房地產(chǎn)估價(jià)中比較法調(diào)整系數(shù)的影響度分析
——基于商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)

文/李新蘭 蘇穎

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.2 條指出，比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。因此，比較法適用的估價(jià)對(duì)象類型較多，有住宅、辦公、商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等具有交易性的房地產(chǎn)以及出讓、轉(zhuǎn)讓成交的土地。對(duì)于有較多具有一定可比性交易實(shí)例的房地產(chǎn)及土地，均應(yīng)首先采用比較法。此外，運(yùn)用比較法還可求取收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率、重置價(jià)格等關(guān)鍵敏感數(shù)據(jù)。由于比較法依據(jù)的是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，因此，在選取的若干個(gè)可比實(shí)例中，掌握好各個(gè)調(diào)整系數(shù)成為了比較法估價(jià)成敗的關(guān)鍵。

本文從商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中影響不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的因素入手，重點(diǎn)研究社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)。這些對(duì)象一般以住宅樓裙房與底層商業(yè)類型為主。社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)面積小，購(gòu)買者多，交易頻繁，因而為研究結(jié)果的真實(shí)性與可靠性提供了數(shù)據(jù)支撐。

一、商業(yè)估價(jià)報(bào)告中比較法調(diào)整系數(shù)的研究與分析

通過(guò)對(duì)2018 年近300 份社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的分析，選取20 個(gè)典型報(bào)告樣本，涉及其中63 個(gè)可比實(shí)例的調(diào)整系數(shù)。通過(guò)比對(duì)，樣本為研究比較法調(diào)整系數(shù)中各因素的影響度提供了依據(jù)。

（一）從比較法公式看4 個(gè)調(diào)整系數(shù)

比較法基本公式如下：

估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)值×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

其中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整又分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

通過(guò)直接比較法對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，為便于研究比較法調(diào)整系數(shù)，將上述比較法基本公式表述為：

Pi：可比實(shí)例成交價(jià)

∏Ki：可比實(shí)例總調(diào)整系數(shù)

K1：交易情況修正系數(shù)（本研究的可比實(shí)例均為正常交易，K1=1，不作修正）

K2：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

K3：區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)

K4：實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)

K5：權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)

（二）調(diào)整系數(shù)的影響度分析

影響度分析是從多個(gè)不確定性因素中逐一找出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響的因素，并分析、測(cè)算其對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響程度或敏感程度，從而衡量當(dāng)某個(gè)調(diào)整因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響程度。

運(yùn)用比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的影響度分析是指研究制約價(jià)格的有關(guān)因素在待估房地產(chǎn)與可比實(shí)例成交價(jià)格的交易日期K2、區(qū)位因素K3、實(shí)物因素K4及權(quán)益因素K5在特定條件下發(fā)生變化時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生影響的一種影響度分析。進(jìn)行比較法調(diào)整因素影響度分析的主要目的是通過(guò)各因素與價(jià)格之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，揭示各因素變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響程度，從而確定哪種調(diào)整因素影響最大，從而抓住主要矛盾。

從比較法表達(dá)公式看，因素是“因”，通過(guò)調(diào)整得到的系數(shù)是“果”。

對(duì)比較法4 個(gè)調(diào)整系數(shù)的影響度進(jìn)行分析，得出其中哪個(gè)調(diào)整系數(shù)的變化能導(dǎo)致價(jià)格的變化較大，即哪個(gè)調(diào)整系數(shù)對(duì)可比實(shí)例總調(diào)整系數(shù)∏Ki影響最大，則此調(diào)整因素在估價(jià)測(cè)算與審核中應(yīng)給予“額外”的關(guān)注。

二、在比較法四個(gè)調(diào)整系數(shù)中，區(qū)位調(diào)整系數(shù)（K3）影響度最大

（一）因素分析法

因素分析法是利用統(tǒng)計(jì)指數(shù)體系分析現(xiàn)象總變動(dòng)中各個(gè)因素影響程度的一種統(tǒng)計(jì)分析方法，包括連環(huán)替代法、差額分析法、指標(biāo)分解法等。因素分析法是現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)學(xué)中一種重要而實(shí)用的方法，它是多元統(tǒng)計(jì)分析的分支之一。使用這種方法能夠使研究者把一組反映事物性質(zhì)、狀態(tài)、特點(diǎn)等的變量簡(jiǎn)化為少數(shù)能夠反映出事物內(nèi)在聯(lián)系的、固有的、決定事物本質(zhì)特征的因素。

比較法公式是各因素調(diào)整系數(shù)連乘得出總調(diào)整系數(shù)，進(jìn)而對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。連環(huán)替代法比較適合分析各因素影響大小。該方法是將分析指標(biāo)分解為各個(gè)可以計(jì)量的因素，并根據(jù)各個(gè)因素之間的依存關(guān)系，順次替代各影響因素，據(jù)以測(cè)定各因素對(duì)分析指標(biāo)的影響。

