北京市養(yǎng)老房地產(chǎn)CCRC模式研究

郭可 王冠

（大連財經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116622）

0 前言

老齡化是當(dāng)前我國社會需要面臨的一個嚴(yán)峻的問題，隨著近年來我國國民平均壽命的不斷延長和生育率降低導(dǎo)致的新生人口減少，我國的老齡化進(jìn)程自2011年后開始迅速發(fā)展，在2014年，我國60歲以上的老年人占總?cè)丝诘谋壤秊?4.6%，而區(qū)分老齡化國家的這一數(shù)值分界線為10%。并且隨著我國上一批嬰兒潮的衰老，預(yù)計在2050年，我國的60歲以上老齡人口將占到總?cè)丝诘?/3，屆時我國將成為世界上最嚴(yán)重的老齡化國家。

老齡化嚴(yán)重帶來的一個直接問題就是養(yǎng)老的問題，由于目前我國養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)數(shù)量不足，因此大量的老人選擇在家庭中養(yǎng)老。[1]但我國的發(fā)展模式使得老人的兒女普遍長期在外工作，因此家庭中的老人缺乏子女的照顧，存在生活自理方面的問題。[2]而我國的養(yǎng)老院普遍采用集中住宿的方式，空間過小難以滿足老人的居住需求，因此，我國需要一種新型的養(yǎng)老方式，以滿足老人的居住和生活需求。

1 概述

1.1 CCRC模式的定義

CCRC，即指Continuing Care Retirement Community，可譯作持續(xù)照料退休社區(qū)，從字面意思理解，CCRC社區(qū)可收容退休后的老年人，并對其進(jìn)行持續(xù)性的照料和服務(wù)直至其去世。于常規(guī)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不同，CCRC社區(qū)在照料老年人時更加重視專業(yè)度，社區(qū)內(nèi)配備專業(yè)化的服務(wù)和生活設(shè)施，足以滿足老人在家庭中的生活需求。[3]除此之外，CCRC社區(qū)還配備專業(yè)的服務(wù)人員照理生活自理能力存在問題的老人的日常起居。在發(fā)達(dá)國家，這種社區(qū)化的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍延長了老人的壽命，因此非常受到老人群體的歡迎。

1.2 CCRC模式的特征

1.2.1 全面性

同養(yǎng)老院等常規(guī)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不同，CCRC社區(qū)更重視養(yǎng)老的全面性。一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等通常僅能滿足老人的基本生活需求，缺乏除此之外的附加服務(wù)。而CCRC社區(qū)中不僅包含生活設(shè)施，還包含專供老年人的娛樂和服務(wù)設(shè)施，老人的生理和精神需求在CCRC社區(qū)中都能得到滿足。

1.2.2 專業(yè)性

CCRC養(yǎng)老社區(qū)的價格普遍較為昂貴，但與之對應(yīng)的是專業(yè)的服務(wù)。在發(fā)達(dá)國家的CCRC社區(qū)中，配套的服務(wù)人員都經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練，可以完成對喪失活動能力的老人的照料服務(wù)。同時CCRC社區(qū)中配備專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，可為社區(qū)中的重病老人提供醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，這是一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所不具備的。

1.3 養(yǎng)老房地產(chǎn)的CCRC模式的背景

1.3.1 社會、市場、政策背景

我國的高速發(fā)展策略使得我國在短時間內(nèi)獲得了媲美發(fā)達(dá)國家的實(shí)力的同時也帶來了發(fā)達(dá)國家的通病，即老齡化。老齡化是幾乎所有發(fā)達(dá)國家需要面臨的問題，而我國實(shí)力上升后也開始出現(xiàn)了老齡化現(xiàn)象，但與發(fā)達(dá)國家不同的是，我國長期以來實(shí)行的計劃生育政策使得家庭普遍趨于小型化，增大了子女撫養(yǎng)父母的壓力。[2]同時，我國的大城市發(fā)展策略使得大量的年輕人進(jìn)入大城市工作，而無法照料在家鄉(xiāng)的父母，因此，我國在將來將面臨比發(fā)達(dá)國家更嚴(yán)重的養(yǎng)老難題[3]。

老齡化的嚴(yán)重使得我國政府開始重視養(yǎng)老問題，我國所實(shí)行的全民參保制度使得參保老人能夠拿到維持其生活的退休金，因此無需擔(dān)心經(jīng)濟(jì)來源問題。而國家所推出的老齡事業(yè)“十五”和“十一五”以及“十二五“規(guī)劃中提出我國要建立市場化的養(yǎng)老方針，細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)，確?！俺醪綄?shí)現(xiàn)全國老年人人人享有基本養(yǎng)老保障?！盵4]國家對養(yǎng)老行業(yè)的扶持使得大量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)等進(jìn)入市場，側(cè)面上促進(jìn)了我國專業(yè)化養(yǎng)老的發(fā)展[5]。

