房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型研究

柳晨

（大連財經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116622）

伴隨著我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速的發(fā)展，近幾年國內(nèi)的房價一直在不斷上漲，房價就成為了大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。面對這樣的情況，我國政府在對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)采取了相關(guān)的建議和政策調(diào)控措施，并且在調(diào)控的力度上也是不斷的增強(qiáng)，在這樣的背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來了許多的困難，逐步地縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，使得以重資產(chǎn)經(jīng)營模式為主的房地產(chǎn)企業(yè)逐步的面臨著重大挑戰(zhàn)。

1 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分采用的都是重資產(chǎn)的運(yùn)營模式，雖然這樣的模式讓我國的房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，但是其中存在的弊端也在發(fā)展中漸漸顯現(xiàn)出來。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金投入，項目運(yùn)作資金密集度高，并且大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高額的貸款來保證現(xiàn)金流的完整。因為我國目前的金融市場還不夠完善，而房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來自于銀行，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。然而，這種高風(fēng)險在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時期被土地的價格增值所掩蓋，并未被房地產(chǎn)企業(yè)重視，但當(dāng)市場進(jìn)入下行階段時，行業(yè)競爭加劇，重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的高財務(wù)風(fēng)險終于顯現(xiàn)，也促使房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，放棄原本的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，所注重的是在輕資產(chǎn)上的投入，企業(yè)的輕資產(chǎn)包括有：產(chǎn)品的研發(fā)、品牌、管理能力、專業(yè)技能、人力資源、客戶資源、企業(yè)文化等，這些資產(chǎn)所占用的資金比較少，在附加值的產(chǎn)生上，高而且靈活多變。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式所追求的運(yùn)營效果是：用最少的資金投入獲取最多的利潤回報。所以我們可以把輕資產(chǎn)運(yùn)營模式理解成：通過對企業(yè)自身已有資源的整合，排除利潤回報少的投入，采用杠桿原理，在倚重企業(yè)表外資產(chǎn)的同時，充分的利用外部資源來進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

如果房地產(chǎn)企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，那么將在發(fā)展中能夠起到很好的促進(jìn)作用。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式充當(dāng)了企業(yè)的資源配置產(chǎn)業(yè)鏈角色，同時也充當(dāng)了企業(yè)財富價值產(chǎn)業(yè)鏈的組織、協(xié)調(diào)和整合者的角色，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通過自身所擁有的有限資源，使已經(jīng)沉淀的“重資產(chǎn)”得到恢復(fù)。這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中所使用的新型運(yùn)營模式。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實施，需要企業(yè)明確自身的價值鏈優(yōu)勢，提高整合資源的能力，選擇合適的發(fā)展路線，這就對企業(yè)的能力提出了更高的要求。

目前國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何升級轉(zhuǎn)型的討論日益熱烈，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人士對轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式也有十分關(guān)注，通過市場挑選、資本資源整合、價值鏈的定位三種方法，目前已構(gòu)成三種主要的運(yùn)作模式，一種是“萬達(dá)模式”，以經(jīng)營者為中心，萬達(dá)地產(chǎn)和綠城地產(chǎn)正在嘗試這種運(yùn)作模式；一種“鐵獅基金運(yùn)作模式”，這種模式是以西蒙、鐵獅門為代表的出資機(jī)構(gòu)為中心；再有一種是運(yùn)作和出資綜合的模式，目前已經(jīng)發(fā)展成為了比較成熟的典型的運(yùn)作模式。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也是做了很的多嘗試，但是在轉(zhuǎn)型過程過還是會或多或少的遇到一些問題。

3 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型中遇到的問題

3.1 資產(chǎn)輕型化運(yùn)營體系不規(guī)范

與其它發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)相比較，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化運(yùn)行體系的建立并不規(guī)范，在面對資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險上也沒有相應(yīng)的應(yīng)對策略，甚至都沒有設(shè)立相應(yīng)的運(yùn)營管理部門，這就使得在面對資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險時，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對措施上有所不足。房地產(chǎn)企業(yè)由于在資產(chǎn)輕型化運(yùn)營體系的不規(guī)范運(yùn)作，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對資產(chǎn)運(yùn)營中可能出現(xiàn)的風(fēng)險時，無法進(jìn)行有效的預(yù)測和預(yù)判，不能采取相應(yīng)有效的防控手段，在企業(yè)的資產(chǎn)分配上也無法做到合理得分配，使企業(yè)總是處于高風(fēng)險的狀態(tài)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

