張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造策略研究

張斌

（張家口市東惠物業(yè)集團(tuán)有限公司，河北張家口 075000）

1 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造概況

近些年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境及品質(zhì)有了較大的提升和發(fā)展，居民生活更加便捷，這主要?dú)w功于力度在不斷加大的老舊小區(qū)改造工程上。為滿足居民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，為持續(xù)深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，張家口市橋東區(qū)積極探索老舊小區(qū)改造的全新模式。據(jù)調(diào)研了解，目前，張家口市橋東區(qū)根據(jù)《河北省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，按照“超越標(biāo)準(zhǔn)、三年倒排、一線發(fā)力”的目標(biāo)要求，共計(jì)完成8019 戶的老舊小區(qū)改造工作。改造過(guò)程中，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“四個(gè)同步”，其中公用設(shè)施的改造同步，小區(qū)內(nèi)道路硬化、亮化、綠化、雨污分流改造等工程同步實(shí)施，將小區(qū)周圍小街巷規(guī)整到老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步，將電力、供水、熱力、燃?xì)?、通信等單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行的改造項(xiàng)目，配合社區(qū)對(duì)居民需求進(jìn)行摸排，對(duì)具備改造條件的小區(qū)進(jìn)行同步改造。例如在2018 年學(xué)院路改造項(xiàng)目中，實(shí)行“光纖道樓”配套設(shè)施工程，通過(guò)借助社會(huì)技術(shù)與資本，由專業(yè)性更強(qiáng)的通信公司投資建設(shè)地下通信管線、機(jī)房等設(shè)施，移動(dòng)、聯(lián)通、電信等運(yùn)營(yíng)商可平行接入，更加便捷。在2019 年進(jìn)行煤機(jī)廠家屬院老舊小區(qū)改造項(xiàng)目過(guò)程中，通信公司完成了地下管線網(wǎng)，共計(jì)光纖6km，投入189 萬(wàn)元。下一步，該小區(qū)將進(jìn)行線路入地改造，居民覆蓋達(dá)3000 余戶，共節(jié)約資金355萬(wàn)元。解決小區(qū)內(nèi)線路老化、安全隱患大、雜亂交錯(cuò)的問(wèn)題，并且方便各運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行施工、互相干擾，節(jié)省了改造費(fèi)用，降低了項(xiàng)目成本；安全設(shè)施改造同步，改造中，要確保消防通道暢通無(wú)阻，拆除小區(qū)內(nèi)各種違建臨建；完善小區(qū)消防設(shè)備設(shè)施，增設(shè)微型消防站。同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)新設(shè)安保室、道閘門禁、安裝高清監(jiān)控?cái)z像頭等，完善小區(qū)的安防、技防等設(shè)施。

2 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造過(guò)程中存在的問(wèn)題

在張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大多老舊小區(qū)都存在有樓體老舊、道路失修、污水橫溢、私搭亂建、缺少物業(yè)等突出問(wèn)題，居民反映十分強(qiáng)烈，主要總結(jié)為以下幾個(gè)方面：

2.1 建筑性能退化

按照我國(guó)《住宅建筑規(guī)范》，居住建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為50 年，但實(shí)際結(jié)果顯示，目前，我國(guó)大多數(shù)住宅小區(qū)建筑主體的壽命不到30 年，且由于老舊小區(qū)的建成年份較早，其建筑標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)配套不夠完善，造成那些建成時(shí)間較早的老舊小區(qū)各種建筑設(shè)施老化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新建小區(qū)。造成此問(wèn)題的主要原因在于自然因素和人為損壞的作用結(jié)果，年久失修且受到自然環(huán)境的影響導(dǎo)致外立面存在各種污跡，出現(xiàn)墻皮脫落、構(gòu)件殘損或脫落、頂樓漏水、樓道破損、下水道堵塞等建筑性能退化的現(xiàn)象。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施缺失或殘舊

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善，直接影響小區(qū)居民生活品質(zhì)，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容主要包括配電、用水、消防、安全、公共衛(wèi)生等。目前，橋東區(qū)老舊小區(qū)大都出現(xiàn)線路老化、私拉電線、管道堵塞破損、化糞池淤塞、公共場(chǎng)所無(wú)照明系統(tǒng)、消防設(shè)施不完善及沒(méi)有統(tǒng)一的垃圾存放點(diǎn)等配套設(shè)施不足的情況。

