城市綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理控制要點(diǎn)研究

施莎莎

廈門(mén)海投國(guó)際航運(yùn)中心開(kāi)發(fā)有限公司，福建 廈門(mén) 361000

1 項(xiàng)目概況

廈門(mén)中心大廈綜合體項(xiàng)目，位于廈門(mén)海滄CBD36＃、37＃地塊，西鄰海滄湖，東臨海滄灣，占地面積3.83 萬(wàn)m2，總建筑面積約61 萬(wàn)m2，最高點(diǎn)達(dá)163m，備案總投資約75 億元。該項(xiàng)目是由ABEF 四座國(guó)際5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、14 萬(wàn)m2高端商業(yè)體驗(yàn)中心、CD 座國(guó)際超五星酒店及會(huì)展、國(guó)內(nèi)一流水秀公園所組成。

2 概念設(shè)計(jì)階段

在概念設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，開(kāi)發(fā)商對(duì)綜合體的商業(yè)、辦公、酒店的定位、對(duì)項(xiàng)目整體風(fēng)格體系加以明確，從而對(duì)項(xiàng)目的功能、形象、規(guī)模進(jìn)行定位。如廈門(mén)中心項(xiàng)目是廈門(mén)海滄目前最大城市綜合體項(xiàng)目，是廈門(mén)海滄高端服務(wù)業(yè)的平臺(tái)。因此要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究報(bào)告及批復(fù)，和營(yíng)銷(xiāo)、成本、投資一起出投資測(cè)算，并有效控制項(xiàng)目估算，能控制大方向，減少項(xiàng)目建設(shè)反復(fù)。同時(shí)要開(kāi)啟招商工作，還應(yīng)盡早確定專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)單位，以確保在設(shè)計(jì)階段后期，專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)條件時(shí)不會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度。同時(shí)在此階段，設(shè)計(jì)要對(duì)提出的新技術(shù)和新的設(shè)計(jì)理念要逐一落實(shí)。在廈門(mén)中心項(xiàng)目中，加入了“山”“?！睂?duì)話(huà)的獨(dú)特設(shè)計(jì)，項(xiàng)目整體建筑輪廓取意廈門(mén)有山有海的城市景觀，層層挑檐和層層退臺(tái)提供了天然的觀海平臺(tái)。同時(shí)在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)中提出了節(jié)能減排理念，設(shè)計(jì)中涉及了海水源空調(diào)系統(tǒng)等十余項(xiàng)新型節(jié)能環(huán)保技術(shù)，最高可節(jié)省辦公能耗65%，年節(jié)電可達(dá)948 萬(wàn)kW·h，全年可節(jié)電費(fèi)約787 萬(wàn)元，折算節(jié)約標(biāo)煤3413t，減排二氧化碳8430t、一氧化硫268t、粉塵34t。

3 方案設(shè)計(jì)階段

在方案設(shè)計(jì)期間，應(yīng)要求主體立面廣告位設(shè)計(jì)、室內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、室內(nèi)外燈光設(shè)計(jì)、項(xiàng)目交通一體化設(shè)計(jì)、室內(nèi)美陳方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)方案設(shè)計(jì)、弱電智能化設(shè)計(jì)介入并提供設(shè)計(jì)條件，推進(jìn)方案設(shè)計(jì)進(jìn)展。甲方商業(yè)地產(chǎn)部要明確基本業(yè)態(tài)、面積與布局、公共設(shè)備設(shè)施的布置、室內(nèi)外空間環(huán)境、外立面與室內(nèi)裝修風(fēng)格的確定，降低初步設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)顛覆性修改的概率。同時(shí)要求交通顧問(wèn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目交通流線設(shè)計(jì)給出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。在完成建筑方案設(shè)計(jì)之后，所有關(guān)于主體立面廣告位設(shè)計(jì)、室內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、室內(nèi)外燈光設(shè)計(jì)、項(xiàng)目交通一體化設(shè)計(jì)、室內(nèi)美陳方案設(shè)計(jì)、室內(nèi)外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)方案設(shè)計(jì)、弱電智能化設(shè)計(jì)等概念設(shè)計(jì)均要完成，并要加強(qiáng)建筑專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)管理，以確保項(xiàng)目效果的統(tǒng)一性。同時(shí)開(kāi)發(fā)商要對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案提出要求和優(yōu)化建議，同時(shí)組織各方參與設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，確定和落實(shí)最終方案。之后開(kāi)展人防征詢(xún)報(bào)建工作，與建筑方案規(guī)劃報(bào)建可以同步進(jìn)行，有助于節(jié)省時(shí)間、加快項(xiàng)目進(jìn)程。在獲得規(guī)劃局對(duì)建筑方案的批復(fù)結(jié)果后，可啟動(dòng)基坑支護(hù)設(shè)計(jì)，及時(shí)啟動(dòng)該項(xiàng)設(shè)計(jì)有助于提前施工，提高項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

