淺析產(chǎn)城融合視角下產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃調(diào)整思路
——以三明城市物流園為例

黃定榮

（三明市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，福建 三明 365000）

產(chǎn)城融合，也就是城市與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，以城市為基礎(chǔ)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充足條件，借助產(chǎn)業(yè)加快城市建設(shè)，并伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)城市功能的進(jìn)一步改進(jìn)完善[1]，“以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)”。產(chǎn)城融合是在新常態(tài)下針對(duì)產(chǎn)城分離提出的一種發(fā)展思路，主要體現(xiàn)在功能融合、要素融合、空間融合[2]。如果沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，城市再漂亮，也只是空城；如果沒有城市作依托，產(chǎn)業(yè)再靚麗高端，也只會(huì)空心。產(chǎn)城融合是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園健康發(fā)展的有效路徑，它體現(xiàn)在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合、居住與就業(yè)融合、生產(chǎn)與生活融合、產(chǎn)值與環(huán)境融合等方面[3]。產(chǎn)城融合的問題不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)生來就有的，是城市和園區(qū)發(fā)展到一定階段產(chǎn)生諸多問題后慢慢顯現(xiàn)出來的，以三明城市物流園為例，在園區(qū)發(fā)展了多年以后，遇到了一些問題，迫切需要對(duì)原有的控規(guī)就行調(diào)整以更好的指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)建設(shè)，由于其區(qū)位條件的特殊性，園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)城融合的建設(shè)具有重要意義。因此，為了城市和園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展，提出更加合理的規(guī)劃思路，需要對(duì)產(chǎn)城融合的內(nèi)涵具有一定的理解。

1 三明城市物流園的概況

1.1 園區(qū)概況

三明城市物流園位于三明市梅列區(qū)翁墩后山，東傍高速公路三明北連接線，西依泉三高速公路嶺頭二隧道，南鄰鷹廈鐵路三明東站，北接陳大鎮(zhèn)區(qū)，陳翁路橫貫園區(qū)，交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出?？傄?guī)劃面積2.48 平方公里，建設(shè)用地2.32 平方公里，是市、區(qū)兩級(jí)政府共建的省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，也是陳大綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)（三明中心城區(qū)陳大組團(tuán)）的獨(dú)立組成部分。預(yù)計(jì)園區(qū)建成后預(yù)計(jì)銷售收入可達(dá)100 億元以上，成為三明市百億園區(qū)之一，成為三明市區(qū)建設(shè)中的重要經(jīng)濟(jì)組團(tuán)和亮點(diǎn)。

1.2 原規(guī)劃概況

原控制性詳細(xì)規(guī)劃于2007年開始編制，至2008年編制完成，定位是依托公路、鐵路、水運(yùn)等交通地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮現(xiàn)有良好貨物運(yùn)輸基礎(chǔ)，發(fā)展城市物流配送和倉儲(chǔ)，拓展完善物流其它業(yè)務(wù)，成為三明市物流業(yè)發(fā)展的重要基地；以物流園區(qū)為主要功能，集城市配送中心、商貿(mào)、保稅區(qū)、流通加工和少量居住為一體的城市綜合片區(qū)。用地布局上以物流倉儲(chǔ)、工業(yè)、商業(yè)和居住用地為主。

圖1 原三明城市物流園土地利用規(guī)劃圖

1.3 發(fā)展現(xiàn)狀

園區(qū)自2008年啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)至今，已完成投資12.7 億元，收儲(chǔ)土地約3200畝，完成開發(fā)“三通一平”土地約1700 畝。目前，已完成簽約68 家，其中建成投產(chǎn)企業(yè)36 家、在建項(xiàng)目3 家、完成土地摘牌但未開工建設(shè)的19 家、已簽約未土地摘牌項(xiàng)目10 家。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，全國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體轉(zhuǎn)型，會(huì)造成一些園區(qū)的蕭條，三明城市物流園也不例外，園區(qū)中東部多年前已開發(fā)建設(shè)完畢，近年來發(fā)展緩慢，大量土地處于閑置狀態(tài)，園區(qū)商業(yè)和工業(yè)用地供過于求，另一方面，三明主城區(qū)用地空間已趨于飽和，城市急需新的增長空間。在園區(qū)用地供需和城市空間擴(kuò)展雙重矛盾下，三明市城市物流園迫切需要加快產(chǎn)城融合的步伐。

