上海市成品住宅發(fā)展困境及破解對(duì)策研究

文/孟瑞琦

一、引文

成品住宅是指所有功能空間的固定面鋪設(shè)或粉刷，內(nèi)部管道、開關(guān)插座、廚房衛(wèi)生間設(shè)備安裝到位，能夠基本滿足居住條件的住宅。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者已對(duì)各地區(qū)成品住宅設(shè)計(jì)、推行、管理等方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述與總結(jié)，多從市場(chǎng)層面對(duì)某地域具體的成品住宅發(fā)展制約因素進(jìn)行實(shí)證分析。一方面，從成品住宅政策推行角度來看，王玲提出當(dāng)前我國(guó)成品住宅政策很大程度上僅屬于倡導(dǎo)性政策，具體落實(shí)存在諸多問題。[1]另一方面，從成品住宅管理角度來看，國(guó)外學(xué)者主要從項(xiàng)目管理的視角入手。陽(yáng)俊創(chuàng)新性地運(yùn)用過程管理、流程管理等相關(guān)理論推動(dòng)成品住宅實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)化。[2]李振華總結(jié)了當(dāng)前我國(guó)成品住宅的發(fā)展特征，并運(yùn)用FAHP 法構(gòu)建相關(guān)評(píng)價(jià)體系作出了實(shí)證評(píng)價(jià)。[3]基于此，本文將上海市成品住宅項(xiàng)目作為研究對(duì)象，在梳理近幾年上海市成品住宅發(fā)展相關(guān)情況的基礎(chǔ)之上，對(duì)其運(yùn)行期間出現(xiàn)的發(fā)展困境進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合各利益主體提出相關(guān)破解對(duì)策。

通過梳理近幾年國(guó)家對(duì)于各地關(guān)于成品住宅的政策要求可知，截至2018 年底，北京、上海、山東、河南等十一個(gè)省市先后下發(fā)了成品住宅相關(guān)文件，對(duì)新建住宅全裝修占比做出了一系列規(guī)定，其中提到各地建成區(qū)核心部分在2020 年左右應(yīng)做好全覆蓋工作，另外對(duì)建成區(qū)以外的外圍區(qū)域也做出了規(guī)劃設(shè)定。其中，2016 年是上海市房地產(chǎn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻。如表1 所示，隨著上海市成品住宅相關(guān)政策的逐漸細(xì)化及其推進(jìn)比例要求的加強(qiáng)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)的發(fā)展愈發(fā)得到國(guó)家重視與支持。

表1 上海成品住宅建設(shè)推進(jìn)比例要求表

二、現(xiàn)狀

自2012 年以來，上海市確定當(dāng)?shù)爻善纷≌痉俄?xiàng)目共35 個(gè)，2018 年上海市成品住宅竣工面積達(dá)1798 萬(wàn)平方米，全裝修覆蓋率已達(dá)70%，如圖1 所示，相較于前幾年來說已有大幅提升，增長(zhǎng)率也逐漸趨于穩(wěn)定。尤其是90 后業(yè)主對(duì)于千篇一律的交付標(biāo)準(zhǔn)提出個(gè)性化和一體化服務(wù)的需求，使得各開發(fā)商不斷開拓創(chuàng)新，以消費(fèi)者個(gè)人需求為訴求基礎(chǔ)，為其提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，[4]從而促進(jìn)其規(guī)模化發(fā)展與工業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

圖1 近幾年上海市成品住宅竣工面積（單位：萬(wàn)平方米）

具體來看，其發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：

第一，上海市成品住宅規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。從供需角度來看，如圖2 所示，我國(guó)一線城市擴(kuò)張十分迅速，成品住宅占比均已突破70%。[5]因其房地產(chǎn)基礎(chǔ)較好，消費(fèi)者的接受度普遍較高，成品住宅發(fā)展迅速，尤其是2018 年上海市成品住宅占比已達(dá)到75%，已接近歐美發(fā)達(dá)國(guó)家（發(fā)達(dá)國(guó)家成品住宅占比平均達(dá)八成以上），未來效果可期。另外，該狀況有從東部發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市擴(kuò)展的趨勢(shì)（從一線城市向二、三線城市擴(kuò)展），由此可見，上海市成品住宅規(guī)模將持續(xù)提升。