（二）實(shí)證分析

通過(guò)對(duì)20 個(gè)典型報(bào)告樣本中的63 個(gè)可比實(shí)例的調(diào)整系數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，采用因素分析法對(duì)各因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

設(shè)可比實(shí)例總調(diào)整系數(shù)∏Ki是由相互聯(lián)系的K1、K2、K3、K4、K5五個(gè)因素相乘得到。

估價(jià)對(duì)象調(diào)整系數(shù)：∏Ki=K1×K2×K3×K4×K5（估價(jià)對(duì)象各系數(shù)均設(shè)定為1）

可比實(shí)例調(diào)整系數(shù)：∏Ki’=K1’×K2’×K3’×K4’×K5’

在測(cè)定各因素調(diào)整系數(shù)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響程度時(shí)可按順序替代進(jìn)行:

估價(jià)對(duì)象調(diào)整系數(shù)K0=K1×K2×K3×K4×K5(公式1)

第一次替代（交易情況）：K1’×K2×K3×K4×K5(公式2)

第二次替代（市場(chǎng)狀況）：K1’×K2’×K3×K4×K5(公式3)

第三次替代（區(qū)位狀況）：K1’×K2’×K3’×K4×K5(公式4)

第四次替代（實(shí)物狀況）：K1’×K2’×K3’×K4’×K5(公式5)

第五次替代（權(quán)益狀況）：K1’×K2’×K3’×K4’×K5’(公式6)

分析各因素調(diào)整系數(shù)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響，找到它們之間相減后之值（取絕對(duì)值）的影響:

(公式2)-(公式1)→交易情況K1’（本研究的可比實(shí)例均為正常交易，K1=1，故不作分析）

(公式3)-(公式2)→市場(chǎng)狀況K2’變動(dòng)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響

(公式4)-(公式3)→區(qū)位狀況K3’變動(dòng)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響

(公式5)-(公式4)→實(shí)物狀況K4’變動(dòng)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響

(公式6)-(公式5)→權(quán)益狀況K5’變動(dòng)對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki的影響

通過(guò)運(yùn)用上述連環(huán)替代法，將各因素依次替代并相減，找出差值的絕對(duì)值最大者進(jìn)行個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，個(gè)數(shù)最多者的調(diào)整系數(shù)，即對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki影響最大的因素。如圖1所示。

圖1 樣本有效差值個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖

對(duì)20 個(gè)典型估價(jià)報(bào)告樣本中的63 個(gè)可比實(shí)例的調(diào)整系數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于估價(jià)報(bào)告遵循的是合法原則，選取的可比實(shí)例均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)K1=1，不作修正。

由圖1 可知，有45 個(gè)樣本可比實(shí)例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)（K3）對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki影響最大，其次為實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)（K4），有12 個(gè)，再次是區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)（K2），有6 個(gè)。由于選取的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況均無(wú)重大瑕疵，運(yùn)用連環(huán)替代法計(jì)算得出的權(quán)益因素差值絕對(duì)值較小，權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)（K5）對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki影響較小，權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)（K5）的個(gè)數(shù)為零。

因此，區(qū)位狀況（K3）是影響最大的因素，其次為實(shí)物狀況、市場(chǎng)狀況。

（三）區(qū)位調(diào)整系數(shù)K3 影響度最大

區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)K3對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki 的影響最大，說(shuō)明了社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位因素是最為敏感的因素。此外，對(duì)除社區(qū)商業(yè)外的商業(yè)估價(jià)報(bào)告抽取20 個(gè)報(bào)告樣本，用同樣的計(jì)算方法統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，仍是區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)K3對(duì)總調(diào)整系數(shù)∏Ki影響度最大。這更證實(shí)了區(qū)位因素對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格影響度最大的結(jié)論。換言之，區(qū)位因素是商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中最敏感的影響因素。

三、區(qū)位調(diào)整系數(shù)K3 中各因子影響度再分析

區(qū)位因素是指一個(gè)區(qū)域內(nèi)影響房地產(chǎn)使用功能及質(zhì)量的因素。在社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)中，主要將商業(yè)繁華度、交通便捷度、臨街狀況、樓層、基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量六個(gè)方面作為因子進(jìn)行研究。

商業(yè)繁華度：商業(yè)繁華度可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)或距離各商業(yè)中心的距離進(jìn)行考慮，包含商業(yè)腹地的大小及人流量、營(yíng)業(yè)類型及競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

交通便捷度：交通便捷度分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況及停車方便程度，以及道路通達(dá)度。

