國內(nèi)外土地二級市場交易研究進展分析

季仕承 孫炯清

摘要：土地是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場交易具有保護土地所有者權(quán)益、市場規(guī)范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關(guān)于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴(yán)格保護的相關(guān)法制體系建設(shè)，在實現(xiàn)有法可依的同時，還要及時配備完善的監(jiān)督機制，確保土地二級市場交易運行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級市場；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業(yè)及市場帶來的經(jīng)濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。

我國已進入新的經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進入一個擴張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級市場供應(yīng)，對發(fā)展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉(zhuǎn)，使土地二級市場日漸活躍。

在土地二級市場交易運行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達到25%才可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標(biāo)志著土地二級市場的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經(jīng)濟的快速發(fā)展[1]。

美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級市場交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價格作為資源配置手段，促進土地開發(fā)規(guī)劃實施，實現(xiàn)土地資源合理配置[2]。

關(guān)于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發(fā)兩個部門達到雙贏的目標(biāo)。對于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會因土地而對城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對于土地開發(fā)者來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強度和建筑密度，增加經(jīng)濟效益的同時提高土地開發(fā)利潤。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地開發(fā)者與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果最佳和資源配置最優(yōu)。以最低的社會成本來實現(xiàn)土地資源最優(yōu)最高效的配置，從而實現(xiàn)土地利用效率最大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國政府制定的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經(jīng)濟的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產(chǎn)的交易價格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。

英國土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷史上關(guān)于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細規(guī)定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購買人）和不動產(chǎn)權(quán)登記。英國不動產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價款等一切事項，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進行，也不會產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。

英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動，獲取長期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；第一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。

英國的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進行貸款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭最終也會破產(chǎn)。英國的不動產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構(gòu)成英國現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財產(chǎn)法》進一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場交易管理體系。

在英國，土地產(chǎn)權(quán)市場交易有保護土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進社會事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)?！?17-526條規(guī)定：財產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動產(chǎn)或不動產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、出賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。總之，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有出賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。

在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個權(quán)威的機構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的特殊服務(wù)。中介組織還起到了對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護、促進、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環(huán)境的作用；同時還為經(jīng)營者提供農(nóng)場經(jīng)營方面的幫助，如農(nóng)場的規(guī)模擴大和技術(shù)改進等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農(nóng)場經(jīng)營者給予保護；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預(yù)并進行阻止交易。

土地二級市場法制建設(shè)在法國比較完善。《農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有獨特特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和權(quán)威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國政府對農(nóng)業(yè)用地的交易實行特殊的保護，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費用、促進交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內(nèi)外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國關(guān)于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴(yán)格保護的相關(guān)法制體系建設(shè)，在實現(xiàn)有法可依的同時，還要及時配備完善的監(jiān)督管理機制，確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進行。

土地二級交易服務(wù)市場的建立可以降低交易風(fēng)險，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題[11]。

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