對房地產(chǎn)經(jīng)營中物業(yè)管理的一些探討

閃爍 寧夏財經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

伴隨著飛速發(fā)展的房地產(chǎn)，其中關(guān)鍵的一部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)——小區(qū)物業(yè)管理，正處于不斷探索發(fā)展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業(yè)崗位作出了積極貢獻，成為新的經(jīng)濟增長點。這一應(yīng)運而生的新興行業(yè)，盡管這些年取得一定成績，但涉及政府有關(guān)職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主、業(yè)主委員會等多方法律關(guān)系主體，較為復(fù)雜，物業(yè)管理過程中難免產(chǎn)生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業(yè)管理有關(guān)的法律有《物權(quán)法》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》。單純物業(yè)管理方面的法律體系并不完善，國務(wù)院2018年4月對《物業(yè)管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規(guī)且對物業(yè)管理中許多問題的規(guī)定是抽象模糊的原則性規(guī)定，缺乏引導(dǎo)性和預(yù)見性，實踐中產(chǎn)生了一些問題。目前物業(yè)管理面臨全國性法律缺失，地方性法規(guī)繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構(gòu)建和諧社會的今天，有必要建立物業(yè)管理相關(guān)立法，推動這一行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所面臨的風(fēng)險

（一）獲取土地過程中存在的風(fēng)險及問題

在房地產(chǎn)經(jīng)營的各個階段中，都不可避免地面臨著一些風(fēng)險。作為房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要環(huán)節(jié)之一，獲取土地的階段所面臨的風(fēng)險無疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關(guān)：在獲取土地的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的就是選址，并取得該地點的土地使用權(quán)。只是，基于我國城市建筑建設(shè)的現(xiàn)實情況，在土地市場方面，政府擁有絕對的話語權(quán)，其不僅能夠通過土地政策的實施來控制房地產(chǎn)土地的使用權(quán)，同時也能夠?qū)ν恋氐墓?yīng)量進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營與管理的過程中，則需要在政府相關(guān)部門同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度。再加上政府可通過地價政策的實施來間接控制房地產(chǎn)，土地價格的變化又會直接影響房地產(chǎn)獲取土地的成本，所以便很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備不足以及財務(wù)危機等風(fēng)險的產(chǎn)生，除此之外，也會帶來一些不確定的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的風(fēng)險及問題

完成房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，需要歷經(jīng)較長的時間和過程。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及的環(huán)節(jié)眾多，其不僅需要在施工的前期測量并勘察房地產(chǎn)建筑用地的實際情況，而且還需在施工的過程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對建設(shè)效率與質(zhì)量所帶來的影響。就施工前期的階段而言，企業(yè)在獲得土地后，往往都會進行整體上的規(guī)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)的時機以及方式方法等進行進一步的分析，然后再考慮預(yù)算方面的問題，而在此過程中，就很可能面臨著兩個方面的風(fēng)險：首先是由政府方面帶來的風(fēng)險，比如，政府實施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開發(fā)的過程中更傾向于商品房而非商業(yè)地產(chǎn)，而且還會對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式及其周期等帶來深遠的影響，從而直接影響最終的經(jīng)濟效益。其次是獲取的土地所帶來的風(fēng)險，比如，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地一旦出現(xiàn)了不適于建設(shè)的情況，便會在一定程度上增加其前期所產(chǎn)生的工程費用，從而帶來降低利潤的問題及風(fēng)險。就施工建設(shè)的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會帶來不同的風(fēng)險。一方面，由于建設(shè)單位難以對施工技術(shù)人員的素養(yǎng)和技術(shù)水平進行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術(shù)因素所帶來的風(fēng)險，在施工過程中一旦出現(xiàn)技術(shù)上的問題，則會導(dǎo)致返工，建設(shè)成本也會因此增加；另一方面，由于房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)所使用的資金大多來源于銀行貸款，貸款政策一旦發(fā)生變化，便很容易導(dǎo)致貸款收緊，嚴重時還會導(dǎo)致資金鏈的斷裂，阻礙房地產(chǎn)工程建設(shè)的正常進行。此外，在房地產(chǎn)建筑施工的過程中，由于施工材料的價格存在著一定的差異性和不穩(wěn)定性，所以便很容易造成預(yù)算與實際成本的差距，從而降低收益。