1.3.2 國內(nèi)外現(xiàn)狀

美國：美國是最早實(shí)行社區(qū)化養(yǎng)老的國家，也是目前CCRC機(jī)構(gòu)最多的國家。美國最大的CCRC養(yǎng)老社區(qū)位于亞利桑那州鳳凰城郊外，該處陽光充足，植被豐富，具有非常濃厚的自然氣息，因此非常適合養(yǎng)老居住。這里居住了很多附近地區(qū)的55歲左右的老人，社區(qū)內(nèi)擁有多種類型的住宅如別墅、復(fù)合公寓、普通公寓等，還設(shè)置有高爾夫球場、游泳館、體育俱樂部、圖書館、教堂等文娛中心以滿足老人們的精神娛樂需求。此外，該社區(qū)還具備醫(yī)院和護(hù)理院，確保能夠?qū)加屑敝夭〉睦先诉M(jìn)行及時治療。

韓國：韓國的第一家CCRC社區(qū)是三星Noble County，社區(qū)背靠清明山建立，借助清明山山區(qū)的自然環(huán)境優(yōu)勢形成了以自然氣息為主的養(yǎng)老社區(qū)。該社區(qū)中設(shè)置有專門護(hù)理缺失生活自理能力的老人的護(hù)理樓，配備專業(yè)的護(hù)理人員能夠讓老人享受到專業(yè)的生活起居護(hù)理。住宿方式為普通公寓，目前該社區(qū)中有540個公寓，即可以容納540名老人。

中國：中國上海的親和源社區(qū)是仿照發(fā)達(dá)國家建立的典型的CCRC養(yǎng)老社區(qū)，該社區(qū)在世博館附近，周圍綠化充足，環(huán)境優(yōu)美。社區(qū)內(nèi)的居住形式為國內(nèi)常見的單元式電梯樓，房間內(nèi)還配備有呼叫器以應(yīng)對緊急情況。社區(qū)內(nèi)還配備有生活和娛樂設(shè)施，同時還與上海老年大學(xué)進(jìn)行合作，以滿足老人的學(xué)習(xí)需求。

2 CCRC在北京養(yǎng)老房地產(chǎn)的應(yīng)用

2.1 需求分析

2.1.1 人口年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

北京是我國的特大城市之一，因此老齡化情況也相當(dāng)嚴(yán)重。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的調(diào)查，截止到2018年底，北京市65歲以上的老年人口共有132萬，占戶籍人口的12.3%。根據(jù)聯(lián)合國對老齡化地區(qū)的定義，北京市已經(jīng)屬于老齡化相當(dāng)嚴(yán)重的地區(qū)，并且受大城市的生存環(huán)境影響，未來北京市的老齡化比率還將持續(xù)增加，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為困擾北京市的一大難題。

2.1.2養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變

雖然北京市的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但對于老人來說，其更希望自己的子女能夠取得更好的發(fā)展，因此在北京市，家境寬裕的老人將子女送出國發(fā)展已經(jīng)成為常態(tài)，這使得北京市的大量老人成為了無人撫養(yǎng)的“空巢老人”，以家庭為養(yǎng)老的模式的崩塌使得北京市的老人開始尋求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的幫助。

2.2 現(xiàn)有項(xiàng)目分析

目前北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有兩種，一種是公辦福利院，一種是民間舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其中公辦養(yǎng)老福利院23家，民間舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)231家。[6]公辦的養(yǎng)老福利院福利較好，收費(fèi)較高，但因數(shù)量過少出現(xiàn)一床難求的問題，很多老人無法進(jìn)入公辦福利院居??；而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然數(shù)量較多，但質(zhì)量殘次不齊，環(huán)境較好的民辦機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)昂貴，而收費(fèi)較低的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)性過差，很多甚至無法滿足老人的日常生活需求。

2.3 北京市養(yǎng)老房地產(chǎn)的CCRC模式發(fā)展前景分析

北京市屬于老齡化嚴(yán)重、老人群體多、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少的城市，因此大量老年人面臨養(yǎng)老的問題。而常規(guī)得到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的局限性在北京已經(jīng)充分顯現(xiàn)出來。但北京市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)使得本地老人普遍經(jīng)濟(jì)條件較好，因此即便是在北京實(shí)施CCRC養(yǎng)老模式在經(jīng)濟(jì)上也能夠進(jìn)行。且目前北京市的CCRC養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量非常少，因此在北京發(fā)展CCRC養(yǎng)老社區(qū)的前景非常廣闊。

3 對北京市養(yǎng)老房地產(chǎn)的CCRC模式發(fā)展相關(guān)建議

目前北京市唯一的CCRC養(yǎng)老社區(qū)是北京太陽城社區(qū)，該社區(qū)位于北京郊區(qū)的小湯山附近，自然環(huán)境優(yōu)美，并且還具有豐富的溫泉資源，屬于放松養(yǎng)老的好去處。但由于北京的CCRC養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展時間較短，因此其在運(yùn)營過程中依舊存在很多問題。

