的方式方案。

2 項(xiàng)目成本管理理論的概述

項(xiàng)目成本管理是有效保證項(xiàng)目在施工時對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，全部成本不超過施工前的計(jì)劃，有效且良好的對項(xiàng)目的全過程進(jìn)行完善的管理。項(xiàng)目成本管理主要針對項(xiàng)目在實(shí)施的過程中產(chǎn)生的費(fèi)用有效管理，通過展開計(jì)劃、協(xié)調(diào)和監(jiān)控等管理方式盡可能確保項(xiàng)目在進(jìn)行施工時產(chǎn)生的費(fèi)用不超出計(jì)劃范圍，同時也是作為一個基本目標(biāo)存在于項(xiàng)目成本管理中，是運(yùn)用各種手段最大幅度降低成本的項(xiàng)目管理活動。

對項(xiàng)目成本管理的解釋分為兩部分：①項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施的成本管理；②針對項(xiàng)目實(shí)施的成本管理。然而無論哪種的解釋，其最終目的是相同的。確保項(xiàng)目在計(jì)劃的成本范圍內(nèi)盡最大可能完成和為項(xiàng)目管理的效益有效提高。

從20 世紀(jì)80 年代以來，傳統(tǒng)的成本項(xiàng)目管理模式正在逐步減少，而項(xiàng)目管理模式也在逐漸成為各企業(yè)采用的主要模式。通過運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等手段將項(xiàng)目的成本控制在規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，這也是目前企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目時最首要的目標(biāo)[3]。

3 項(xiàng)目成本管理在地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)用

3.1 設(shè)計(jì)階段的成本分析

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成果對建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)工期有著直接影響的作用，同時對項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)投入使用的價值和資金回籠、經(jīng)濟(jì)利潤和社會效益均有嚴(yán)重影響，因此可以看出，項(xiàng)目投資的影響因素中最嚴(yán)重的是設(shè)計(jì)階段的成果。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，對項(xiàng)目的影響在設(shè)計(jì)最初階段有80%以上的概率；在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，對項(xiàng)目的影響只有10%的概率。從上述內(nèi)容中可得出，對項(xiàng)目的投資有影響的原因在于施工前的投資決定和設(shè)計(jì)階段[4]。根據(jù)近年來已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)看，設(shè)計(jì)費(fèi)在工程總成本中只占有1%的費(fèi)用，但是這1%卻對工程成本有巨大的影響。

設(shè)計(jì)階段必須要將成本這一要素進(jìn)行衡量考察，此階段的成本管理關(guān)乎工程全部施工過程的成本管理。當(dāng)前有大部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)在設(shè)計(jì)階段將方案設(shè)計(jì)分化給個人，方案設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)采取分別進(jìn)行設(shè)計(jì)的方式。這樣的做法能分別管理兩部分成本，對成本的管理起到促進(jìn)作用。在工程施工前期，應(yīng)該將工程費(fèi)用管理作為重點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段也對其要加強(qiáng)管理。部分工程工期較短，對質(zhì)量不存在復(fù)雜嚴(yán)格的要求，在設(shè)計(jì)階段可以采用總成本招標(biāo)的方式，用以有效降低在這一過程中有可能會產(chǎn)生的多余費(fèi)用。

3.2 工程承包階段的造價控制

通過項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)和投標(biāo)，可以在大量投標(biāo)中選擇價格合理、不具有長期的施工工程且承包商的信用沒有不良記錄。有施工圖招標(biāo)、工程量招標(biāo)、和費(fèi)率招標(biāo)和非閉口價的方式，選擇不同的方式都會有相較于其他種方式略顯優(yōu)勢的地方，同時也擁有一定的弊端。因此無論采取哪種形式招投標(biāo)都應(yīng)該將未來實(shí)施工程時和工程結(jié)算時有可能會產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行衡量[5]。