4 初步設(shè)計(jì)階段

進(jìn)入建筑初步設(shè)計(jì)階段之后，由建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)統(tǒng)籌管理室外立面廣告位、景觀、室內(nèi)裝修、燈光、標(biāo)識(shí)、交通、美陳專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)問(wèn)題等，建筑專(zhuān)業(yè)初步設(shè)計(jì)要按照25%、50%、75%以及100%的深度分階段召開(kāi)設(shè)計(jì)例會(huì)，建筑設(shè)計(jì)單位作為主導(dǎo)方統(tǒng)籌以上專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行統(tǒng)一匯報(bào)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)整體性，同時(shí)要對(duì)初步設(shè)計(jì)概算進(jìn)行有效控制。以上專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)的完成時(shí)間應(yīng)與建筑初步設(shè)計(jì)完成時(shí)間相一致，之后由相關(guān)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)查看初步設(shè)計(jì)圖紙，并提出有效審核意見(jiàn)，原則上不對(duì)方案進(jìn)行顛覆性修改，并根據(jù)各方意見(jiàn)共同完成設(shè)計(jì)評(píng)審。甲方商業(yè)地產(chǎn)部應(yīng)對(duì)最終商家進(jìn)行選擇與明確，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)與商家做好對(duì)接工作，針對(duì)商家的想法與要求適當(dāng)調(diào)整設(shè)計(jì)圖紙。經(jīng)規(guī)劃局對(duì)建筑初步設(shè)計(jì)批復(fù)之后，開(kāi)始設(shè)計(jì)樁基施工圖，可提前開(kāi)展樁基施工與報(bào)審工作。在完成初步設(shè)計(jì)工作后，要對(duì)消防、人防、施工排水方案等進(jìn)行報(bào)建。進(jìn)行面積測(cè)繪工作時(shí)，設(shè)計(jì)單位初步設(shè)計(jì)要與測(cè)繪深度相符，面積測(cè)繪時(shí)間通常為45d，預(yù)測(cè)結(jié)果應(yīng)在建筑施工圖報(bào)審之前獲得，適當(dāng)調(diào)整設(shè)計(jì)以確保報(bào)建圖面積指標(biāo)精準(zhǔn)。

5 施工圖設(shè)計(jì)階段

進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段之后，每周均要進(jìn)行一次例會(huì)，對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、室內(nèi)外裝飾裝修、電梯、消防、室外工程、綠色建筑、海綿城市設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、防雷設(shè)計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)工程、室內(nèi)外燈光設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)與管理，同時(shí)也適當(dāng)加強(qiáng)其它專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作，同時(shí)與商家的技術(shù)對(duì)接工作也是不可缺失的，同時(shí)需滿(mǎn)足各業(yè)態(tài)商家對(duì)土建、機(jī)電等工程技術(shù)的需求，以實(shí)現(xiàn)更加全面的項(xiàng)目統(tǒng)籌設(shè)計(jì)管理，同時(shí)要對(duì)施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算，進(jìn)行有效控制，具體從以下方面進(jìn)行探討；在完成施工圖設(shè)計(jì)之后需進(jìn)行建筑施工圖設(shè)計(jì)報(bào)審工作。

5.1 幕墻設(shè)計(jì)（含門(mén)窗深化設(shè)計(jì)）

對(duì)于廈門(mén)中心項(xiàng)目的建筑立面、幕墻形式與節(jié)點(diǎn)等設(shè)計(jì)問(wèn)題提出意見(jiàn)，通常在施工圖完成、定稿之后，再開(kāi)啟幕墻招標(biāo)圖深化設(shè)計(jì)工作，避免反復(fù)修改幕墻設(shè)計(jì)的情況出現(xiàn)，從而影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

