企業(yè)物業(yè)成本控制的常見問題與改進(jìn)對(duì)策

趙廷磊 山東東山新驛煤礦有限公司

引言:隨著社區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足現(xiàn)代客戶和居民的需要，物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必要正視成本管控，分析實(shí)踐中的問題，更新成本管控理念，努力完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低成本，同時(shí)改進(jìn)成本管控方法，提高實(shí)踐效果，促使企業(yè)快速盈利，提高綜合效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)奪更多客戶資源，提供更周到的物業(yè)管理服務(wù)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)。

一、物業(yè)企業(yè)成本的特征

（一）物業(yè)企業(yè)的成本形成多。物業(yè)企業(yè)的成本管理可分成管理成本，服務(wù)成本，經(jīng)營(yíng)成本。三個(gè)成本相輔相成，辯證統(tǒng)一，組成了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)企業(yè)的成本管理模式。其中，管理成本主要負(fù)責(zé)的是小區(qū)內(nèi)部的房屋及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行修養(yǎng)，維護(hù)所發(fā)生的日常成本；服務(wù)成本主要是為了更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主而發(fā)生的成本。經(jīng)營(yíng)成本主要是經(jīng)營(yíng)小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地，公共設(shè)施等。三個(gè)成本各司其值，為物業(yè)企業(yè)成本管理的工作提供了很大的便利。

（二）物業(yè)企業(yè)的成本管理面積大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，物業(yè)企業(yè)為了很好的生存在社會(huì)中，會(huì)通過正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段來不斷地?fù)屖袌?chǎng)、搶規(guī)模來擴(kuò)大自己的管理市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模越大，物業(yè)管理面分布就越廣，隨之存在的問題也就越來越大。

（三）物業(yè)企業(yè)的成本監(jiān)控線長(zhǎng)。物業(yè)企業(yè)管理可大可小，大到一個(gè)小區(qū)，一棟大廈，小到一個(gè)樓房，都是物業(yè)企業(yè)所管理的范圍。物業(yè)企業(yè)管理從上層人員下達(dá)到各個(gè)基層人員，由基層人員再延伸到每個(gè)角落、每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，都是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，所以說從成本發(fā)生點(diǎn)再到監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控線較長(zhǎng)。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成

較一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)而言，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行模式存在較大的差異。其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)在開展各項(xiàng)工作時(shí)有相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，物業(yè)管理企業(yè)則要基于客戶或業(yè)主的需要到他們指定的地點(diǎn)工作。與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，但和一般的服務(wù)企業(yè)有明顯的不同，使得物業(yè)管理企業(yè)的管理復(fù)雜程度和難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般企業(yè)，其成本管控的構(gòu)成也比其他企業(yè)更難。物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成較為分散，分散的程度和企業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容有關(guān)。通常而言，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的范圍主要涉及到維護(hù)小區(qū)治安、維護(hù)公共綠地、維護(hù)公共設(shè)施等，一些物業(yè)管理企業(yè)還要涉及消防業(yè)務(wù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的公共場(chǎng)所存在成本支出，導(dǎo)致成本增加。尤其是間接成本的構(gòu)成十分復(fù)雜，發(fā)生間接成本的性質(zhì)與原因也各有不同。例如清潔服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型項(xiàng)目，成本以人工支出為主，而工程服務(wù)一般要使用技術(shù)和機(jī)器設(shè)備，形成不同間接成本，呈現(xiàn)出分散的趨勢(shì)。

三、提升物業(yè)企業(yè)成本控制水平的對(duì)策

（一）加強(qiáng)人力資源成本的控制。物業(yè)企業(yè)管理對(duì)廣大客戶最基本的服務(wù)需求是清潔人員和保安服務(wù)這兩項(xiàng)基本要求，這兩項(xiàng)也是人力資源成本費(fèi)用支出最大的一項(xiàng)管理工作。所以物業(yè)企業(yè)成本管理控制也應(yīng)該從人力資源成本出發(fā)，對(duì)人力這一方面應(yīng)達(dá)到科學(xué)合理的使用。人員冗雜是目前物業(yè)企業(yè)管理存在的最大資源浪費(fèi)，不但增加了成本，增加了內(nèi)耗，還降低了管理效益。物業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型的過程中，可以嘗試全自動(dòng)化的智能管理方式，通過采購使用人工智能設(shè)備和設(shè)施，降低人力成本的支出，實(shí)現(xiàn)人力資源的成本控制。

（二）建立預(yù)算體系，完善工效考核機(jī)制。對(duì)各部門業(yè)務(wù)服務(wù)制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際成本核算時(shí)以預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，并認(rèn)真落實(shí)預(yù)算編制中的內(nèi)容，并安裝相應(yīng)的規(guī)定對(duì)各部門的業(yè)務(wù)服務(wù)進(jìn)行考核，促使每個(gè)部門都能深刻認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，以便最大限度上調(diào)動(dòng)物業(yè)從業(yè)人員的積極性和主動(dòng)性，努力完善成本預(yù)算設(shè)定目標(biāo)。

（三）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低企業(yè)成本。第一，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能在小區(qū)落成以前進(jìn)入角色，及早參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，綜合考慮小區(qū)業(yè)主需求以及后期物業(yè)管理成本，對(duì)于問題要早發(fā)現(xiàn)、早解決，預(yù)防留下隱患，控制額外成本。例如小區(qū)停車位配比應(yīng)充足，減少一些水景設(shè)施，以便減少后期維修成本，避免公攤太多水電費(fèi)用。第二，持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施，安排維修人員定期檢修小區(qū)里容易發(fā)生故障或損壞的設(shè)備設(shè)施，避免問題的出現(xiàn)增加維修工程量和成本支出。例如物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)小區(qū)的樓宇門禁、監(jiān)控?cái)z像頭等設(shè)備嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)化質(zhì)量驗(yàn)收，降低成本。第三，在小區(qū)做好維護(hù)設(shè)施設(shè)備的宣傳工作，因?yàn)榫S護(hù)設(shè)施不但是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，也是每一位業(yè)主的責(zé)任，共同守護(hù)家園，減少維護(hù)成本。例如物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，爭(zhēng)取得到每一位業(yè)主的認(rèn)可、理解、配合、支持，相互監(jiān)督，保證設(shè)施完好。

（四）強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)成本控制意識(shí)和服務(wù)意識(shí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的背景下，物業(yè)企業(yè)逐步向著專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化、智能化、多樣化的方向發(fā)展。而成本控制是影響物業(yè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的主要因素?？茖W(xué)、合理、高效、規(guī)范的成本控制理念和方法，既能降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，又能提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但成本控制具有很強(qiáng)的廣泛性、系統(tǒng)性和綜合性，需要參與才能提升成本控制工作效率。因此，物業(yè)企業(yè)需要積極轉(zhuǎn)變成本控制理念，并積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，提升物業(yè)企業(yè)的知名度和影響力，為物業(yè)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。

結(jié)束語：物業(yè)管理是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的生力軍，目前已經(jīng)進(jìn)入蓬勃發(fā)展時(shí)期。隨著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展速度越來越快，暴露的問題不容忽視，特別是成本管控是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性影響因素，其成本高低決定企業(yè)能否長(zhǎng)足發(fā)展，因而企業(yè)工作重點(diǎn)和當(dāng)務(wù)之急就是控制成本，促使投資效益達(dá)到最大化。