（三）銷售租賃過程中存在的風(fēng)險及問題

繼房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)后，需進入銷售租賃環(huán)節(jié)才能獲取相應(yīng)的經(jīng)濟回報。只是在此過程中，同樣會面臨著或多或少的風(fēng)險。眾所周知，從房地產(chǎn)獲取土地環(huán)節(jié)到施工建設(shè)環(huán)節(jié)，然后再到銷售租賃環(huán)節(jié)所歷經(jīng)的時間是比較漫長的，在這一過程中，政府實施的政策以及市場的環(huán)境都有可能發(fā)生這樣或那樣的改變，加之人們的消費需求也會產(chǎn)生一定的變化，這些不可控的因素均會給房地產(chǎn)的經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)期的銷售目標與實際銷售租賃的目標相脫離，最終使得其經(jīng)營活動所帶來的回報大打折扣。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營中物業(yè)管理優(yōu)化

（一）完善物業(yè)管理政府監(jiān)管層面立法

完善的物業(yè)管理有利于社區(qū)和諧穩(wěn)定，提升城市整體管理水平。根據(jù)國家對物業(yè)管理企業(yè)嚴格年檢制度以及相關(guān)等級評定制度，物業(yè)管理企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展軌道勢在必行。對于政府層面監(jiān)管而言可以分為以下幾個方面：一是監(jiān)管作為居民住宅小區(qū)的建設(shè)企業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)商，確保其搭建符合國家標準的工程質(zhì)量，當(dāng)小區(qū)要推向市場的時候，交納按照房屋造價一定比例的專項基金給房地產(chǎn)行政主管部門，監(jiān)督開發(fā)商提供總建筑面積一定比例的物業(yè)管理用房。專項維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項維修基金到位以及物業(yè)管理用房足額提供，開發(fā)商在得到商品房預(yù)售許可證之前，要督促物業(yè)公司足額繳納一部分資金，并且要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律規(guī)定的時間內(nèi)履行完畢。二是在開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前就提前介入，對開發(fā)商在競選物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中予以監(jiān)督以及適當(dāng)?shù)墓芾恚酱龠x聘程序依法進行，從源頭監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三是當(dāng)召開業(yè)主委員會時，嚴格依照《物業(yè)管理條例》條件進行，同時邀請小區(qū)所在地的社區(qū)、街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位到席.

（二）開發(fā)管理

開發(fā)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是工程項目順利完成的保障，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人事、財務(wù)、工程、銷售以及后勤部門進行管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理和物業(yè)管理所采用的管理模式。工程管理部門的主要責(zé)任就是代表開發(fā)商對工程進行管理，主要包括項目相關(guān)的物料的采購，施工過程中質(zhì)量的管控，某些合同的管理，工程中設(shè)計的變更處理等。企業(yè)的資金由財務(wù)部門來進行管理，還要負責(zé)企業(yè)的經(jīng)營狀況報表的制作，來反映企業(yè)的經(jīng)營成果，報表主要包括三個部分，分別是項目的融資計劃、施工單位工程款的發(fā)放以及企業(yè)自身的費用。樓房在建好后，最重要的目的就是將樓房賣出去，銷售部門就是負責(zé)樓房的銷售，銷售部門的主要工作就是選擇促銷方式以及制定房子的售價和銷售渠道。企業(yè)的人事部門也是非常重要的一個部門，負責(zé)項目工作人員的工作分配以及管理項目工作人員的資料和對工作的績效進行考核并建立相關(guān)的激勵策略。后勤部門主要負責(zé)項目的生活保障，這對于項目的順利完成也非常重要。開發(fā)管理就是對企業(yè)的人力、物力和財力進行整合，保證項目的科學(xué)、規(guī)范運作，最終實現(xiàn)為消費者提供滿意的房屋。

（三）提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探究服務(wù)新形式

作為服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司在管理過程中，應(yīng)時刻信守承諾，嚴格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的約定，履行合同中約定的各項義務(wù)，合理規(guī)劃小區(qū)地面上的公共資源，避免公共資源業(yè)主個人利益化，強化契約精神和法治引領(lǐng)。同時，積極為業(yè)主營造一個良好的居住環(huán)境，借助高質(zhì)量服務(wù)水平換取較高物業(yè)費用收繳率，以此來保障企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)利潤最大化。比如，可以委托一些專營性的服務(wù)公司來完成相關(guān)項目的專門服務(wù)，或通過提供“菜單式”的物業(yè)服務(wù)項目，滿足不同層次的業(yè)主不同需求，換取更高的服務(wù)報酬。

三、結(jié)語

所有企業(yè)的發(fā)展都是為了保持自己的持續(xù)競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷吸收人才，不斷地對施工的技術(shù)進行創(chuàng)新，提高管理模式的科學(xué)性，在工程管理中，將提高用戶的滿意程度作為核心理念，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)和物業(yè)管理者四個部分實現(xiàn)對成本的控制、進度的控制和質(zhì)量的保證，不斷改善開發(fā)經(jīng)營，給客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。