圖2 近幾年我國(guó)一線城市及歐美發(fā)達(dá)國(guó)家全裝修占比圖

第二，所處區(qū)域呈逐級(jí)擴(kuò)展趨勢(shì)。具體表現(xiàn)在：成品住宅發(fā)展從中心城區(qū)向外圍城區(qū)擴(kuò)展。如圖3 所示，2018年上海市中心主城區(qū)的成品住宅比例普遍高于城區(qū)外圍，閘北、楊浦、長(zhǎng)寧等區(qū)的成品住宅竣工面積占竣工總面積的45%以上。浦東新區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)位于前四位，總體呈現(xiàn)出主城區(qū)向外圍蔓延的趨勢(shì)。以當(dāng)?shù)芈劽纳虾３墙瘓F(tuán)為例，其投建的浦江瑞和新城項(xiàng)目的試點(diǎn)住宅預(yù)制配置率均達(dá)到一半以上，領(lǐng)跑我國(guó)成品住宅的發(fā)展。

圖3 2018年上海市成品住宅各片區(qū)竣工量占比

第三，各大房企機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，對(duì)于大型房企來說，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“高集中、高周轉(zhuǎn)、高競(jìng)爭(zhēng)”的行情之下，我國(guó)大型房企全裝修比例近幾年不斷升高。如圖4 所示，以恒大、萬(wàn)科、碧桂園為首的TOP 10 房企全裝修比例已達(dá)到100%，行業(yè)集中度不斷提升，龍頭房企成為擴(kuò)張主力，綠地、融創(chuàng)等一流開發(fā)商的成品住宅占比均已突破60%。截至2019 年1 月，我國(guó)新開工全裝修房企達(dá)517 家。另一方面，這對(duì)于國(guó)內(nèi)小型房企，將造成不同程度的沖擊，后者或?qū)⒊掷m(xù)退出。小型房企往往地域性較強(qiáng)，前期投入成本大，獲利少，品牌宣傳能力弱，難以取得消費(fèi)者信任。綜上所述，未來成品住宅建設(shè)門檻將逐步提高，我國(guó)成品住宅仍存在極為可觀的發(fā)展空間。

圖4 2018年我國(guó)大型房企全裝修比例

三、發(fā)展困境

（一）難以滿足個(gè)性化需求

隨著本地消費(fèi)者對(duì)于多元化市場(chǎng)要求的不斷提升，上海市成品住宅規(guī)模化發(fā)展的弊端主要體現(xiàn)在：第一，外觀單一，呈現(xiàn)出“一刀切”模式。隨著當(dāng)?shù)爻善纷≌ぷ鞯目焖俾鋵?shí)，傳統(tǒng)模式很難滿足消費(fèi)者尤其是90 后業(yè)主對(duì)于個(gè)體化、多元化的需求。當(dāng)前單一的建設(shè)模式下，開發(fā)商過度控制成本、責(zé)任難以界定等問題逐漸暴露。當(dāng)前，大多數(shù)建筑項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)計(jì)僅局限于建筑整體，業(yè)主的個(gè)性化需求無法僅僅通過少數(shù)不同檔次的“套餐”來滿足。[6]由此可見，個(gè)性化需求與產(chǎn)業(yè)化裝修之間存在著較大矛盾。第二，當(dāng)前消費(fèi)者在成品住宅設(shè)計(jì)階段參與度不高。[7]傳統(tǒng)的小戶型更加適合產(chǎn)業(yè)化道路，但別墅、洋房等改善型住房缺乏個(gè)性化定制方案。

（二）缺乏完善的標(biāo)準(zhǔn)體系

當(dāng)前，上海及周邊地區(qū)建筑項(xiàng)目以單一的混凝土結(jié)構(gòu)居多，推進(jìn)成品住宅仍處于探索階段，創(chuàng)新難度較大。主要表現(xiàn)在：第一，內(nèi)外缺乏推動(dòng)力。各方推進(jìn)成品住宅工作的緊迫感不強(qiáng)且缺乏原生力量。一方面，從開發(fā)商角度來看，考慮成本及資金的回籠速度，項(xiàng)目落地存在諸多困難，企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。[8]另一方面，從消費(fèi)者角度來看，雖然當(dāng)前上海已處在成品住宅全面開發(fā)時(shí)期，但消費(fèi)大眾普遍認(rèn)識(shí)不足，持觀望心態(tài)，多方的慣性思維使得成品住宅發(fā)展速度被迫放緩。第二，多方利益分配矛盾凸顯。由于多方信息不對(duì)稱，污染源、裝修質(zhì)量等多處存在隱患，局限性較大。如表2 所示，之前編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)雖已完成，但近幾年上海市暫未出臺(tái)最新有關(guān)成品住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的文件，政府的暫時(shí)缺位使得當(dāng)?shù)爻善纷≌l(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化工作的推進(jìn)呈現(xiàn)滯后狀態(tài)。