以開發(fā)商的角度看，了解工程成本的時間盡快為宜，進(jìn)而可以盡早確保預(yù)算的范圍，在未來的施工中提供資金保障。采用非閉口價，承包商承諾包干的情況下。在施工圖設(shè)計(jì)完備后，對預(yù)算采取判斷衡量范圍，對施工中位的預(yù)算進(jìn)行審核的同時，承包商實(shí)踐承諾對項(xiàng)目工程實(shí)施實(shí)行包干，這樣的方式能較早確定中位造價。對項(xiàng)目和施工圖的初期設(shè)計(jì)和后續(xù)修改、項(xiàng)目工程有可能發(fā)生變更、簽證所涉及的金額通常在工程總成本中所占份額較小，做預(yù)算時只需要將在工程施工中成本較大的部分進(jìn)行估量，因此預(yù)算只是一個范圍，而不是準(zhǔn)確的數(shù)字[6]。閉口價同樣存在風(fēng)險，尤其在項(xiàng)目工程施工時間較長時，伴隨著各種政策的出臺，導(dǎo)致工程施工所需的材料，其價格的變化都是項(xiàng)目工程雙方應(yīng)充分衡量的因素。除此之外對于裝修部分，因市場價格難以穩(wěn)定，所需的材料不論型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家通常在施工過程中與工程進(jìn)度同步進(jìn)行，這種情況下對于閉口價的形式很難應(yīng)用，用其來確定總成本更是難上加難。

3.3 施工階段的成本控制

工程質(zhì)量的監(jiān)控、工程施工過程中對工期的把握、項(xiàng)目施工發(fā)生的成本監(jiān)控是項(xiàng)目檢查中的三項(xiàng)內(nèi)容。由于當(dāng)前階段，有些監(jiān)理企業(yè)的專業(yè)素養(yǎng)不能滿足項(xiàng)目單位的要求，其中有些監(jiān)理工作技能保證在控制質(zhì)量的層面上，無法良好地完成成本控制。所以，想要完善施工過程的成本控制，需要在施工前進(jìn)行有效的控制，其中重要內(nèi)容就是增加對施工圖紙的控制。對施工圖紙進(jìn)行層層檢查，對圖紙中專業(yè)技術(shù)是否具備合理性、工程施工過程中的可行性、工程成本核算上的經(jīng)濟(jì)性采取嚴(yán)格審核，而這些都要在施工之前進(jìn)行，將工程施工中有可能發(fā)生的變化基本在施工前嚴(yán)格控制住。例如，在某工程的施工方在施工之前未對施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的檢查，對建筑物中出現(xiàn)的逆斜梁沒有進(jìn)行改進(jìn)，給工程建設(shè)過程中增添額外的經(jīng)濟(jì)損失，又加大了施工中位的技術(shù)難度，同時還對房屋使用的舒適度大大的降低[7]。

施工階段管理成本的核心工作就是將設(shè)計(jì)文件嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)國家規(guī)范和工藝流程進(jìn)行嚴(yán)格操作和施工，避免質(zhì)量存在隱患，降低工程的返工和浪費(fèi)材料資源的現(xiàn)象。實(shí)施變更的審批制度，盡量減少變更或者不進(jìn)行變更。根據(jù)現(xiàn)場情況，若有不能減少的工作，要對產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審查和評估，達(dá)到度總投資方案影響最小限度，而這一方案也是最值得采用的方案。當(dāng)工作發(fā)生時要確保及時簽證，簽證要求具備真實(shí)性。除此之外，對施工企業(yè)和材料供應(yīng)者有不履行義務(wù)的情況要及時提出賠償方案，讓成本管理能有效實(shí)施。

4 結(jié)束語

綜上所述，成本管理在工程項(xiàng)目施工中占有重要地位。將成本管理應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中要從三方面進(jìn)行，在設(shè)計(jì)階段要將對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)作為重點(diǎn)，這階段對工程整體的成本影響巨大，若不重視這一階段，將會為整個項(xiàng)目工程帶來不可挽回的影響。在承包階段要嚴(yán)格把控投標(biāo)的方式，采取不同的方式都會不同的優(yōu)勢和不足，針對不同的情況進(jìn)行選擇不同的方式進(jìn)行投標(biāo)。在施工階段要嚴(yán)格監(jiān)控各個施工階段，確保工程順利的完成。在整個工程項(xiàng)目中，處處都體現(xiàn)著成本管理的作用，因此要重視成本管理這一要點(diǎn)。