試析精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用

孫杰

（杭州金航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江杭州 310012）

精細(xì)化管理是在房地產(chǎn)建筑工程當(dāng)中，對每個環(huán)節(jié)都給予高度重視，對施工中的細(xì)節(jié)問題加以合理規(guī)劃，并對工程中各個部門進(jìn)行合理優(yōu)化安排的管理方式，區(qū)別于傳統(tǒng)的粗放式管理方法[1]。精細(xì)化管理是更加適應(yīng)現(xiàn)在市場發(fā)展趨勢的管理方法，對企業(yè)的盈利和工程的質(zhì)量安全都有好處。

1 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程中的意義

在房地產(chǎn)建筑工程中傳統(tǒng)的粗放式管理雖然成本低，但存在細(xì)節(jié)處理不足，目光局限于工程的整體管理等問題[2]。精細(xì)化管理強(qiáng)調(diào)，在注重工程整體規(guī)劃的同時，對施工細(xì)節(jié)也進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計，給予施工中的每一個步驟以高度重視，實現(xiàn)宏觀與微觀管理相結(jié)合，實現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)工程。

2 房地產(chǎn)建筑工程管理中的現(xiàn)狀及問題

2.1 管理制度存在問題

目前房地產(chǎn)建筑行業(yè)整體在管理制度上都存在問題，制度本身存在不合理之處。受傳統(tǒng)思想的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度大多僅僅著眼于經(jīng)濟(jì)效益的高低，而過分忽略工程質(zhì)量問題。許多管理制度，對管理中雖然是細(xì)節(jié)但具有關(guān)鍵性作用的問題不夠重視，僅僅對工程宏觀情況有所規(guī)劃和管理，對工程中的各個環(huán)節(jié)關(guān)注度不夠高。這就導(dǎo)致許多工程在完工后仍然會存在一些安全隱患，質(zhì)量不能得到保證。同時，對于已有的制度，由于其并沒有得到時間的檢驗，都處在初級階段，在落實中存在問題。管理制度的設(shè)計在某些地方不符合現(xiàn)實情況，導(dǎo)致在實際管理過程中存在困難。

2.2 管理方面不規(guī)范

房地產(chǎn)建筑工程中管理模式單一且不靈活，管理沒有組織性，各個管理部門之間的配合性不好，管理不夠規(guī)范。由于管理制度不清晰，各個部門之間管理不統(tǒng)一，導(dǎo)致某些資質(zhì)不符合工程要求的隊伍和人員也參與到了建筑工程當(dāng)中，不合格人員的參與，導(dǎo)致整個施工隊伍的質(zhì)量較低，這就限制了精細(xì)化管理的進(jìn)程。同時，各個部門較低的組織性制約了精細(xì)化管理的落實，進(jìn)一步導(dǎo)致施工團(tuán)隊工作開展受阻，甚至影響到施工質(zhì)量，出現(xiàn)安全隱患。

2.3 過分重視財務(wù)指標(biāo)

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金數(shù)額較大，且收支情況較為復(fù)雜，因而財務(wù)的精細(xì)化管理往往對整個工程的精細(xì)化管理有較大影響[3]。財務(wù)在一定程度上對整個項目工程起到了支配性作用，這就導(dǎo)致在建筑工程精細(xì)化管理過程中，財務(wù)所占據(jù)的比重太大，影響了工程精細(xì)化管理對工程質(zhì)量等其他問題的關(guān)注，限制了精細(xì)化管理的有效落實。

2.4 環(huán)保效益關(guān)注度較低

隨著可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的落實，在房地產(chǎn)建筑工程中對環(huán)保效益的重視也需要越來越高。然而目前，房地產(chǎn)建筑工程的精細(xì)化管理策略中往往很少甚至沒有環(huán)保效益的考慮。盡管部分建筑工程在精細(xì)化管理的規(guī)劃中對環(huán)保方面有一定的規(guī)劃，但往往在實際中，都會屈服于經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致環(huán)保效益的實現(xiàn)流于表面，流于形式，難以在施工過程中落實。

3 促進(jìn)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程中實現(xiàn)的有效措施

3.1 完善精細(xì)化管理制度

建立合理全面的精細(xì)化管理方案勢在必行。精細(xì)化管理方案要涉及到建筑工程每一步驟的方方面面，同時要設(shè)立靈活性較強(qiáng)的管理制度，以便在實際操作中的落實。精細(xì)化管理制度需要包括項目造價、招標(biāo)投標(biāo)、項目設(shè)計、施工和市場營銷等各個方面，對其中每個方面每個環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)問題也要分別進(jìn)行討論思考，做出科學(xué)合理的精細(xì)化管理方案。

