淺談房屋住宅項目精裝修管理

范金友

（廣州市雅信工程咨詢有限公司 廣東省廣州市 511400）

0 引言

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場精裝修商品房規(guī)模不斷擴大，現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。與以往房屋住宅項目相比，精裝修住宅可以提高住宅項目的舒適度，也受到了消費者的廣泛好評，從而可以進一步提高開發(fā)商的品牌效益；同時，精裝修住宅可以減少二次裝修帶來的結(jié)構(gòu)破壞、擾民以及環(huán)境污染等問題。然而，在精裝修住宅項目快速發(fā)展的同時，精裝修住宅項目管理也存在著一些問題，亟待解決，因此有必要對精裝修住宅項目管理中存在的問題進行分析與解決。

1 房屋住宅項目精裝修管理存在的問題

1.1 進度管理存在的問題

房屋住宅項目進度管理是為了整個施工環(huán)節(jié)能夠按照施工進度計劃實施，與施工進度計劃一致，項目工程能夠按時交付。相比于傳統(tǒng)房屋住宅項目，精裝修住宅項目工程交叉作業(yè)頻繁，裝修工程量大，加之受環(huán)境以及業(yè)主等方面因素的影響，因此在實際裝修環(huán)節(jié)中比較容易出現(xiàn)與施工進度計劃不一致的現(xiàn)象。例如，由于施工方組織與協(xié)調(diào)能力不足，沒有及時發(fā)現(xiàn)或者解決裝修過程中出現(xiàn)的各種問題，或者是因為施工資金安排不合理，造成項目施工進度與施工進度計劃不一致，從而影響了項目工程交付時間。

1.2 質(zhì)量管理意識不足

由于精裝房住宅項目裝修工程量大、各個環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，因此要求施工單位管理者必須熟悉精裝修工程質(zhì)量管理標準，在施工過程中能夠認真開展質(zhì)量管理工作，對裝修原材料、成品材料等進行嚴格的篩選，避免裝修材料以次充好。但是，從實際情況來看，一些施工單位在精裝修住宅項目施工過程中，沒有積極地開展質(zhì)量管理工作，沒有嚴格地對原材料等材料質(zhì)量進行檢查，也沒有全面考慮施工環(huán)境因素對項目質(zhì)量造成的影響，導(dǎo)致部分精裝修住宅項目難以達到交付要求。

1.3 安全管理工作薄弱

由于住宅精裝修工程多為室內(nèi)作業(yè)施工，因此部分施工單位以及施工人員會輕視項目安全管理工作，片面地認為室內(nèi)作業(yè)并不會存在較大的安全風(fēng)險。因此在實際工作中，一些施工人員超負荷堆放施工材料，室內(nèi)作業(yè)時也沒有帶好安全帽、扣好帽帶，在使用油漆等揮發(fā)性材料施工時，也沒有隨時封閉其容器，施工管理人員也沒有對施工人員進行安全教育。整體看來，施工隊伍普遍缺乏安全意識。

2 強化房屋住宅項目精裝修管理的策略

2.1 加強住宅項目精裝修進度管理

開發(fā)商在與業(yè)主簽訂了合同以后，就必須在規(guī)定的時間內(nèi)將精裝修住房按期交付，這就需要開發(fā)商積極聯(lián)合項目承包單位，通過項目進度管理的方式，隨時掌握項目進行情況，盡可能地降低違約風(fēng)險。因此，在房屋住宅項目精裝修過程中，施工單位必須嚴格充分重視項目進度管理工作，應(yīng)該結(jié)合住宅項目精裝修的特點與難點對項目施工環(huán)節(jié)進行分解。例如，房屋住宅項目可以分解為公共部分與室內(nèi)部分兩大環(huán)節(jié)。其中，公共部分又可分為層間止水施工、作業(yè)面移交、天花放線與吊頂?shù)?，室?nèi)部分可以分解為層間止水施工、移交精裝修、廚衛(wèi)間鋁扣板安裝等環(huán)節(jié)。在項目精裝修過程中，可以基于項目進度報告結(jié)果，判斷實際進度與施工進度計劃是否一致，如果發(fā)現(xiàn)存在不一致，相關(guān)負責(zé)人就需要分析產(chǎn)生偏差的原因，并科學(xué)地調(diào)整計劃進度。與此同時，項目控制是否合理也會影響到項目計劃的實施，所以施工單位應(yīng)該及時將進度計劃錄入電子設(shè)備中，一旦出現(xiàn)實際施工進度與計劃進度出現(xiàn)偏差，就應(yīng)該立即調(diào)整進度計劃。對于施工難度較大的工程，管理人員在室內(nèi)裝修過程中，應(yīng)該對各項施工活動以及準備情況進行核查，同時核對進度報告內(nèi)容的真實性。在精裝修過程中，項目負責(zé)人還應(yīng)該組織會議，及時通報項目進度情況，對問題較大、較多的施工人員及時進行督促整改，以保證整個項目能夠保質(zhì)保量地如約完成，以免給開發(fā)商帶來不必要的損失。