3.2 資本運(yùn)作難題

在房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營過程中，資本的運(yùn)營形式挑選上面臨著很多的困難。一是企業(yè)在資本運(yùn)營的創(chuàng)新能力上有所缺乏。因為資本運(yùn)營系統(tǒng)的不完善以及相關(guān)政策的不斷改變給企業(yè)帶來的不確定性，使得企業(yè)在多元化的資本運(yùn)營形式上難以進(jìn)行合理選擇。其次，房地產(chǎn)行業(yè)面臨宏觀調(diào)控政策的頻繁且快速的變化，給企業(yè)的資本運(yùn)營在很大程度上帶來了困難，尤其是面對許多短期的行政管理措施時更為凸顯。

合作機(jī)制的挑選和收入同享的合理分配是企業(yè)資本運(yùn)作最直接、最重要的問題。一方面，合作機(jī)制的合理構(gòu)建，投資與收益的分配份額將得到突出。輕資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略下的資本運(yùn)營呈現(xiàn)出諸多合作趨勢。大企業(yè)之間存在著強(qiáng)大的聯(lián)盟，大企業(yè)與小企業(yè)之間也存在著同享與合作。在小額股權(quán)買賣的運(yùn)作中，經(jīng)營者使用自身的品牌和管理能力與其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，其最顯著的特點(diǎn)是使用小額股權(quán)的份額，獲得整個項目的操控權(quán)。假如合作之前的機(jī)制不合理，必然會導(dǎo)致各種沖突。另一方面，假如合作機(jī)制出現(xiàn)問題，也會添加合作的風(fēng)險。怎么規(guī)避風(fēng)險也需要考慮。

3.3 打造專業(yè)化運(yùn)營難度大

專業(yè)化運(yùn)營能力的掌握，獲取企業(yè)所需的資源，都將是房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營過程中取得成功的關(guān)鍵部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的問題。企業(yè)在運(yùn)營管理上的最重要原則就是通過資源的積累和配備，給企業(yè)的運(yùn)營管理能力配備上一致性和專業(yè)性。如何培養(yǎng)企業(yè)獨(dú)特的專業(yè)運(yùn)營管理能力是一個突出的問題。

如何樹立和保持企業(yè)自身的專業(yè)能力是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個突出問題。目前，不同的輕資產(chǎn)企業(yè)各自有著自己不同的專業(yè)運(yùn)營能力。萬科強(qiáng)調(diào)“小股買賣”，可以用小股權(quán)獲得項目的操控權(quán)。關(guān)鍵是要有專業(yè)的管理和操作能力。萬科在管理和運(yùn)營能力上已經(jīng)得到了許多企業(yè)的認(rèn)可。資金較多的合作公司與資金較少的萬科之間的合作，以及其獨(dú)特的專業(yè)管控能力，充分體現(xiàn)了萬科較強(qiáng)的專業(yè)管理和運(yùn)營能力。另外，綠城的代建管理能力和易居出售能力充分體現(xiàn)了其各自在輕資產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中所擁有的專業(yè)水平?？墒?，這些優(yōu)異的能力很難確保不被相同實力的房地產(chǎn)企業(yè)模仿和復(fù)制，這使得企業(yè)原有的專業(yè)領(lǐng)域被企業(yè)大軍吞沒。因而，在輕資產(chǎn)運(yùn)營中，構(gòu)建和維護(hù)企業(yè)自身的專業(yè)能力是擺在企業(yè)面前的一個突出的問題。

4 完善房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型建議

4.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式不斷優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)想要形成完整有效的輕資產(chǎn)運(yùn)營體系，首先要確立輕資產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)制度準(zhǔn)則，按照既定的規(guī)章制度進(jìn)行管理，不斷提高輕資產(chǎn)運(yùn)營部門及人員的積極性和工作效率。因為資產(chǎn)輕型化運(yùn)營部門是房地產(chǎn)企業(yè)在這次全國性質(zhì)的房地產(chǎn)行業(yè)變革浪潮中的重要決策部門。所以只有資產(chǎn)輕型化運(yùn)營部門的工作積極性和效率的提高，才會使得企業(yè)在發(fā)展過程中和運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變中贏得機(jī)遇并穩(wěn)定發(fā)展。因此，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的保障就是房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)運(yùn)營模式的制度規(guī)則。