市場時時刻刻都在發(fā)生著變化，房地產(chǎn)建筑行業(yè)想要適應(yīng)市場，也需要隨時做好跟隨市場的準(zhǔn)備。精細(xì)化管理制度需要切實根據(jù)實際情況，對房地產(chǎn)建筑工程進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)劃，這樣的管理制度的設(shè)立不能空洞無物，流于表面流于形式，成為形式主義的產(chǎn)物。比如，對于投標(biāo)招標(biāo)的過程，企業(yè)想要得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，不做虧本買賣，就要在投標(biāo)招標(biāo)之前進(jìn)行充分的考察和討論，對市場充分了解的前提下，對投標(biāo)招標(biāo)的對象進(jìn)行充分調(diào)查了解，判斷其是否可以充分適應(yīng)市場現(xiàn)狀，并對項目有最佳的操作效果。同時，需要對工程施工的投資有準(zhǔn)確判斷，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估計，對此有較為充分詳實的安排規(guī)劃，進(jìn)而才能保證企業(yè)資源的合理分配，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 加強(qiáng)項目參與人員組織性管理

房地產(chǎn)建筑工程的用人往往與一般企業(yè)的固定化用人不大相同，房地產(chǎn)建筑工程中參與人員的流動性較強(qiáng)，許多人員并不固定。因而這在管理中是一大難點。流動性較強(qiáng)的工程參與人員導(dǎo)致凝聚力不強(qiáng)、默契度較差。同時，各個部門之間組織性較差，人員的篩選和考核都很難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而一些行為不符合規(guī)則、能力不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員在項目中渾水摸魚，限制了項目的進(jìn)展和質(zhì)量。因而，加強(qiáng)項目各部門的組織性就凸顯出它的重要性。具有組織性的建筑工程會更加有效率，各部門按部就班執(zhí)行自己部門的規(guī)劃，對施工結(jié)果有比較科學(xué)系統(tǒng)的檢驗方案，就避免了渾水摸魚的現(xiàn)象。同時，具有組織性的房地產(chǎn)建筑工程項目會比較有凝聚力，這對工程施工的質(zhì)量極具好處。

提高組織性主要的一點就是對各部門的職責(zé)任務(wù)進(jìn)行明確，并規(guī)范管理制度。同時，可以在某些建筑施工的關(guān)鍵點進(jìn)行慶功會等活動的開展，項目活動可以增強(qiáng)團(tuán)隊精神，增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力，讓團(tuán)隊每個人員意識到，雖然由于項目的特殊性導(dǎo)致人員流動性較大，但每一個參與的人員都是團(tuán)隊的一部分，可以大幅度激起參與人員的責(zé)任感和團(tuán)隊精神，提高工作效率，提高工程質(zhì)量。

3.3 對項目進(jìn)行層次化分解

房地產(chǎn)建筑工程項目一般工作周期較長，工程量較大，從最初的規(guī)劃設(shè)計到最后市場營銷獲得利益，需要經(jīng)歷較長的時間段。因而，階段性目標(biāo)對于這樣的項目就很有必要。制定階段性目標(biāo)，將原本比較龐大的項目工程層次化分解，就減少了參與人員的心理負(fù)擔(dān)和心理壓力。同時，

在每個階段性任務(wù)完成的節(jié)點處都會收獲到成就感帶來的喜悅，這在促進(jìn)員工積極性，提高工程效率方面是非常有效的。

同時，對項目進(jìn)行層次化分解有利于精細(xì)化管理的開展和落實。精細(xì)化管理中最精華的部分就是“精細(xì)化”，過于龐大的項目對于精細(xì)化管理有一點那個的不利因素，對于龐大的項目，在精細(xì)化管理中容易忽略細(xì)節(jié)問題，對工程步驟中的每個細(xì)節(jié)點不容易抓住。但如果能夠?qū)嫶蟮墓こ添椖糠纸鉃椴煌瑢哟危總€階段都是一個比較小的項目，這對精細(xì)化管理是非常友好的。精細(xì)化管理中，可以對每個細(xì)節(jié)考慮周到，對項目工程的每個步驟都進(jìn)行仔細(xì)考慮討論，做出最適合該項目該團(tuán)隊的合理化管理方案。同時，分解為層次化階段的小項目可以讓各部門分工明確，這對組織性的增強(qiáng)也有促進(jìn)作用。

4 結(jié)語

精細(xì)化管理對房地產(chǎn)建筑工程確實有很大好處。當(dāng)然，再好的管理方法總有自己的問題，通過本文的討論，精細(xì)化管理中存在的問題也并非無法解決，通過完善精細(xì)化管理制度，加強(qiáng)人員組織性管理和對項目進(jìn)行層次化分解這三條有效措施，可以緩解精細(xì)化管理目前存在的不便，將精細(xì)化管理有效應(yīng)用在房地產(chǎn)建筑工程當(dāng)中。