2.2 加強住宅項目精裝修質(zhì)量管理

為了保證住宅項目精裝修質(zhì)量，必須要加強項目質(zhì)量管理工作。裝修單位進場后應(yīng)該根據(jù)合同總工期、土建移交情況確定關(guān)鍵節(jié)點，而裝修單位領(lǐng)導(dǎo)也必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性，將對精裝修項目工程質(zhì)量管理納入項目日常管理工作中，同時向負責(zé)裝修工作的施工人員，宣傳質(zhì)量管理工作的內(nèi)容與要求，提高裝修隊伍全體成員的質(zhì)量管理意識，使項目質(zhì)量管理工作能夠有序開展。確定關(guān)鍵節(jié)點后，每個班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未交底的班組不能進廠裝修施工。對于裂縫、衛(wèi)生間滲流等裝修過程中容易出現(xiàn)的問題，必須重點把控，嚴查衛(wèi)生間防水工程的施工工藝，并按照相關(guān)標準進行閉水實驗，實驗結(jié)果符合相關(guān)標準后，才可進行下道工序。為了確保住宅項目精裝修質(zhì)量管理工作能夠得到落實，還應(yīng)該從制度層面上去約束裝修工人的行為，完善質(zhì)量管理制度，明確相關(guān)責(zé)任人。在通過制度規(guī)范施工人員行為的同時，也應(yīng)該加強對施工人員技能的培訓(xùn)，不斷強化施工人員質(zhì)量管理意識與業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，使其在裝修過程中能夠自覺遵守施工規(guī)范，更好的保證項目工程施工質(zhì)量。此外，裝修材料也會對住宅項目精裝修質(zhì)量造成影響，因此也應(yīng)該加強對裝修材料的管理，裝修單位應(yīng)該安排專人清點與驗收裝修材料，對大量的裝修材料可以抽樣檢測的方式檢查裝修材料是否符合要求，嚴禁使用質(zhì)量不合格的材料。完工后，還需要根據(jù)設(shè)計方案對裝修這個環(huán)節(jié)進行檢查，進一步保證工程項目質(zhì)量。

2.3 加強住宅項目精裝修安全管理

加強住宅項目精裝修安全管理，首先需要完善施工安全管理制度，從制度層面上進一步規(guī)范施工人員行為，盡可能地降低施工過程中的安全隱患。在制度中，應(yīng)該明確要求裝修過程中嚴禁損壞房屋結(jié)構(gòu)，并應(yīng)該進行安全檢查，操作時需佩戴護目鏡；每天整理歸類裝修現(xiàn)場材料，并妥善保管；在裝修過程中臨時用電的各類電氣設(shè)備與線路嚴禁超負荷使用，嚴禁亂拉電路，完工時必須檢查是否切斷電源，確認后方可離場，并完成信息交接。此外，裝修單位還應(yīng)該加強員工安全教育，通過現(xiàn)場指導(dǎo)、微信群宣傳等多種方式實施安全教育，強化裝修人員安全意識，對于未按照安全管理目標或者要求施工的工作人員給予處罰，嚴重的做出開除處理。

3 結(jié)語

綜上所述，房屋住宅項目精裝修管理是保證房屋精裝修質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，而管理工作涉及到方方面面，需要裝修單位對此保持高度重視，進度質(zhì)量安全等方面加強管理工作，提高施工質(zhì)量與效率。