2.3 物業(yè)管理缺乏長(zhǎng)效機(jī)制

部分房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、界定模糊，以及相關(guān)管理措施、法律法規(guī)缺位等歷史原因，造成老舊小區(qū)長(zhǎng)期處于自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，缺乏必要的物業(yè)管理和更新改造資金，缺少定期的維護(hù)、修繕，部分小區(qū)甚至“脫管、失管、棄管”，處于無(wú)人管理和維護(hù)的困境，主要原因?yàn)榫用窆芾砭S權(quán)意識(shí)薄弱，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，缺少與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效溝通交流，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)欠缺，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，變相驅(qū)逐了物業(yè)服務(wù)公司，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)物業(yè)空缺，小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境與設(shè)施無(wú)人管理，從而加劇小區(qū)的老化進(jìn)程。

為鞏固提升改造成果，避免因管理缺失，出現(xiàn)“前治后亂”“回潮反彈”的問(wèn)題，張家口市橋東區(qū)于2018 年2 月在全省組建國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成立張家口市東惠物業(yè)集團(tuán)有限公司，將改造完成后的老舊小區(qū)全部納入東惠集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，這在一定程度上解決了過(guò)去老舊小區(qū)“無(wú)人管”“不好管”“管不好”的問(wèn)題。對(duì)于接管后的老舊小區(qū)，東惠集團(tuán)改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高服務(wù)水平，如為小區(qū)落實(shí)保安、保潔人員；配備分類垃圾桶（箱）；安裝門禁系統(tǒng)和高清監(jiān)控?cái)z像頭；設(shè)置公益廣告；在小區(qū)內(nèi)安裝電子顯示屏等等，同時(shí)為小區(qū)集中購(gòu)置了小型機(jī)械化設(shè)備，具體包括巡邏車、掃地車、高壓沖洗車、四輪翻桶車、背負(fù)式風(fēng)力吹雪機(jī)等，并在小區(qū)內(nèi)實(shí)施巡邏車服務(wù)，提高小區(qū)巡邏密度和頻次。但由于橋東區(qū)現(xiàn)存老舊小區(qū)數(shù)量龐大，存在的問(wèn)題多且雜，目前老舊小區(qū)改造過(guò)程中遇到的困難并不能完全解決，且老舊小區(qū)中的住戶多為老年人和租戶，其對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)存在很大的爭(zhēng)議，只有一部分居民會(huì)繳納物業(yè)費(fèi)，這對(duì)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展有很大的阻礙作用。此外，由于少部分居民法律意識(shí)淡薄且為了一己私欲，對(duì)房屋進(jìn)行任意的違規(guī)改建、違規(guī)接線搭建停車場(chǎng)，這些都給小區(qū)埋下了很大安全隱患，物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)力，只能與居民進(jìn)行協(xié)商，使物業(yè)服務(wù)得不到大部分人的滿意，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的收取變得異常困難，致使物業(yè)公司入駐難上加難，這些都阻礙了物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展，無(wú)法構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)進(jìn)行的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

3 張家口市橋東區(qū)老舊小區(qū)改造的策略與路徑

老舊小區(qū)改造工作是一項(xiàng)居民關(guān)切的民生工程，作為一項(xiàng)涉及萬(wàn)千居民的社會(huì)系統(tǒng)工程，這將是一項(xiàng)長(zhǎng)期且可持續(xù)的發(fā)展過(guò)程，改造的策略主要包括以下幾個(gè)方面：

3.1 立面內(nèi)飾更新，舊樓煥發(fā)新生

張家口橋東區(qū)的老舊小區(qū)，舊城區(qū)大部分建筑樓體已經(jīng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，其不僅影響了小區(qū)的美觀，在一些方面也存在著巨大的安全隱患。為完善小區(qū)建筑功能，在確保建筑主體沒(méi)有問(wèn)題的前提下，應(yīng)對(duì)建筑的外立面、內(nèi)飾、屋面以及各種構(gòu)件等關(guān)鍵部位進(jìn)行及時(shí)的改造更新，進(jìn)而滿足小區(qū)建筑功能需要，消除安全隱患的同時(shí)，著力提升居民的生活品質(zhì)。

3.2 設(shè)施查漏補(bǔ)缺，提高基礎(chǔ)水平

小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完備與否是衡量小區(qū)居民居住環(huán)境的水準(zhǔn)線。由于老舊小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施老舊破損或在建設(shè)之初設(shè)置不合理，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部分設(shè)施不能正常使用，故除了要完善老舊小區(qū)建筑功能外，還要逐步完善小區(qū)內(nèi)的配電、用水、消防、安全、公共衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)當(dāng)盡快對(duì)缺乏、破損的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行增補(bǔ)建設(shè)，使其能更好的服務(wù)于老舊小區(qū)的居民，具體策略包括有：