臨街狀況：臨街狀況從兩方面考慮，一是臨街道路類型，即主要商業(yè)道路、一般商業(yè)道路、商業(yè)道路周邊支路等，二是臨街?jǐn)?shù)量，如何臨街。

樓層：商業(yè)房地產(chǎn)樓層之間的價(jià)格變動(dòng)幅度較大。通常的情況下，底層價(jià)格最高。底層商鋪對(duì)消費(fèi)者而言，具有最便捷的通達(dá)度。二層向上樓層商鋪的價(jià)值呈現(xiàn)快速衰減，但樓層越高，價(jià)值衰減越慢。

基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況：對(duì)外部基礎(chǔ)設(shè)施主要對(duì)道路、給水、排水（雨水、污水）、供電、通訊、燃?xì)獾仍O(shè)施的完備程度進(jìn)行量化；對(duì)公共服務(wù)設(shè)施主要對(duì)一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施的完備度進(jìn)行量化。

環(huán)境質(zhì)量：包括自然環(huán)境、人文環(huán)境及景觀方面。

對(duì)樣本報(bào)告中可比實(shí)例區(qū)位因素的六個(gè)因子，根據(jù)各因子調(diào)整的頻次、占比、最大值、平均值、標(biāo)準(zhǔn)差等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)如表1 所示區(qū)位因素各因子描述性統(tǒng)計(jì)情況。

表1 區(qū)位因素各因子描述性統(tǒng)計(jì)

圖2 區(qū)位各因子調(diào)整百分比

通過(guò)對(duì)報(bào)告樣本的區(qū)位狀況各因素的統(tǒng)計(jì)分析。圖2顯示“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”兩個(gè)調(diào)整因子出現(xiàn)調(diào)整頻次31 次、36 次（共63 個(gè)可比實(shí)例樣本），達(dá)到49%、57%的占比，說(shuō)明在選取可比實(shí)例時(shí)很難找到“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”相似度高的實(shí)例?，F(xiàn)選取的樣本報(bào)告均未對(duì)“基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況”、“環(huán)境質(zhì)量”因素進(jìn)行調(diào)整。在選取樣本報(bào)告時(shí)特意剔除了遠(yuǎn)郊區(qū)的報(bào)告，因?yàn)檫h(yuǎn)郊區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)除商業(yè)老街外，其新開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目基本都是“有價(jià)無(wú)市”，位于同一區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)差異性過(guò)大。對(duì)于上海市區(qū)而言，社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施配置齊全、環(huán)境狀況大體相似。

圖3 區(qū)位各因子調(diào)整幅度

圖4 研究∏Ki結(jié)論：K3影響度最大及因子分析

圖3 顯示各因子調(diào)整幅度最大值來(lái)自“臨街狀況”與“樓層”，已經(jīng)接近規(guī)范要求的20%上限，“臨街狀況”與“樓層”的標(biāo)準(zhǔn)差相較其他幾個(gè)因子而言也較大，說(shuō)明這兩個(gè)因子細(xì)小的差異會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。雖然僅有4 個(gè)可比實(shí)例對(duì)“樓層”進(jìn)行了調(diào)整，幅度卻很大，調(diào)整系數(shù)分別為-15、18、18、18。這些可比實(shí)例的報(bào)告樣本是位于1 層和1-2 層的商鋪，說(shuō)明商鋪的“樓層”因子敏感度較大。

四、把握好比較法中調(diào)整系數(shù)影響度是估價(jià)結(jié)果的關(guān)鍵

對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告樣本進(jìn)行研究（詳見(jiàn)圖4），從交易日期K2、區(qū)位因素K3、實(shí)物因素K4及權(quán)益因素K5四個(gè)因素出發(fā)，運(yùn)用因素分析法，得出區(qū)位因素為最敏感的影響因素。進(jìn)一步研究區(qū)位因素中六個(gè)因子，發(fā)現(xiàn)“臨街狀況”和“樓層”為更敏感的影響因子。

區(qū)位因素調(diào)整是商業(yè)房地產(chǎn)比較法運(yùn)用的難點(diǎn)與重點(diǎn)，可比實(shí)例選取應(yīng)注重區(qū)位因素的影響，特別是要選好區(qū)位因素中的臨街狀況、樓層，盡量選擇相似度較高的實(shí)例，以免造成估價(jià)結(jié)果的偏差。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，樓層是極其重要的調(diào)整因素，例如一般地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、價(jià)格會(huì)差異較大。由于商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)的個(gè)案性較強(qiáng)，每個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)都體現(xiàn)出科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的特點(diǎn)，需認(rèn)真調(diào)查可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各因素的差異，把握調(diào)整系數(shù)的準(zhǔn)確性，以便作出科學(xué)、合理的估價(jià)。