5.2 燃?xì)庠O(shè)計(jì)

由燃?xì)馍罨O(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)條件，為施工圖設(shè)計(jì)單位預(yù)留燃?xì)庠O(shè)備放置空間，確保平面、立面設(shè)計(jì)效果良好。對(duì)于地下室的餐飲設(shè)計(jì)，需要預(yù)留出燃?xì)馐鹿逝棚L(fēng)井。

5.3 BIM 設(shè)計(jì)與物業(yè)顧問(wèn)介入

由BIM 深化設(shè)計(jì)單位為管線綜合設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)，要保證合理的建筑凈高。由物業(yè)顧問(wèn)對(duì)施工圖進(jìn)行審查并給出意見(jiàn)，需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤，并及時(shí)反應(yīng)物業(yè)管理情況。

5.4 建筑智能化設(shè)計(jì)

在現(xiàn)代城市綜合體中，建筑智能化新技術(shù)必不可少，包括統(tǒng)一通信、無(wú)線局域網(wǎng)、智能視頻分析、會(huì)議錄播、智能家居、生物識(shí)別技術(shù)、門(mén)禁智能卡等，建筑智能化設(shè)計(jì)不僅可以使人們生活及工作更加高效、便捷，還可以提供安保性能。

5.5 景觀綠化設(shè)計(jì)

在城市綜合體設(shè)計(jì)中，不僅要考慮商務(wù)辦公、餐飲酒店、公寓住宅、休閑娛樂(lè)等模塊之間的協(xié)調(diào)性，還要考慮綜合體的環(huán)保性，因此要重視其景觀綠化設(shè)計(jì)。在廈門(mén)中心大廈項(xiàng)目中，構(gòu)建了一個(gè)綠色生態(tài)圈，室外是由灌、喬、草等相結(jié)合所形成一個(gè)復(fù)層綠化體系，為城市綜合體打造一個(gè)區(qū)域微生態(tài)系統(tǒng)。此外還在屋頂設(shè)有超過(guò)1 萬(wàn)m2的綠化面積，構(gòu)建花園式商務(wù)辦公及旅游住宿環(huán)境。

5.6 基坑支護(hù)設(shè)計(jì)

基坑支護(hù)是保證建筑工程順利施工的重要技術(shù)，在城市綜合體的基坑支護(hù)設(shè)計(jì)中，要充分利用新理念與新技術(shù)，并要對(duì)項(xiàng)目本身及周?chē)ㄖ镞M(jìn)行全面考慮。

本項(xiàng)目屬于超大深基坑，支護(hù)方案選型與工程造價(jià)、施工進(jìn)度、周?chē)h(huán)境安全性等均有直接關(guān)系，應(yīng)根據(jù)基坑開(kāi)挖深度、平面面積以及周邊情況，選擇臨時(shí)性維護(hù)，或采用與主體結(jié)構(gòu)想結(jié)合的永久維護(hù)。設(shè)計(jì)方與施工方要對(duì)此進(jìn)行深入交流，并保持隨時(shí)溝通。

6 工程建設(shè)階段

進(jìn)入到工程建設(shè)階段后，由甲方建筑師負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)處理，通常是以設(shè)計(jì)變更形式下發(fā)；要追蹤問(wèn)題根源，做好變更統(tǒng)計(jì)表，將變更下發(fā)時(shí)間、工地施工時(shí)間盡快確定下來(lái)。甲方建筑師需對(duì)工程建設(shè)加以跟蹤，及時(shí)解答、回復(fù)施工方提出的問(wèn)題，確保工程建設(shè)順利完成。

7 結(jié)束語(yǔ)

城市綜合體的設(shè)計(jì)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)化工作，需理順管理流程，在各個(gè)階段中，對(duì)細(xì)節(jié)工作做好把控與管理，確保各專(zhuān)業(yè)、各團(tuán)隊(duì)能夠銜接配合良好，以?xún)?yōu)化商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最終呈現(xiàn)效果。