為了確保房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)作過程中能對資產(chǎn)體系進(jìn)行有效的預(yù)測和掌控，有必要將輕資產(chǎn)運(yùn)用納入企業(yè)的主要管理對象。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)自身輕資產(chǎn)運(yùn)營體系組織的建造。首先要做的就是建立對輕資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)行管理和預(yù)測的部門，強(qiáng)化該部門應(yīng)有的責(zé)任。輕資產(chǎn)運(yùn)用部門的主要工作是將企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營中可能面對的風(fēng)險最小化。在工作中，禁止企業(yè)對資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)行獨(dú)立的管理和預(yù)測，由于每個資產(chǎn)運(yùn)營體系之間并不是彼此獨(dú)立的，并且每個資產(chǎn)體系之間有著密切的關(guān)系?？偠灾p資產(chǎn)的運(yùn)營形式在價值鏈的各個環(huán)節(jié)都需要不斷的革新和創(chuàng)新。無論采用何種形式，我們都應(yīng)該在了解市場情況和客戶變化的基礎(chǔ)上，及時調(diào)整，不斷創(chuàng)新和優(yōu)化。

4.2 選擇適合的投融資合作模式及平臺

在出資階段，我們傾向于挑選合理的投融資合作形式和渠道，注重合作中的關(guān)鍵點(diǎn)。在出資階段，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營相對成功的是小型股票交易形式。在挑選合作伙伴的經(jīng)營過程中，要注意以下三點(diǎn)：①要考慮雙方的投入（管理能力、實力、品牌、本錢）和產(chǎn)出（收入利益）；②收入利益分配要合理；③企業(yè)現(xiàn)有的優(yōu)勢資源應(yīng)與合作伙伴相結(jié)合，完成“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，完成合作共贏。

4.3 突出核心資源加強(qiáng)資源整合

企業(yè)應(yīng)致力于構(gòu)建核心競爭力，加強(qiáng)品牌建造、企業(yè)文化建造、管理能力建造和基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的信息資源平臺建造。繼續(xù)優(yōu)化企業(yè)管理能力，加強(qiáng)資源整合。

根據(jù)目前企業(yè)的品牌、管理和服務(wù)提供各種增值服務(wù)，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)。例如，在輕財物運(yùn)作，萬科一向?qū)Ｐ挠谧∷_發(fā)，在2016年在黑石地產(chǎn)與百仕通的合作房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)，尤其是在物流領(lǐng)域的工業(yè)房地產(chǎn)上，確認(rèn)了“從一個單一住房房地產(chǎn)提供商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)提供商”。這樣，在發(fā)展住房業(yè)務(wù)的同時，也增加了工業(yè)和商業(yè)住房業(yè)務(wù)，豐富了公司輕資產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)內(nèi)容。除住宅地產(chǎn)外，代建模式下的建筑行業(yè)還增加了酒店、文化旅游和“新生活體驗”的商業(yè)中心。

4.4 提升企業(yè)持續(xù)運(yùn)營能力，實現(xiàn)企業(yè)良好資產(chǎn)收益

房地產(chǎn)行業(yè)是一個多元化的綜合強(qiáng)的行業(yè)，它涵蓋了企業(yè)科技、人才管理、管理能力等各個方面的綜合能力，房企行業(yè)的核心競爭力包括了軟實力和硬實力的綜合表現(xiàn)。經(jīng)過商業(yè)模式的改變，可持續(xù)運(yùn)營能力逐漸成為企業(yè)的中心。經(jīng)過其商業(yè)模式的改變，房企漸漸開始走向金融化，這將會合理調(diào)整資金配置，提高資金的周轉(zhuǎn)率，同時也將提高企業(yè)在應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。但是，企業(yè)同樣需要持續(xù)提高持有項目的運(yùn)營能力。例如提升企業(yè)的租金收入能力，充分發(fā)揮企業(yè)的融資能力，平衡現(xiàn)金流和利潤回報。同時，企業(yè)也應(yīng)該根據(jù)本身的資本持有狀況，穩(wěn)定的增加高質(zhì)量的控股項目，以實現(xiàn)杰出的資產(chǎn)回報。

5 總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)是中國社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的進(jìn)程中發(fā)揮著舉足輕重的作用。但是隨著最近幾年的社會的發(fā)展使市場環(huán)境也在發(fā)生著不斷地變化，過去舊的運(yùn)營模式已經(jīng)無法給房地產(chǎn)企業(yè)帶來持續(xù)成長的支持，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商渴望能通過運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變來突破現(xiàn)如今的困境。通過以上幾個方面的推廣和建設(shè)策略，相信能夠極大的提高房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力，使企業(yè)有足夠的實力提升輕資產(chǎn)運(yùn)營。