3.1 存在的問題

3.1.1 適應(yīng)性不足

老年人的活動性與普通人相比較弱，因此老人居住的房屋中的家具等應(yīng)當(dāng)按照專門的方式擺放，并設(shè)置相應(yīng)的無障礙措施。但根據(jù)我們對北京市太陽城老年社區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該社區(qū)老年人居住戶型為常見的單元樓，其家具的擺放方式也與一般的單元樓無異。而這種戶型通常為普通人準(zhǔn)備，在家具的擺放上不適用于老年人，因此老年人居住在這種空間中時會面臨適應(yīng)性問題。此外，缺乏無障礙設(shè)施也使得患有潛在疾病的老人在病發(fā)時無法及時呼救，給老人的生活帶來了不便。

3.1.2 養(yǎng)老產(chǎn)品類型單一

目前北京市的CCRC養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)模式主要以老人的生活和疾病護(hù)理等為主，養(yǎng)老產(chǎn)品類型較為單一。當(dāng)前社會的發(fā)展使得老人的需求也變得多元化，很多老人即便已經(jīng)衰老，依舊存在運(yùn)動、社交和學(xué)習(xí)等需求。但北京市的太陽城老年社區(qū)中缺乏文娛設(shè)施，因此部分身體健康的老人的日常生活中的需求等完全無法滿足，對老人的生活質(zhì)量造成了影響，同時這種模式也違背了CCRC社區(qū)發(fā)展的初衷。

3.1.3 服務(wù)人員缺乏

CCRC社區(qū)的特征是具備專業(yè)的服務(wù)，這種服務(wù)不僅體現(xiàn)在老人的護(hù)理上，也體現(xiàn)在滿足老人的精神需求上，如和老人一起活動或與老人談心等。但目前北京市太陽城社區(qū)中這種專業(yè)的服務(wù)人員數(shù)量過少，服務(wù)人員與老人的比例僅為1：16，遠(yuǎn)低于國家對綜合型養(yǎng)老社區(qū)要求的1：4。并且現(xiàn)有的服務(wù)人員沒有經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練，缺乏照顧老人的專業(yè)技能，無法滿足老人的精神需求，老人很容易出現(xiàn)孤獨(dú)和無助等狀態(tài)。

3.2 相關(guān)建議

3.2.1 強(qiáng)化適老設(shè)施

適老設(shè)施即專為老年人生活中準(zhǔn)備的各種設(shè)施，以老年人居住的房屋為例，地面上應(yīng)當(dāng)設(shè)置防滑磚、過道處應(yīng)當(dāng)安裝護(hù)欄、房間內(nèi)盡量不出現(xiàn)高度差等。[7]此外，老人居住的房間中應(yīng)當(dāng)配備緊急呼叫裝置，例如在衛(wèi)生間、臥室等老人滯留時間較長或容易出現(xiàn)意外等地區(qū)設(shè)置，確保老人遇到緊急情況時能夠及時呼叫急救人員。

3.2.2 提供多元化養(yǎng)老產(chǎn)品

針對北京太陽城社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品單一的問題，可以學(xué)習(xí)上海親和源社區(qū)的案例，老年社區(qū)中不僅有生活設(shè)施，還具有文娛設(shè)施等。因此北京太陽城社區(qū)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對文娛設(shè)施等的建設(shè)，以滿足老年人的娛樂和學(xué)習(xí)的需求。

在提供多元化養(yǎng)老產(chǎn)品時，社區(qū)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有的老年人進(jìn)行調(diào)查，在確定老人需求的前提下進(jìn)行社區(qū)內(nèi)多元化養(yǎng)老產(chǎn)品的建立，確保建立的產(chǎn)品能夠最大化的滿足老年人的需求[8]。

3.2.3 重視人才培養(yǎng)

專業(yè)化的人才是專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)的核心，因此北京太陽城社區(qū)應(yīng)當(dāng)重視對內(nèi)部服務(wù)人員的培養(yǎng)，使其掌握照顧老年人所必須的知識，并實(shí)行人才考核上崗機(jī)制，通過考核的人員方能上崗工作。

對于缺乏子女關(guān)心，容易產(chǎn)生孤獨(dú)和無助情緒的老人，社區(qū)應(yīng)當(dāng)額外進(jìn)行關(guān)心，例如定期派遣服務(wù)人員陪老人散步或聊天等，排解老人的負(fù)面情緒，防止老人在負(fù)面情緒的影響下患上心理疾病。

4 結(jié)束語

老齡化作為伴隨社會發(fā)展的必然現(xiàn)象，目前已經(jīng)成為我國需要解決的一大難題。但我國存在老年人口多、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少以及空巢老人多的問題，因此在國內(nèi)實(shí)行CCRC社區(qū)養(yǎng)老模式是非?？尚械?。但目前我國CCRC社區(qū)的發(fā)展尚處于初級階段，并沒有形成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。而本文對北京市CCRC養(yǎng)老服務(wù)中存在的問題進(jìn)行了研究，并提出了相應(yīng)的解決方案。隨著將來我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和老齡人口的進(jìn)一步增加，未來CCRC養(yǎng)老模式很可能成為我國養(yǎng)老達(dá)到主流，因此當(dāng)前我國應(yīng)當(dāng)盡快解決CCRC養(yǎng)老中存在的問題，并建立屬于我國的CCRC養(yǎng)老模式，以幫助我國渡過老齡化帶來的養(yǎng)老危機(jī)。