3.2.1 配電

應(yīng)按照以戶為單位的計(jì)量用電表即所謂的“一戶一表”進(jìn)行設(shè)置，同時(shí)應(yīng)當(dāng)配置用電保護(hù)接地線，可在與居民進(jìn)行協(xié)商后，將小區(qū)內(nèi)的電線、電話線和有線電視線、網(wǎng)線等私拉亂掛的問(wèn)題進(jìn)行梳理，對(duì)于無(wú)用的線路在核實(shí)之后要盡快進(jìn)行拆除，將其他各種管線進(jìn)行“入管入盒”，并且按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)將其貼至墻面進(jìn)行捆扎，如此即可減少因“電”給小區(qū)帶來(lái)的安全隱患，又使得小區(qū)整體環(huán)境和外觀實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升。

3.2.2 供水

老舊小區(qū)由于歷史遺留原因，很多都是單位產(chǎn)權(quán)的住房，用電、用水都為單位統(tǒng)一繳費(fèi)，為改善此現(xiàn)象，不僅要在“配電”上，同時(shí)也要在供水上做到“一戶一表”，此外還應(yīng)當(dāng)著力做好排水及小區(qū)管網(wǎng)等設(shè)施的檢查工作，確保居民用水方便、安全。

3.2.3 消防

老舊小區(qū)普遍缺乏消防設(shè)施，存在巨大的安全隱患，為消除隱患，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)范確定老舊小區(qū)內(nèi)需要配備的消防設(shè)施數(shù)量、種類、分布情況，滿足小區(qū)內(nèi)基本的消防需求。對(duì)于配備消防設(shè)施的小區(qū)，要及時(shí)將損壞、過(guò)期的消防設(shè)施進(jìn)行替換。

3.3 搭建交流平臺(tái)，促進(jìn)長(zhǎng)效管理

老舊小區(qū)改造工作通過(guò)對(duì)建筑主體及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善的同時(shí)，如果不對(duì)已經(jīng)改造的小區(qū)進(jìn)行維護(hù)管理，該小區(qū)可能會(huì)再一次陷入到老化、破損的循環(huán)當(dāng)中。老舊小區(qū)若想實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康、長(zhǎng)效的發(fā)展模式，需要引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)改造后的小區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)期的維護(hù)管理。

對(duì)于已經(jīng)引進(jìn)物業(yè)管理公司的老舊小區(qū)，可以通過(guò)社區(qū)搭建一個(gè)民主、透明、公開(kāi)的議事平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民與物業(yè)管理公司的充分溝通，在滿足居民基本要求的同時(shí)，探索出一套居民、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)共管共建、共同分享成果的模式，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)由“靠社區(qū)管”向“共建共管”的轉(zhuǎn)變。在具體實(shí)施中，可以通過(guò)社區(qū)協(xié)同物業(yè)入戶調(diào)查、走訪的方式，征求廣大居民的意見(jiàn)，匯集居民群眾的智慧，小區(qū)改什么、怎么改，都可以參考居民意見(jiàn)，讓居民建言獻(xiàn)策，從而形成老舊小區(qū)改造整體合力。

針對(duì)沒(méi)有足夠條件引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，可以將其歸于政府的城市管理中，即采取城市治安巡邏和城市保潔等來(lái)滿足居民基本的生活需要，還可以通過(guò)聘用志愿者或貧困戶、低保戶加入小區(qū)的服務(wù)中，這樣既能解決部分貧困居民的就業(yè)問(wèn)題，又能做到對(duì)小區(qū)的保護(hù)。

3.4 創(chuàng)新拓寬融資渠道，探索持續(xù)長(zhǎng)效機(jī)制

在資金方面，除了依靠傳統(tǒng)的政府撥款形式外，還應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新拓寬融資渠道，積極開(kāi)發(fā)、探索增加老舊小區(qū)收入的各種方式，通過(guò)“市場(chǎng)方式”完善投資鏈與收益鏈，尋找老舊小區(qū)改造的商機(jī)，綜合考慮其區(qū)位優(yōu)勢(shì)、空置房屋、閑置土地等，充分調(diào)動(dòng)各方力量進(jìn)入老舊小區(qū)改造工作中，探索持續(xù)長(zhǎng)效機(jī)制。