表2 上海成品住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)列表

（三） 人才瓶頸問題凸顯

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海市從事建筑行業(yè)的單位共1.3 萬(wàn)余家，專業(yè)人員15 萬(wàn)人，其中從事成品住宅的設(shè)計(jì)、安裝、管理人員僅占很少部分，遠(yuǎn)無法滿足本地規(guī)?；l(fā)展的需要。具體來看，主要缺乏以下人才：第一，成品住宅高層管理人員。此類人才具備整合資源、把握市場(chǎng)的宏觀導(dǎo)向能力。第二，具備成品住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)性人才。設(shè)計(jì)作為產(chǎn)業(yè)鏈中的重要前端環(huán)節(jié)，技術(shù)創(chuàng)新的重要力量，建議各大房企適當(dāng)把工作重點(diǎn)落在前期研發(fā)環(huán)節(jié)，不斷引進(jìn)相關(guān)技術(shù)性人才，在實(shí)踐中對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)與規(guī)范，最終形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。[9]

四、破解對(duì)策

（一） 政府：建立標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)體系

1. 發(fā)揮宏觀指導(dǎo)作用，構(gòu)建長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。當(dāng)前，成品住宅穩(wěn)定、健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，與政府方面的正確指導(dǎo)及嚴(yán)謹(jǐn)監(jiān)督過程緊密相關(guān)。政府是成品住宅的首要推動(dòng)力量：第一，應(yīng)發(fā)揮信息整合能力，在全市范圍內(nèi)實(shí)施規(guī)范、統(tǒng)一的評(píng)價(jià)體系。第二，成立相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜医M。上文提到，當(dāng)前上海市成品住宅人才瓶頸問題嚴(yán)重，需要發(fā)揮積極引導(dǎo)作用，加強(qiáng)財(cái)政扶持力度。第三，加強(qiáng)政府監(jiān)管。引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)市場(chǎng)“失靈”帶來的弊端。另外，從立法、行政、司法等各層面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

2.借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)。從宏觀層面來看，不同國(guó)家及地區(qū)的成品住宅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可對(duì)上海市產(chǎn)生積極影響。故提出以下建議：一方面，借鑒以國(guó)內(nèi)試點(diǎn)城市為代表的成品住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，如北京市在2015 年已規(guī)定保障房全面推行全裝修，四川省規(guī)定2025 年全省全裝修規(guī)模達(dá)一半以上，山東省規(guī)定2020 年全面淘汰毛坯房、落實(shí)全裝修技術(shù)等，[10]并確立其總體方向?yàn)椋河砂l(fā)達(dá)的東部一線城市向二、三線城市逐漸滲透，共同助力我國(guó)成品住宅建設(shè)的健康、有序推進(jìn)。另一方面，尋求以日本、丹麥、美國(guó)等為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家成品住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。以日本為例：第一，日本政府大力推進(jìn)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化工作。[11]日本成品住宅發(fā)展起步較早，其政府于1969 年已經(jīng)意識(shí)到標(biāo)準(zhǔn)化體系對(duì)于成品住宅作用巨大，對(duì)材料及設(shè)備選用、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)等都進(jìn)行了深入探索，并于70 年代密集出臺(tái)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。第二，日本政府通過建立專門機(jī)構(gòu)推動(dòng)成品住宅。日本政府先后成立了通產(chǎn)省和建設(shè)省，作為專門負(fù)責(zé)推進(jìn)裝配式住宅的機(jī)構(gòu)，[12]分別從產(chǎn)業(yè)、技術(shù)兩方面共同推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，并通過財(cái)政補(bǔ)貼的手段引導(dǎo)企業(yè)對(duì)新技術(shù)進(jìn)行開發(fā)。

3. 建立健全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。當(dāng)前，上海市已制定《上海市住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等文件，但距離“一房一驗(yàn)”的標(biāo)準(zhǔn)仍存在提升空間。故提出以下幾點(diǎn)建議：第一，提升成品住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。從上海市近幾年內(nèi)密集的政策手段可以看出，政府、開發(fā)商雙方均在為成品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化工作做出努力，但當(dāng)前并無與成品住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)直接相關(guān)的文件，并要將政策具體落實(shí)，如推出內(nèi)裝工業(yè)化、整體衛(wèi)浴等具體化標(biāo)準(zhǔn)。第二，政府應(yīng)加大對(duì)多種建筑整體式結(jié)構(gòu)的研討活動(dòng)。從前端設(shè)計(jì)、構(gòu)建到后期的施工安裝，做好全流程的把握工作。第三，加大對(duì)新型建筑體系的研發(fā)與拓展。鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)研發(fā)力度，在控制成本的同時(shí)適當(dāng)推行內(nèi)裝工業(yè)化技術(shù)，各主體協(xié)同發(fā)展，為上海市成品住宅的轉(zhuǎn)型與升級(jí)奠定良好基礎(chǔ)。