1.4 現(xiàn)今存在的問題

1.4.1 功能定位不匹配

隨著園區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷深入，新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，三明市區(qū)北擴(kuò)、陳大鎮(zhèn)如何積極融入市主城區(qū)都對(duì)園區(qū)提出了更高的要求，原來的功能定位與現(xiàn)今園區(qū)所需承擔(dān)的職能不匹配。

1.4.2 生產(chǎn)功能與生活功能分離。

園區(qū)職工主要居住于三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)，城與產(chǎn)分離，職與住分割，職工白天在園區(qū)工作，晚上又要回到三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)，園區(qū)一半時(shí)間冷冷清清，加之道路交通不暢，只有一條道路連接三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)，使園區(qū)欠缺城市生活元素，由此造成產(chǎn)城分裂的問題。

1.4.3 配套設(shè)施不完善

園區(qū)現(xiàn)狀主要以生產(chǎn)功能為主，生活功能相對(duì)滯后，教育、醫(yī)療、文體等生活性配套設(shè)施主要依托于三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)，同時(shí)園區(qū)與三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)之間交通聯(lián)系的局限性，同樣阻礙了園區(qū)與周邊區(qū)域的融合發(fā)展。

2 規(guī)劃調(diào)整的必要性

2.1 新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，具有四個(gè)突出的轉(zhuǎn)變，一是經(jīng)濟(jì)增速由高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式由規(guī)模速度型粗放增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型集約增長，三是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由擴(kuò)能增量轉(zhuǎn)向挖掘存量、做優(yōu)增量并重的轉(zhuǎn)變，四是經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)。三明市面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，要繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢(shì)，必須主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)供給側(cè)改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2.2 新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需求

新型城鎮(zhèn)化是解決城市與農(nóng)村分離，促進(jìn)城市發(fā)展的重要途徑，是實(shí)施區(qū)域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的有力支撐，是進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的有效抓手。要實(shí)施好有序推進(jìn)碧溪流域人口轉(zhuǎn)移市民化、優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化四大戰(zhàn)略任務(wù)，三明城市物流園作為人口轉(zhuǎn)移的目的地，需要從單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行聟^(qū)，以滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求。

2.3 城市新區(qū)價(jià)值體現(xiàn)

隨著城市空間不斷向南北兩翼拓展，三明城市物流園是三明市未來空間北拓的重要區(qū)域，其定位也逐漸由邊緣區(qū)向中心區(qū)轉(zhuǎn)換，中心區(qū)內(nèi)不宜再承擔(dān)生產(chǎn)職能，因此，規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)應(yīng)符合城市新區(qū)的價(jià)值體現(xiàn)，應(yīng)以居住和商業(yè)用地為主。

2.4 開發(fā)主體轉(zhuǎn)變的客觀訴求

梅列區(qū)政府獲得規(guī)劃區(qū)一級(jí)土地開發(fā)權(quán)，為了尋找拓展空間，做大、做強(qiáng)梅列區(qū)，更好的提升土地價(jià)值，增強(qiáng)土地開發(fā)的適用性，并以此為契機(jī)，通過打造可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新型、生態(tài)型、幸福型北部城市新區(qū)，推動(dòng)梅列區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，急需對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。

