營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略的相關(guān)研究

費(fèi)光雁

摘要：2011年“營(yíng)改增”稅收政策的推出可以說(shuō)是我國(guó)稅收改革上的一次飛躍，有利于完善我國(guó)的稅收制度。新制度堆出勢(shì)必會(huì)對(duì)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生影響，對(duì)于各行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，“營(yíng)改增”政策的推行對(duì)其的影響也相當(dāng)?shù)拇?，再加上如今的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，那么更應(yīng)該針對(duì)“營(yíng)改增”政策做好稅收籌劃工作，減少“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)自身的利益不受到損失。為此，本文就對(duì)“營(yíng)改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響做了一些分析，并提出了六點(diǎn)“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)改增;稅收籌劃;策略

“營(yíng)改增”的初衷在于通過(guò)減輕賦稅促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這樣可以讓我國(guó)的財(cái)稅體質(zhì)更加符合新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。但同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的很多方面產(chǎn)生影響，如果企業(yè)不能及時(shí)的做出調(diào)整的話，那么將會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)“營(yíng)改增”稅收政策對(duì)企業(yè)的相關(guān)工作做一定的改革，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制，對(duì)建筑物料、營(yíng)銷模式、勞務(wù)支出等方面展開(kāi)稅收策劃，促使企業(yè)能夠在稅收制度改革的背景下合理合法的獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。

一、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

（一）對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

1.影響房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)：“營(yíng)改增”稅收制度是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，涉及很多的建筑施工內(nèi)容，需要采購(gòu)大量的建筑材料，小到釘子、鐵絲等這類零散材料，大到鋼筋、水泥等這類大型材料，就容易出現(xiàn)一些賦稅不能被抵扣的情況，這無(wú)疑是讓企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)加重[1]。

2.影響房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要涉及大量的施工人員，而從目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況來(lái)看，建筑施工的施工人員大多都來(lái)自農(nóng)村，沒(méi)有專門(mén)的勞務(wù)中介企業(yè)進(jìn)行管理，流動(dòng)性比較大，所以建筑施工企業(yè)會(huì)將這部分人力資源成本算在總包成本中轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本居高不下。

（二）對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)前期階段需要投入大量的資金，而“營(yíng)改增”稅收政策推進(jìn)后，企業(yè)開(kāi)發(fā)前期需要額外承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，使企業(yè)的現(xiàn)金流量受到極大的影響，不得不對(duì)開(kāi)發(fā)前期投入的資金進(jìn)行整合與優(yōu)化配置，這樣一來(lái)就會(huì)影響到企業(yè)的整體效益，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[2]。

（三）對(duì)房地稅收的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較繁瑣的過(guò)程，涉及的范圍廣、周期長(zhǎng)、參與人員多，而根據(jù)我國(guó)稅務(wù)法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納土地稅和企業(yè)營(yíng)業(yè)稅，所以在稅收的過(guò)程中很容易產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，使得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本增加。而“營(yíng)改增”稅收政策推行之后，能夠?qū)⑸蠈悠髽I(yè)繳納過(guò)的增值稅進(jìn)行扣除，從而避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地稅收來(lái)說(shuō)具有積極意義[3]。

二、“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）對(duì)營(yíng)改增稅收制度進(jìn)行深入學(xué)習(xí)

“營(yíng)改增”稅收政策改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，為了能夠更好的抓住“營(yíng)改增”政策帶來(lái)的機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。要想更高的落實(shí)“營(yíng)改增”稅收制度的學(xué)習(xí)工作，第一步就是要提高企業(yè)工作人員對(duì)“營(yíng)增改”的了解，然后分析出“營(yíng)增改”政策的推行會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的哪些方面產(chǎn)生影響，這樣才能更好的做出應(yīng)對(duì)策略?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)員工進(jìn)行定期的培訓(xùn)，讓相關(guān)的工作人員能夠及時(shí)的了解和掌握“營(yíng)改增”稅收的相關(guān)法律法規(guī)，提升員工的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)[4]。之后，企業(yè)制定相應(yīng)的制度和策略來(lái)積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本展開(kāi)稅收策劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較繁復(fù)的過(guò)程，例如建筑的材料采購(gòu)，建筑用地的篩選等，這些過(guò)程會(huì)產(chǎn)生大量的增值稅，增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒔ㄔO(shè)工程劃分為多個(gè)部分，然后將各個(gè)部分承包給其他單位進(jìn)行處理，這樣可以把增值稅分擔(dān)給其他單位，大大降低了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)開(kāi)發(fā)成本做好稅收策劃，為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)探索出有效的稅收分?jǐn)偞胧?，降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）對(duì)房地產(chǎn)建筑物料展開(kāi)稅收策劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，建筑物料的采購(gòu)是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，為了能夠減少這個(gè)環(huán)節(jié)中是增值稅，那么就有必要對(duì)建筑物料展開(kāi)稅收策劃。在我國(guó)如今的經(jīng)濟(jì)體制下，可以通過(guò)招標(biāo)的方式來(lái)購(gòu)買建筑物料，以達(dá)到減少支出稅款的目的，而且這樣也能夠有效保證建筑物料的質(zhì)量。

（四）對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式展開(kāi)稅收策劃

當(dāng)房地產(chǎn)工程建完以后就需要向客戶出售，當(dāng)客戶購(gòu)買時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納一定的土地增值稅，而且這個(gè)增值稅會(huì)隨著所售房產(chǎn)地價(jià)格的增加而增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式展開(kāi)稅收策劃，可以通過(guò)調(diào)整銷售模式來(lái)減少這部分的增值稅。例如可以將整個(gè)銷售過(guò)程分為房地產(chǎn)銷售與房屋建筑裝修兩個(gè)部分，這樣的話相應(yīng)的增值稅會(huì)減少，從而提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)[5]。

（五）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出展開(kāi)稅收策劃

根據(jù)“營(yíng)改增”稅法規(guī)定，勞務(wù)支出的稅收款必須由勞務(wù)企業(yè)來(lái)繳納，但是由于在建筑施工的過(guò)程中，建筑施工方使用的施工人員大多都是來(lái)自農(nóng)村，沒(méi)有專門(mén)的勞務(wù)中介企業(yè)進(jìn)行管理，施工方為了保證自己的經(jīng)濟(jì)效益只能將這部分人力資源成本算在總包成本中轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商[6]。這樣一來(lái)，就會(huì)讓這部分勞動(dòng)支出不能獲取增值稅發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的成本增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工方應(yīng)該提前明確好相關(guān)的經(jīng)濟(jì)條款，減少不必要的支出。

（六）梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，緩解資金壓力

為了能夠有效降低“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)帶來(lái)的不利影響，那么就需要對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行詳細(xì)梳理，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，來(lái)完善對(duì)企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，“營(yíng)改增”政策的推行對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)有有利的一面，也有不利的一面，為了能夠更好促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)識(shí)，充分了解和掌握相關(guān)的內(nèi)容，充分把握好“營(yíng)改增”改革所帶來(lái)的機(jī)遇?？梢詮姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本建筑物料、營(yíng)銷模式、勞務(wù)支出等方面展開(kāi)稅收政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收成本，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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