（二）開發(fā)商：充分發(fā)揮本土開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)力量

1.龍頭房企成為擴(kuò)張主力。從開發(fā)商角度來看，龍頭企業(yè)具備更多的市場(chǎng)資源與談判優(yōu)勢(shì)，其成品住宅產(chǎn)品因采用集中采購(gòu)的方式，可為消費(fèi)者帶來高性價(jià)比產(chǎn)品，省時(shí)省力的同時(shí)突出最佳優(yōu)勢(shì)。在上海本地，諸如綠地、萬(wàn)科、寶業(yè)、三湘等企業(yè)應(yīng)發(fā)揮帶頭作用，遵循“集成化、專業(yè)化、規(guī)模化”原則，彌補(bǔ)當(dāng)前技術(shù)不成熟、快裝技術(shù)不完善的弊端，向消費(fèi)者提供“菜單式”裝修計(jì)劃。[13]在當(dāng)前多數(shù)房企面臨“高周轉(zhuǎn)”的大環(huán)境下，力求達(dá)到降本不降標(biāo)的要求。

2.與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展。第一，與青年人才公寓共同規(guī)?；l(fā)展。當(dāng)前，人才支撐是各地高質(zhì)量發(fā)展的重中之重，如2018 年8 月河南省青年人才公寓多項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)工作完成，總投資達(dá)170 億余元，該項(xiàng)目作為成品住宅行業(yè)創(chuàng)新性的一步，標(biāo)志著成品住宅正式步入高速發(fā)展階段。第二，長(zhǎng)租公寓等新型住宅產(chǎn)業(yè)類型的發(fā)展進(jìn)一步擴(kuò)大成品住宅市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓作為當(dāng)前房企的轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)，蘊(yùn)藏豐富的發(fā)展?jié)摿Α５谌?，與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略緊密融合。當(dāng)前，農(nóng)村市場(chǎng)存在著巨大的住房需求，但傳統(tǒng)的農(nóng)村建筑已無法滿足新型城鎮(zhèn)化的要求。成品住宅因具備質(zhì)量可靠等優(yōu)勢(shì)，恰恰可彌補(bǔ)農(nóng)村房屋暴露出的種種問題。另外，國(guó)家緊密出臺(tái)鄉(xiāng)村振興相關(guān)政策，并創(chuàng)新性地提出田園綜合體、特色小鎮(zhèn)等概念，以上均為上海市成品住宅建成工作的快速推進(jìn)創(chuàng)造了良好契機(jī)。

3.探索構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)前，上海市多以上文提到的龍頭房企牽頭，施工單位、科研單位等為輔助，將上、中、下游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成良性互動(dòng)，形成利益共同體。以上海城建集團(tuán)為例，其2011 年成為當(dāng)?shù)氐谝患乙灶A(yù)制裝配式住宅為重點(diǎn)的國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，并與周邊高新技術(shù)企業(yè)、專項(xiàng)學(xué)科技術(shù)中心及博士后工作站的優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈，雖然當(dāng)前利益分配仍需進(jìn)一步探索，但在政府密集出臺(tái)良好政策的環(huán)境下，仍可作為上海市未來可持續(xù)建筑發(fā)展的有益探索。另外，建議大力發(fā)展多元化企業(yè)，主要為兩類企業(yè)：第一為品牌企業(yè)，如萬(wàn)科、碧桂園等一線房企，依托其強(qiáng)大的資源、良好的宣傳渠道與口碑，迅速與上海市本土企業(yè)合作。第二為專業(yè)化企業(yè)，在對(duì)客戶進(jìn)行精細(xì)研究后，制定層次化裝修方案，向智能化方向發(fā)展。

（三）消費(fèi)者：加強(qiáng)個(gè)人參與度，創(chuàng)新參與形式

近幾年，我國(guó)消費(fèi)者對(duì)于成品住宅的觀念發(fā)生了顯著改變，接受程度顯著增加，國(guó)內(nèi)一線城市的成品住宅發(fā)展水平已進(jìn)入成熟階段。對(duì)于消費(fèi)者，提出以下兩方面建議：一方面，從近期愈發(fā)增多的維權(quán)事件來看，業(yè)主應(yīng)合理運(yùn)用法律武器維護(hù)合法權(quán)益。另一方面，從直接收益來看，成品住宅可幫助消費(fèi)者節(jié)約大量的財(cái)力與時(shí)間成本，由于消費(fèi)者是改變當(dāng)前供需關(guān)系的首要推動(dòng)者，應(yīng)加強(qiáng)參與度?？刹扇　熬€上+線下”的方式，收集各層次業(yè)主對(duì)于成品住宅規(guī)模化發(fā)展及個(gè)性化設(shè)計(jì)風(fēng)格等問題的理解，利益主體雙方共同探討成品住宅的未來發(fā)展道路。