3 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合的規(guī)劃思路

3.1 確定合理的定位

通過功能、業(yè)態(tài)、供需三大轉(zhuǎn)型，力爭(zhēng)成為三明空間拓展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新極點(diǎn)，以宜居宜業(yè)為核心，以依山望溪、登高望遠(yuǎn)為主旋律，將園區(qū)定位為三明北部宜居宜業(yè)特色新區(qū)。努力將園區(qū)打造成為三明市“轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)先行區(qū)，新興業(yè)態(tài)引領(lǐng)區(qū)，生態(tài)宜居示范區(qū)”。

3.2 生產(chǎn)和生活功能融合

生產(chǎn)和生活功能融合就是要避免原來單一產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“孤島”境地，規(guī)劃新增居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、文體等城市生活功能，以解決務(wù)工人員的居住生活和子女就學(xué)教育問題。隨著城市新區(qū)的不斷發(fā)展，單一的城市功能會(huì)產(chǎn)生一種集聚的效益，在效益形成后會(huì)逐漸擴(kuò)大，就需要進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的代入，平衡城市新區(qū)的發(fā)展[4]。

圖2 規(guī)劃調(diào)整后三明城市物流園土地利用規(guī)劃圖

3.3 完善配套設(shè)施建設(shè)

道路設(shè)施是園區(qū)與三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)系的紐帶，針對(duì)園區(qū)的山地特征以及帶狀用地形態(tài)，適合使用魚骨式的開發(fā)模式，通過完善陳翁路的建設(shè)，使其成為園區(qū)主干道，帶動(dòng)園區(qū)的發(fā)展，同時(shí)也提高了園區(qū)與南北兩側(cè)三明主城區(qū)和陳大鎮(zhèn)區(qū)的通達(dá)性。且陳翁路是在原有部分道路的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)投資小、周期短，對(duì)于園區(qū)開發(fā)建設(shè)來講，有立竿見影的效果。

除了道路設(shè)施外，為創(chuàng)造更加強(qiáng)烈的社區(qū)感，從而吸引投資者來園區(qū)投資，規(guī)劃還配置了街道、社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，包括集中的文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、餐飲店、超市、公園、廣場(chǎng)、公交車站、停車場(chǎng)和菜市場(chǎng)等設(shè)施。

3.4 新型業(yè)態(tài)置入

單純以房地產(chǎn)來開發(fā)，實(shí)施難度較大，為加快產(chǎn)城融合，創(chuàng)造和置入新型業(yè)態(tài)，以打造2.5 產(chǎn)業(yè)為主，開發(fā)形式可由傳統(tǒng)的統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建轉(zhuǎn)變?yōu)楦痈咝Ц幼杂傻慕y(tǒng)規(guī)自建，以更低的投入換取相同的服務(wù)，才能具有吸引力。同時(shí)根據(jù)已開發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)上考慮引進(jìn)二手車交易市場(chǎng)、（搬遷）汽車城、公路港等項(xiàng)目，以盤活部分用地閑置的現(xiàn)象，并為其衍生和發(fā)展預(yù)留空間。

圖3 業(yè)態(tài)模式發(fā)展分析圖

4 結(jié)語

《三明市城市物流園控制性詳細(xì)規(guī)劃（調(diào)整）》于2017年編制完成，已實(shí)施2年多。目前包括恒大地產(chǎn)、二手車交易中心等企業(yè)相繼入駐建設(shè)，從實(shí)施情況看，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合所提出的規(guī)劃思路總體上是合理的。

產(chǎn)城融合是在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了空心化、配套設(shè)施不足、土地閑置等問題之后提出來的，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)城市的發(fā)展造成了阻礙，特別是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，而產(chǎn)業(yè)又比較傳統(tǒng)的，導(dǎo)致產(chǎn)城融合在客觀上實(shí)現(xiàn)難度較大，對(duì)城市空間的拓展和園區(qū)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來困難。因此，對(duì)于產(chǎn)城融合，應(yīng)做到先規(guī)劃后建設(shè)，為城市和園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展做綜合考慮。